ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

«ЦЕНТР ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ»

(ГБУ РХ «ЦГКО»)

______________________________________________________________________

Юридический адрес: 655017, Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Щетинкина, д. 18, офис 301

Фактический адрес: 655017, Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Вяткина, д. 4А

Телефон: 8(3902) 20-20-45; e-mail: cgko19@yandex.ru

ИНН/КПП 1901135140/190101001ОГРН 1171901002943 ОКПО 13866075

ОТЧЕТ № 1/2019

об итогах государственной кадастровой оценки

земельных участков категории земель лесного фонда, земель водного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Республики Хакасия по состоянию на 01.01.2019

г. Абакан

2019

Оглавление

Оглавление	2

1. Основные термины, используемые в Отчете, и их определения	6

1.1. Определения применяемых терминов	6

1.2. Сокращения, используемые в Отчете	9

2. Вводная глава	11

2.1. Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка	11

2.2. Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки	11

2.3. Вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки	11

2.4. Категория или категории земель в случае, если объектами недвижимости, подлежавшими государственной кадастровой оценке, являлись земельные участки	11

2.5. Реквизиты Отчета	11

2.6. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости	11

2.7. Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости	11

2.8. Схема организации проведения работ по определению кадастровой стоимости и их описание	14

2.8.1. Схема организации проведения работ по определению кадастровой стоимости	15

2.8.2. Описание работ по определению кадастровой стоимости	17

2.8.2.1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки. Информирование о проведении государственной кадастровой оценки и о приеме бюджетным учреждением деклараций о характеристиках объектов недвижимости	17

2.8.2.2. Подготовка, в том числе сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости	17

2.8.2.3. Получение бюджетным учреждением перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее – Перечень)	22

2.8.2.4. Обработка и размещение результатов обработки Перечня	22

2.8.2.5. Запросы о предоставлении недостающей информации об объектах недвижимости	24

2.8.2.6. Сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости. Определение ценообразующих факторов объектов недвижимости. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов	24

2.8.2.7. Определение кадастровой стоимости, в том числе группировка объектов недвижимости; выбор подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости; проведение расчетов на основе выбранных подходов и методов (для каждой из групп)	25

2.8.2.8. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости	26

2.8.2.9. Составление и размещение промежуточных отчетных документов	27

2.8.2.10. Составление отчета	29

2.8.2.11. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости	29

2.9. Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости	30

2.10. Сведения о руководителе бюджетного учреждения	31

2.11. Сведения о допущениях, используемых при определении кадастровой стоимости	31

3. Расчетная глава	37

3.1. Анализ информации о рынке объектов недвижимости	37

3.1.1. Информация об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости (информация о внешней среде объектов недвижимости)	37

3.1.1.1. Основные тенденции социально–экономического развития Российской Федерации в 2018 году	37

3.1.1.2. Информация о социально-экономическом состоянии и тенденции развития Республики Хакасия	57

3.1.2. Информация о рынке объектов недвижимости	89

3.1.2.1. Обзор состояния рынка недвижимости (в целом)	89

3.1.2.2. Обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости	114

3.1.2.2.1. Анализ рынка по сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	115

3.1.2.2.2. Анализ рынка по сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	116

3.1.2.2.3. Анализ рынка по сегменту «Транспорт»	117

3.1.2.2.4. Анализ рынка по сегменту «Предпринимательство»	118

3.1.2.2.5. Анализ рынка по сегменту «Отдых (рекреация)»	118

3.1.2.2.6. Анализ рынка по сегменту «Общественное использование»	119

3.1.2.2.7. Анализ рынка по сегменту «Сельскохозяйственное использование»	120

3.1.2.2.8. Анализ рынка по сегменту «Производственная деятельность»	121

3.1.3. Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них. Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости	124

3.2. Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования	131

3.3. Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки	131

3.4. Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями	137

3.5. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости	137

3.5.1. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объекта группы «Рыбоводство в целом»	139

3.5.2. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объекта группы «Ведение личного подсобного хозяйства»	144

3.5.3. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объекта группы «Культура»	150

3.5.4. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков группы «Рекреация в лесу»	152

3.5.5. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков группы «Отдых (рекреация)»	154

3.5.6. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости группы «Недропользование»	221

3.5.7. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов группы «Дороги и связь»	245

3.5.8. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов группы «Гидротехнические сооружения»	253

3.5.9. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков группы «Охрана природных территорий»	265

3.5.10. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости группы земельных участков, отнесённых к группе «Использование лесов»	285

3.5.11. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков группы «Специальное пользование водными объектами»	303

3.5.12. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков группы «Ритуальная деятельность»	316

3.6. Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости	334

4. Заключительная глава	334

4.1. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости	334

4.1.1. Проверка исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения	335

4.1.2. Анализ рынка, сбор и верификацию (в том числе путем осмотра) данных о сделках и предложениях	336

4.1.3. Проверка результатов определения кадастровой стоимости	338

4.1.4. Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости	347

Приложения к Отчету	348

1. Основные термины, используемые в Отчете, и их определения

1.1. Определения применяемых терминов

Безрисковая ставка – норма сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Вид объекта недвижимости – функциональное назначение (использование) объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства).

Вид использования объекта недвижимости – использование объекта недвижимости в соответствии с его фактическим разрешенным использованием

Водный объект – природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод, в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

Водный фонд – совокупность водных объектов в пределах территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее – Закон об оценке) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном Законом об оценке.

Группировка объектов оценки – объединение объектов оценки в группы на основании анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого объекта оценки при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки.

Дата определения кадастровой стоимости –день, по состоянию на который сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки в процессе оценки.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Дисконтирование – приведение будущих доходов и затрат к нынешнему периоду, установление сегодняшнего эквивалента суммы, выплачиваемой в будущем.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю – недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Земли лесного фонда - лесные земли и нелесные земли, состав которых устанавливается лесным законодательством.

Земли водного фонда – земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

Земли особо охраняемых территорий – земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, для которых установлен особый правовой режим.

Индивидуальный расчет– процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

Информация о рынке объектов недвижимости (рыночная информация) – информация, характеризующая функционирование рынка объектов недвижимости, в том числе его специфические особенности. К рыночной информации относятся также сведения о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений).

Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Законом об оценке, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Закона об оценке.

Коэффициент капитализации - величина, обратная сроку окупаемости капиталовложений в объект; процент (доля), который составляет чистый средний годовой доход, приносимый вложениями в объект, по отношению к суммарной величине вложений капитала в объект или к стоимости объекта.

Массовая оценка недвижимости – процесс определения кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости.

Медианное значение – это число, которое является серединой множества чисел: половина чисел имеют значения большие, чем медиана, а половина чисел - меньшие. Например, медианой для чисел 2, 3, 3, 5, 7 и 10 будет 4.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Моделирование – построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости, отражающих сложившиеся на рынке закономерности ценообразования.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Объекты недвижимости (недвижимые вещи, недвижимое имущество, недвижимость) – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Объекты оценки - объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки.

Перечень объектов оценки – перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке согласно решению о проведении государственной кадастровой оценки, содержащий сведения Единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Сегментация объектов недвижимости – отнесение объектов оценки к определенному сегменту рынка недвижимости исходя из вида разрешенного использования объектов.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости.

Ставка дисконтирования - характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем.

Статистическая модель оценки – математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).

Типовой (эталонный) объект недвижимости – это объект, обладающий в разрезе ценообразующих факторов наиболее вероятными характеристиками по отношению к иным объектам, входящим в состав группы. Под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся характеристики объекта.

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади объекта недвижимости (1 кв. м.).

Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Цена предложения –цена, по которой продавцы товара на данном рынке предлагают его к продаже; зависит от объема продаж, издержек продавца, стремления получить прибыль от продажи товара, производственных возможностей изготовителя, цен на аналогичные замещающие товары и других факторов.

Цена спроса –цена, по которой покупатели товара на данном рынке готовы, способны покупать товар; зависит от объема спроса, денежных возможностей покупателей и других факторов.

Ценовая зона – часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

Ценообразующий фактор –информация о физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках объектов недвижимости, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за вычетом операционных расходов.

1.2. Сокращения, используемые в Отчете

Бюджетное учреждение - Государственное бюджетное учреждение Республики Хакасия «Центр государственной кадастровой оценки»;

ВК РФ -Водный кодекс Российской Федерации;

ВРИ –Вид разрешенного использования земельного участка;

ГКО – Государственная кадастровая оценка;

ГКОЗ– Государственная кадастровая оценка земель;

ЕГРН– Единый государственный реестр недвижимости;

Закон об оценке - Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ"О государственной кадастровой оценке"

ЗК РФ– Земельный кодекс Российской Федерации;

Методические указания – Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226.

Минимущество РХ – Министерство имущественных и земельных отношений Республики Хакасия

НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации;

Отчет - ОТЧЕТ № 1/2019 об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель лесного фонда, земель водного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Республики Хакасия. Дата подписания 20.06.2019.

ПКК –публичная кадастровая карта

Росреестр– Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

РХ– Республика Хакасия;

УПКС– Удельный показатель кадастровой стоимости (руб./кв.м.);

2. Вводная глава

2.1. Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка

Республика Хакасия.

2.2. Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки

Приказ Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 26 марта 2018 г. № 020-72-п «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Республики Хакасия».

2.3. Вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки

Земельные участки.

2.4. Категория или категории земель в случае, если объектами недвижимости, подлежавшими государственной кадастровой оценке, являлись земельные участки

Земли лесного фонда, земли водного фонда, земли особо охраняемых территорий и объектов.

2.5. Реквизиты Отчета

ОТЧЕТ № 1/2019 об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель лесного фонда, земель водного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Республики Хакасия. Дата подписания 18.07.2019.

2.6. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости

01.01.2019

2.7. Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости

Письмо Министерства природных ресурсов и экологии Республики Хакасия от 24.08.2018 № 010-3593-ЮС;

Письмо Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия от 11.09.2018 № 09-29-683/18;

Письмо Министерства природных ресурсов и экологии Республики Хакасия от 24.09.2018 № 010-4001-ЮС;

Письмо Министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Хакасия от 26.09.2018 № 41-2360-И;

Письмо Администрации Алтайского района Республики Хакасия от 06.12.2018 № 2500;

Письмо ООО «Саянская форель» от 17.12.2018 № 31;

Письмо государственного казенного учреждения Республики Хакасия «Дирекция по особо охраняемым природным территориям Республики Хакасия» от 17.12.2018 № 533;

Письмо Администрации Боградского района Республики Хакасия от 17.12.2018 № 4761;

Письмо Администрации Ширинского района Республики Хакасия от 13.12.2018 № 3622им;

Письмо Администрации Боградского района Республики Хакасия от 20.12.2018 № 4702;

Письмо Администрации города Сорска от 21.12.2018 № 3992;

Письмо Администрации Таштыпского района Республики Хакасия от 21.12.2018 № 3086;

Письмо Администрации города Абазы от 25.12.2018 № 2753/13;

Письмо Администрации Ширинского района Республики Хакасия от 25.12.2018 № 3745ИМ;

Письмо Министерства транспорта и дорожного хозяйства Республики Хакасия от 25.12.2018 № 180-3412-ИБ;

Письмо Администрации Алтайского района Республики Хакасия от 27.12.2018 № 2681;

Письмо Комитета по управлению имуществом города Черногорска от 26.12.2018 № 2898;

Письмо Управления муниципального имущества Администрации Ширинского района Республики Хакасия от 28.12.2018 № 1365;

Письмо Администрации Таштыпского района Республики Хакасия от 26.12.2018 № 3137;

Письмо федерального государственного бюджетного учреждения «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Хакасия» от 29.12.2018 № 607

Письмо Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации города Абакана от 09.01.2019 № 33;

Письмо Комитета по управлению имуществом Бейского района администрации Бейского района Республики Хакасия от 15.01.2019 № 28;

Письмо Администрации Орджоникидзевского района Республики Хакасия от 15.01.2019 № ПА-39;

Письмо филиала ПАО «МРСК Сибири» - «Хакасэнерго» от 18.01.2019 № 1.7/18.1.2/350-исх;

Письмо филиала ПАО «МРСК Сибири» - «Хакасэнерго» от 11.01.2019 № 1.7/28/91 -исх;

Письмо Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 25.01.2019 № 020-169-ДП;

Письмо Администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия от 29.01.2019 № 159;

Письмо Администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия от 24.01.2019 № 129;

Письмо Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска от 30.01.2019 № 388-5;

Письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Аскизского района от 23.01.2019 № 98-рг;

Письмо Администрации муниципального образования Ширинский район от 13.02.2019 № 437;

Письмо Администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия от 18.02.2019 № 372;

Письмо Администрации Алтайского района Республики Хакасия от 18.02.2019 № 356;

Письмо Администрации города Абазы от 20.02.2019 № 333/13;

Письмо Администрации Таштыпского района Республики Хакасия от 22.02.2019 № 429;

Письмо Министерства природных ресурсов и экологии Республики Хакасия от 29.01.2019 № 010-373-ЕП;

Письмо Министерства природных ресурсов и экологии Республики Хакасия от 29.01.2019 № 010-380-ЕП;

Письмо Министерства природных ресурсов и экологии Республики Хакасия от 27.02.2019 № 010-904-ВБ;

Письмо Управления муниципальным имуществом Администрации Таштыпского района от 27.02.2019 № 193;

Письмо Администрации Боградского района Республики Хакасия от 28.02.2019 № б/н;

Письмо Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации города Абакана от 27.02.2019 № 1176;

Письмо Министерства природных ресурсов и экологии Республики Хакасия от 28.02.2019 № 010-941-СА;

Письмо Администрации города Сорска от 05.03.2019 № 639;

Письмо Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска от 05.03.2019 № 774-8;

Письмо Администрации Орджоникидзевского района Республики Хакасия от 06.03.2019 № ПА-365;

Письмо Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 07.03.2019 № 020-678-ЕТ;

Письмо Комитета по управлению имуществом Бейского района администрации Бейского района Республики Хакасия от 11.03.2019 № 237;

Письмо Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия от 12.03.2019 № 06-29-186/19;

Письмо Администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия от 15.03.2019 № 669;

Письмо Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 18.03.2019 № 020-827-ЕТ;

Письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Аскизского района Республики Хакасия от 20.03.2019 № 329-рг;

Письмо Комитета по управлению имуществом Бейского района администрации Бейского района Республики Хакасия от 20.03.2019 № 211;

Письмо Администрации муниципального образования Ширинский район от 26.03.2019 № 821;

Письмо Администрации города Абазы от 26.03.2019 № 627/13;

Письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Боградского района Республики Хакасия от 28.03.2019 № 111;

Письмо Администрации Алтайского района Республики Хакасия от 29.03.2019 № 659;

Письмо Администрации Аскизского района Республики Хакасия от 01.04.2019 № 388-АЧ;

Письмо отдела по управлению муниципальным имуществом администрации города Сорска от 28.03.2019 № 25;

Письмо Администрации Таштыпского района Республики Хакасия от 02.04.2019 № 754;

Письмо Администрации Орджоникидзевского района Республики Хакасия от 03.04.2019 № ПА-608;

Письмо Комитета по управлению имуществом Бейского района администрации Бейского района Республики Хакасия от 02.04.2019 № 299;

Письмо Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска от 03.04.2019 № 1160-8;

Письмо Администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия от 09.04.2019 № 827;

Письмо Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия от 08.04.2019 № 09-30-1275/19;

2.8. Схема организации проведения работ по определению кадастровой стоимости и их описание

Согласно Закону об оценке, государственная кадастровая оценка включает в себя следующие этапы (процедуры):

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

2.8.1. Схема организации проведения работ по определению кадастровой стоимости

1.Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки. Информирование о проведении государственной кадастровой оценки и о приеме бюджетным учреждением деклараций о характеристиках объектов недвижимости

2.Подготовка, в том числе сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости

3.Получение бюджетным учреждением перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее – Перечень)

4.Обработка и размещение результатов обработки Перечня

5.Запросы о предоставлении недостающей информации об объектах недвижимости

6.Сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости. Определение ценообразующих факторов объектов недвижимости. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов

7.Определение кадастровой стоимости, в том числе группировка объектов недвижимости; выбор подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости; проведение расчетов на основе выбранных подходов и методов (для каждой из групп)

8.Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости

9.1. Составление в форме электронного документа промежуточных отчетных документов, их размещение на официальном сайте бюджетного учреждения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»

9.2.В течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов направление сведений о месте размещения документов и промежуточных отчетных документов в Росреестр на электронном носителе в форме электронного документа

9.4. Проверка Росреестром промежуточных отчетных документов

Нет замечаний Есть замечания

Размещение в фонде данных государственной кадастровой оценки для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости (далее – Замечания) Устранение несоответствий в течение семи рабочих дней, направление в Росреестр исправленных промежуточных документов

Повторная проверка органом регистрации прав промежуточных отчетных документов. Прием и рассмотрение Замечаний в установленном порядке. Не реже, чем один раз в пять дней размещение на официальном сайте бюджетного учреждения обновленных промежуточных отчетных документов в установленном порядке и объеме

10.1.В течение десяти дней после истечения срока размещенияпромежуточных отчетных документов в фонде данных государственной кадастровой оценки составление отчета, включающего в себя справку, содержащую информацию обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета или отказа в их учете или об отсутствии замечаний к промежуточным отчетным документам, а также об исправлении выявленных Росреестром нарушений требований к отчету

10.2.В течение трех рабочих дней со дня составления отчетанаправление его в Росреестр на электронном носителе в форме электронного документа

10.3. Проверка Росреестромотчета

Есть замечания Нет замечаний

Получение предписания Росреестра об устранении выявленных нарушений Получение уведомления Росреестра об отсутствии нарушений

Устранение нарушений в течение десяти рабочих дней, направление в Росреестр отчета для проведения повторной проверки

10.4. В течение трех рабочих дней со дня получения уведомления Росреестра об отсутствии нарушений направление в Минимущество Республики Хакасия трех экземпляров отчета на электронном носителе в форме электронного документа и одной копии отчета на бумажном носителе

11.1. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета

11.2. Официальное опубликование отчета, информирование о его принятии

2.8.2. Описание работ по определению кадастровой стоимости

2.8.2.1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки. Информирование о проведении государственной кадастровой оценки и о приеме бюджетным учреждением деклараций о характеристиках объектов недвижимости

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает уполномоченный орган субъекта Российской Федерации. В Республике Хакасия таким органом является Министерство земельных и имущественных отношений Республики Хакасия.

Государственная кадастровая оценка земель на территории Республики Хакасия в 2019 году проводится в соответствии с приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Хакасия от 26.03.2018 № 020-72-п.

Информация о проведении государственной кадастровой оценки размещена в установленном порядке 24 апреля 2018 года на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://r-19.ru/authorities/ministry-of-state-property-and-land-relations-of-the-republic-of-khakassia/docs/3491/). Форма декларации размещена также бюджетным учреждением на своем официальном сайте (http://www.cgko19.ru/index.php/kadastrovaya-otsenka/deklaratsiya-ob-ob-ekte-nedvizhimosti).

В адрес бюджетного учреждения поступила одна декларация от правообладателя земельного участка, рассмотрена в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 27.12.2016 № 846. Информация, представленная в декларации, принята к сведению.

2.8.2.2. Подготовка, в том числе сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости

Для целей подготовки к проведению государственной кадастровой оценки уполномоченным в сфере проведения государственной кадастровой оценки органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации обеспечивается предоставление сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также сведений, содержащихся в учетно-технической документации (при наличии).

Бюджетное учреждение направляет запросы о предоставлении недостающей информации об объектах недвижимости, необходимой для определения кадастровой стоимости, в федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, в частности в организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также в подведомственные им организации.

Федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, в частности организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также подведомственные им организации обязаны предоставить имеющуюся в их распоряжении информацию по запросу бюджетного учреждения или уведомить об отсутствии запрошенной информации в течение двадцати рабочих дней со дня получения указанного запроса.

Бюджетное учреждение осуществляло сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, до 1 января 2019 года, в соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 12 Закона об оценке), п. 2.1. Методических указаний.

1)	Согласно ч. 5 ст. 12 Закона о кадастровой оценке, п. 2.4 Методических указаний, в рамках подготовки к государственной кадастровой оценке осуществляются в том числе сбор, обработка и учет (в случае если характеристики объекта недвижимости не изменялись) информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В связи с изложенным, бюджетным учреждением направлен запрос от 14.08.2018 № 104-исх в Управление Росреестра по Республике Хакасия с просьбой представить сведения по всем объектам недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена в установленном порядке за весь период процедуры пересмотра кадастровой стоимости в Республике Хакасия.

Письмом от 11.09.2018 № 09-29-683/18 Управление Росреестра по Республике Хакасия представило запрашиваемую информацию, в том числе с приложением копий положительных решений, принятых на комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в отношении объектов недвижимости, которые расположены в границах земель особо охраняемых территорий и объектов.

2) Согласно п. 2.5 Методических указаний, в ходе подготовки к государственной кадастровой оценке осуществляется сбор информации об объектах недвижимости, характеристики которых изменялись в сведениях ЕГРН. Соответствующий запрос был направлен в Управление Росреестра по Республике Хакасия (письмо от 14.08.2018 № 104-исх). Письмом от 11.09.2018 № 09-29-683/18 Управление Росреестра по Республике Хакасия сообщило, что отсутствует техническая возможность предоставления запрашиваемой информации.

3) На основании п. 1.7 Методических указаний для построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

В течение 2018 года осуществлялся сбор и накопление данных о ценах сделок на общедоступных сайтах (Авито, Домофонд, Циан) на земельные участки, отнесенные к различным категориям земель, всего собрано сведений в отношении 483 земельных участков сельскохозяйственного назначения, промышленности, индивидуального жилищного строительства, садоводства и огородничества, коммерческого использования, отдыха и рекреации. Указанные сведения необходимы для проведения анализа рынка, определения наиболее активных сегментов рынка, а также для использования в расчетах.

Кроме того, в целях сбора информации о ценах сделок бюджетное учреждение направило в органы местного самоуправления запрос о предоставлении сведений о результатах проведенных аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 (письмо от 19.12.2018 № 175-исх).

Информацию о результатах проведенных аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков предоставили органы местного самоуправления г. Абакана (письмо от 09.01.2019 № 33), г. Абазы (письмо от 25.12.2018 № 2753/13), г. Саяногорска (письмо от 30.01.2019 № 338-5), г. Сорска (письмо от 21.12.2018 № 3992), г. Черногорска (письмо от 26.12.2018 № 2898), Аскизского района (письмо от 23.01.2019 № 98-рч), Алтайского района (письмо от 27.12.2018 № 2681), Бейского района (письмо от 15.01.2019 № 28), Боградского района (письмо от 20.12.2018 № 4702), Орджоникидзевского района (письмо от 28.12.2018 № 1365), Таштыпского района (письмо от 26.12.2018 № 3137), Усть-Абаканского района (письмо от 24.01.2019 № 129), Ширинского района (письмо от 25.12.2018 № 3745).

4) В соответствии с п. 1.12 Методических указаний при определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться:

обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка);

степень освоения окружающей территории земельного участка (характеристики окружения земельного участка);

существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость).

При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитывается озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов "Сельскохозяйственное использование", "Использование лесов", указанных в главе IX Указаний.

Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.

При определении кадастровой стоимости земельного участка, обеспеченного инженерной инфраструктурой, в кадастровую стоимость земельного участка включается величина затрат на подключение к инженерным коммуникациям.

Для целей Указаний земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к любой из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок.

При этом необходимо учитывать в том числе вид подъездных путей (автомобильная дорога, железная дорога и прочее), классы автомобильных дорог (федерального, регионального или межмуниципального, местного значений, частная автомобильная дорога), категории железных дорог (скоростные магистрали, магистрали с преимущественно пассажирским движением и прочее).

С учетом изложенного, бюджетным учреждением направлены запросы:

- в Министерство транспорта и дорожного хозяйства Республики Хакасия о предоставлении сведений о перечне автомобильных дорог регионального, межмуниципального, местного значения Республики Хакасия, включая их наименование, тип покрытия (при наличии сведений), карту-схему автомобильных дорог, кадастровые номера земельных участков для размещения и эксплуатации автомобильных дорог (письмо от 12.12.2018 № 168-исх). Запрашиваемая информация предоставлена письмом от 25.12.2018 № 180-3412-ИБ;

- в Министерство экономики Республики Хакасия, филиал ПАО «МРСК Сибири» - «Хакасэнерго» о предоставлении сведений об обеспеченности объектов недвижимости/земельных участков коммуникациями электроснабжения в виде перечня адресов потребителей, подключенных к электрическим сетям (письмо от 24.12.2018 № 183-исх). Филиал ПАО «МРСК Сибири» - «Хакасэнерго» предоставил перечень земельных участков, находящихся у данной организации в собственности или на правах аренды в целях расположения и эксплуатации энергообъектов (письмо от 11.01.2019 № 17/28/91-исх), дополнительно направил перечень адресов объектов электроснабжения, подключенных к электрическим сетям (письмо от 18.01.2019 № 17/18.1.2/350-исх).

5) В соответствии с п. 1.10 Методических указаний при расчете кадастровой стоимости освоенных земельных участков необходимо учитывать материальные и временные затраты, связанные с их освоением (изменением категории, вида разрешенного использования, включая все сопутствующие расходы, затраты на создание необходимой инфраструктуры), на момент проведения оценки путем суммирования таких затрат.

Согласно п. 1.16 Методических указаний, минимально возможный уровень кадастровой стоимости земельного участка вне зависимости от вида разрешенного использования и иных характеристик не может быть меньше, чем затраты на межевание и оформление прав на земельный участок.

С учетом изложенного, бюджетным учреждением направлены запросы:

- органам местного самоуправления о предоставлении информации о размере затрат, связанных с освоением земельных участков, а именно, о ценах государственных контрактов, заключенных за период с 2017 по 2018 год, по выполнению кадастровых работ в отношении земельных участков, расположенных на территории Республики Хакасия независимо от категории земель, с последующей постановкой их на кадастровый учет, а также сведения о затратах, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования земельных участков (письмо от 04.12.2018 № 162-исх);

- в Министерство природных ресурсов и экологии Республики Хакасия о предоставлении лесохозяйственных регламентов лесничеств Республики Хакасия, информацию о затратах на выращивание, восстановление, защиту, охрану лесов и управленческие расходы; о рыночных ценах 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню; информацию, представленную в виде формы 2-ГЛР и т.д. (письмо от 17.08.2018 № 107-исх, от 29.08.2018 № 113-исх). Запрашиваемая информация предоставлена письмом от 24.08.2018 № 010-3593-ЮС (по состоянию на 22.08.2018), от 24.09.2018 № 010-4001-ЮС;

- в Министерство сельского хозяйства и продовольствия Республики Хакасия (письмо от 06.09.2018 № 118-исх), ООО «Саянская форель» (письмо от 27.11.2018 № 157-исх) о величине затрат, необходимых для создания рыбного хозяйства и расчета валового дохода; информацию о среднегодовых рыночных ценах реализации рыбы. Запрашиваемая информация предоставлена Министерством сельского хозяйства и продовольствия Республики Хакасия (письмо от 26.09.

- в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва о предоставлении карт-схем оросительных мелиоративных систем Республики Хакасия (письмо от 28.08.2018 № 112-исх), получен ответ от 20.09.2018 № 03-51/10/11243 об отсутствии таких карт-схем;

- в ФГБУ «Управление «Хакасмелиоводхоз» (письмо от 14.12.2018 № 169-исх) о предоставлении сведений об оросительных системах Республики Хакасия; сведения о величине затрат, которые несет учреждение, связанных с эксплуатацией и содержанием оросительных систем, и величину прибыли от оказания гражданам и юридическим лицам услуг, относящихся к основным видам деятельности учреждения, в разрезе оросительных систем. Запрашиваемая информация предоставлена ФГБУ «Управление «Хакасмелиоводхоз» письмом от 29.12.2018 № 607;

- в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (письмо от 30.11.2018 № 160-исх), Дирекцию по особо охраняемым природным территориям Республики Хакасия (письмо от 12.12.2018 № 167-исх) о ценах государственных контрактов, заключенных за период с 2016 по 2018 год, по выполнению кадастровых работ в отношении земельных участков, расположенных на территории Республики Хакасия.

Информация о стоимости кадастровых работ предоставлена Министерством имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (письмо от 25.01.2019 № 020-169-ДП), Дирекцией по особо охраняемым природным территориям Республики Хакасия (письмо от 17.12.2018 № 533), органами местного самоуправления Алтайского района ( письмо от 06.12.2018 № 2500), Боградского района (письмо от 17.12.2018 № 4761), Орджоникидзевского района (письмо от 15.01.2019 № ПА-39), Таштыпского района (письмо от 21.12.2018 № 3086), Усть-Абаканского района (Приложение № 2 к письму от 29.01.2019 № 159), Ширинского района (письмо от 13.12.2018 № 3622им).

2.8.2.3. Получение бюджетным учреждением перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее – Перечень)

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации делает запрос о предоставлении перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в орган регистрации прав. Перечень объектов недвижимости формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки и предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации. В перечень включаются сведения обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки. В перечень включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки на иную дату. В перечень также включаются иные сведения и материалы в объеме, определенном порядком формирования и предоставления перечня.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня поступления перечня направляет его в бюджетное учреждение.

Перечень земельных участков категорий земель водного фонда, лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Республики Хакасия, по состоянию на 01.01.2019, направлен Минимуществом РХ в бюджетное учреждение в марте 2019 года: текстовая часть Перечня направлена письмом от 07.03.2019 № 020-678-ЕТ, графическая часть направлена письмом от 18.03.2019 № 020-827-ЕТ. Также письмом Минимущества от 10.06.2019 № 020-1726-ЕТ направлена графическая часть Перечня, выгруженная Росреестром в дополнение к ранее предоставленной.

2.8.2.4. Обработка и размещение результатов обработки Перечня

Обработка Перечня для целей определения кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с разделом III Методических указаний.

При обработке информации, содержащейся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, указанный Перечень преобразуется в формат xls, xlsx и дополняется столбцами "Вид использования объектов недвижимости" и "Источник информации о виде использования объектов недвижимости".

В соответствии с п. 3.1. Методических указаний, вид использования объекта недвижимости определяется по согласованию с уполномоченным органом и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости, на основе письменного подтверждения указанных органов.

При этом для целей Методических указаний:

- под видом использования объекта недвижимости понимается использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием (п.1.2.);

- фактическое разрешенное использование объекта недвижимости - фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости (п.1.2.).

Вид использования объекта недвижимости определяется с учетом:

1) вида разрешенного использования земельного участка;

2) вида разрешенного использования ОКС, в том числе на основе технической документации на него;

3) фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем ОКС (п.3.2. Методических указаний).

При недостаточности информации о виде использования объектов недвижимости возможно руководствоваться результатами определения видов использования объектов недвижимости, полученными по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, в случае если они не были изменены, кроме случаев, когда данные результаты были оспорены. В случае оспаривания результатов определения видов использования объектов недвижимости, полученных по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, могут быть использованы виды использования объектов недвижимости, установленные в процессе оспаривания, в случае если они не были изменены (п.3.1. Методических указаний);

В соответствии с данными требованиями, бюджетным учреждением поступивший Перечень преобразован в формат xls, xlsx, дополнен столбцами "Вид использования объектов недвижимости" и "Источник информации о виде использования объектов недвижимости". Внесены данные о кодах расчета вида использования объектов недвижимости. Дополненный Перечень направлен органам местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости, подлежащие государственной кадастровой оценке, для согласования вида использования объектов недвижимости. Полученные письменные подтверждения указанных органов, а также Минимущества РХ, приведены в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.4. Результаты обработки информации, содержащейся в Перечне).

Результаты обработки перечня направлены бюджетным учреждением в Минимущество РХ, для размещения таких результатов на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Результаты обработки Перечня размещены на официальном сайте (https://r-19.ru/authorities/ministry-of-state-property-and-land-relations-of-the-republic-of-khakassia/docs/3491/88363.html).

2.8.2.5. Запросы о предоставлении недостающей информации об объектах недвижимости

Установлено, что в Перечень включена информация о 1258 земельных участках из категории земель лесного фонда, водного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Хакасия.

Бюджетным учреждением проведена работа по проверке исходных данных об объектах недвижимости, в результате которой выявлено 33 земельных участка, у которых отсутствует вид разрешенного использования, что не позволяет провести сегментацию в соответствии с требованиями Методических указаний. В связи с этим бюджетным учреждением направлен запрос в Управление Росреестра по Республике Хакасия (от 27.03.2019 № 56-исх) о предоставлении сведений о виде разрешенного использования земельных участков, в случае наличия таких сведений. Управлением Росреестра по Республике Хакасия по 24 из 33 земельных участков предоставлена информация о ВРИ согласно сведениям ЕГРН. Информация о ВРИ таких земельных участков содержится в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.5. Информация о характеристиках ОН, использованных при определении их КС).

2.8.2.6. Сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости. Определение ценообразующих факторов объектов недвижимости. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов

Бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации об экономических, социальных, экологических факторах (социально-экономическое состояние РФ и Республики Хакасия). Вся информация должна быть получена из официальных источников. Результатом должен быть краткий обзор об экономических, социальных, экологических факторах, влияющих на стоимость объектов.

Кроме того, бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости (обзор состояния рынка недвижимости и его сегментов).

Результаты сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости подробно изложены в разделе 3.1 настоящего Отчета.

На основании проведенного анализа рынка определяются ценообразующие факторы: факторы, характеризующие объекты недвижимости и факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости. Обосновывается выбор ценообразующих фактор (в том числе по перечню из Приложения №3 к Методическим указаниям), и обосновывается отказ от рассмотрения факторов в случае, если часть факторов была признана не оказывающей влияния на стоимость объектов оценки.

Бюджетным учреждением проводится сбор сведений о значениях ценообразующих факторов (раздел V Методических указаний). Результатом собранной информации о ценообразующих факторах являются сведения, представленные в семантическом и графическом виде. По итогам сбора ценообразующих факторов проводится анализ их значений на полноту, достоверность и непротиворечивость.

Информация об определении ценообразующих факторов приведена в разделе 3.1. настоящего Отчета (подраздел 3.1.3).

2.8.2.7. Определение кадастровой стоимости, в том числе группировка объектов недвижимости; выбор подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости; проведение расчетов на основе выбранных подходов и методов (для каждой из групп)

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с Методическими указаниями. В соответствии с п. 7.1 Методических указаний, при определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости.

Обоснование группировки земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, приведено в разделе 3.3 настоящего Отчета. Результаты группировки находятся в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.2. Результаты группировки объектов недвижимости).

В соответствии с п. 1.3 Методических указаний, при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Методических указаний.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

Для каждой из полученных групп (подгрупп) бюджетным учреждением выбраны подходы и методы определения кадастровой стоимости, с обоснованием такого выбора и отказа от применения иных подходов.

Обоснование выбора подходов и методов для каждой из групп (подгрупп) объектов недвижимости приведено в разделе 3.5 настоящего Отчета.

Сведения о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально) с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости) приведены в табличном виде в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.3. Сведения о способе определения КС).

Сведения о величине кадастровой стоимости, определенной для каждого объекта недвижимости, приведены в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

2.8.2.8. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости

В соответствии с главой X Методических указаний, контроль качества результатов определения кадастровой стоимости включает ряд процедур, осуществляемых с участием уполномоченного органа:

1) проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения;

2) анализ рынка, сбор и верификацию (в том числе путем осмотра) данных о сделках и предложениях.

Согласно п. 10.3 Методических указаний, проводится проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом осуществляется путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС.

Результаты сравнения предоставляются в виде табличных значений, а также диаграмм. Проверка проводится на непротиворечивость данных с точки зрения логики ценообразования;

Также, согласно п. 10.4 Методических указаний, проводится проверка качества процессов определения кадастровой стоимости.

При проверке качества процессов определения кадастровой стоимости может проводиться выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости.

Результат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

Итоги контроля качества результатов кадастровой оценки представлены в разделе 4.1. настоящего Отчета.

2.8.2.9. Составление и размещение промежуточных отчетных документов

По итогам определения кадастровой стоимости, бюджетным учреждением в соответствии с требованиями к отчету составляются в форме электронного документа промежуточные отчетные документы, являющиеся проектом отчета, содержащие в том числе:

- информацию об объектах недвижимости, включенных в перечень (кадастровые номера, адреса (при наличии), характеристики объектов недвижимости, содержащиеся в перечне);

- информацию о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации);

- описание процесса определения кадастровой стоимости с указанием определенных значений кадастровой стоимости.

Бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов осуществляет их размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» без публикации информации о таком размещении, а также направляет сведения о месте размещения таких документов и промежуточные отчетные документы в орган регистрации прав на электронном носителе в форме электронного документа.

Орган регистрации прав в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов осуществляет их проверку на соответствие требованиям к отчету. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня окончания проверки промежуточных отчетных документов направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации уведомление о соответствии промежуточных отчетных документов требованиям к отчету или об их несоответствии с указанием требований к отчету, которым не соответствуют промежуточные отчетные документы. Бюджетное учреждение осуществляет устранение выявленного органом регистрации прав несоответствия требованиям к отчету в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления органа регистрации прав о таком несоответствии и представляет в орган регистрации прав, исправленные промежуточные отчетные документы для повторной проверки.

В случае соответствия промежуточных отчетных документов требованиям к отчету орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня окончания проверки промежуточных отчетных документов размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки сведения и материалы, содержащиеся в промежуточных отчетных документах, в объеме, предусмотренном порядком ведения фонда данных государственной кадастровой оценки, а также сведения о месте размещения таких документов на официальном сайте бюджетного учреждения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на шестьдесят дней для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости, информация о котором содержится в промежуточных отчетных документах.

Орган регистрации прав не позднее дня начала срока представления замечаний к промежуточным отчетным документам обеспечивает размещение в фонде данных государственной кадастровой оценки информации о порядке и сроках представления замечаний к промежуточным отчетным документам. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение десяти рабочих дней со дня получения уведомления о соответствии промежуточных отчетных документов требованиям к отчету обеспечивает информирование о размещении промежуточных отчетных документов, а также о порядке и сроках представления замечаний к промежуточным отчетным документам путем:

размещения извещения на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

опубликования извещения в печатном средстве массовой информации, в котором осуществляется обнародование (официальное опубликование) правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации;

размещения извещения на своих информационных щитах;

направления информации в органы местного самоуправления муниципальных образований, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, для размещения извещения на информационных щитах указанных органов.

Замечания к промежуточным отчетным документам представляются в течение пятидесяти дней со дня размещения промежуточных отчетных материалов в фонде данных государственной кадастровой оценки.

В случае соответствия замечаний предъявляемым к ним требованиям, эти замечания рассматриваются государственным бюджетным учреждением и в случае обоснованности замечаний после уточнения сведений вносятся исправления в промежуточные отчетные документы. Кроме того, бюджетным учреждением осуществляется пересчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых не было представлено замечание, если бюджетным учреждением выявлена необходимость такого пересчета.

Бюджетным учреждением не реже чем один раз в пять дней в течение срока размещения промежуточных отчетных документов осуществляется размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» обновленных промежуточных отчетных документов, информации о кадастровых номерах объектов недвижимости, в отношении которых осуществлен пересчет кадастровой стоимости, информации, отражающей описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости с обоснованием учета замечания к промежуточным отчетным документам, а также размещение информации о поступивших замечаниях к промежуточным отчетным документам, которые не были учтены, с соответствующим обоснованием отказа в их учете. Внесение бюджетным учреждением изменений в промежуточные отчетные документы по итогам рассмотрения представленных замечаний к ним осуществляется не позднее окончания срока размещения промежуточных сведений и материалов, в фонде данных государственной кадастровой оценки.

2.8.2.10. Составление отчета

Бюджетное учреждение в течение десяти дней после истечения срока предоставления замечаний составляет отчет, включающий в себя справку, содержащую информацию обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета или отказа в их учете или об отсутствии замечаний к промежуточным отчетным документам, а также об исправлении выявленных органом регистрации прав нарушений требований к отчету.

Бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня составления отчета направляет его на электронном носителе в форме электронного документа в орган регистрации прав.

Орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней проводит проверку отчета на соответствие требованиям к отчету и направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации предписание об устранении выявленных нарушений или уведомление об отсутствии нарушений. Предписание об устранении выявленных нарушений требований к отчету должно включать в себя исчерпывающий перечень выявленных нарушений и их соответствующее обоснование.

В случае выявления нарушений требований к отчету бюджетное учреждение в течение десяти рабочих дней со дня получения предписания об устранении выявленных нарушений осуществляет их устранение и в течение трех рабочих дней направляет в орган регистрации прав отчет на электронном носителе в форме электронного документа для проведения повторной проверки.

В случае, если нарушений требований к отчету не выявлено, бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня получения уведомления органа регистрации прав об отсутствии нарушений направляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации три экземпляра отчета на электронном носителе в форме электронного документа и одну копию отчета на бумажном носителе.

2.8.2.11. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, в течение тридцати рабочих дней со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии в соответствии с п.3 статьи 15 Закона об оценке.

Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).

2.9. Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости

Фамилия, имя, отчество	Топоев Олег Васильевич
Сведения о документах, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Хакасский Технический Институт Красноярского государственного технического университета (г. Абакан)
Вид документа	Диплом о высшем образовании по специальности «Промышленное и гражданское строительство», квалификация «Инженер-строитель»
Номер и дата выдачи	АВС 0964251, регистрационный номер 1429 от 19.06.1998
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Красноярский государственный университет (г. Красноярск)
Вид документа	Диплом о высшем образовании по специальности «Финансы и кредит», квалификация «Экономист»
Номер и дата выдачи	ВСВ 1201429, регистрационный номер 220 от 30.12.2005
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Красноярский государственный аграрный университет (г. Красноярск)
Вид документа	Диплом о высшем образовании по специальности «Землеустройство», квалификация «Инженер»
Номер и дата выдачи	КД №09555, регистрационный номер 20550 от 21.06.2011
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Институт профессиональной оценки (г. Москва)
Вид документа	Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»
Номер и дата выдачи	ПП №322582 регистрационный номер 238/2001от 12.07.2001
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Финансовая академия при Правительстве РФ (г. Москва)
Вид документа	Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости недвижимости»
Номер и дата выдачи	ПП №064728 регистрационный номер 152-ИПК от 11.10.2001
Иные сведения о работнике бюджетного учреждения
Структурное подразделение, должность	Администрация, директор
Опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости	15 лет 4 месяца

2.10. Сведения о руководителе бюджетного учреждения

Фамилия, имя, отчество	Топоев Олег Васильевич
Структурное подразделение, должность	Администрация, директор

2.11. Сведения о допущениях, используемых при определении кадастровой стоимости

При определении кадастровой стоимости в настоящем Отчете использовались следующие допущения и ограничительные условия.

Общие допущения

1. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности имущественных прав на данный объект (в соответствии с пунктом 1.2. Методических указаний).

2. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости (в соответствии с пунктом 1.2. Методических указаний).

3. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивался исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату определения кадастровой стоимости независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден (в соответствии с пунктом 1.5. Методических указаний).

4. Для построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществлялся сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректировались на затраты, связанные с особенностями проведения сделки. При отсутствии рынка объектов недвижимости или при наличии недостатка наблюдаемых рыночных цен на соответствующей территории определение кадастровой стоимости осуществлялось на основе рыночно ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта недвижимости (в соответствии с пунктом 1.7. Методических указаний).

5. При определении кадастровой стоимости объекты недвижимости оценивались исходя из допущения о продолжении сложившегося фактического использования такого объекта недвижимости (в соответствии с пунктом 1.8. Методических указаний).

6. Определение кадастровой стоимости осуществлялось без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства (в соответствии с пунктом 1.11. Методических указаний).

7. При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости.

8. При определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением не учтены:

-улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет;

- степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа);

- ввиду того, что даты определения кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков и расположенных на них ОКС существенно отличаются, проверка соответствия суммы кадастровых стоимостей указанных объектов границам интервала стоимости недвижимого комплекса, состоящего из рассматриваемых земельного участка и расположенных на нем ОКС, не производилась.

9. Земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к любой из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок (в соответствии с пунктом 1.12. Методических указаний).

10. Минимально возможный уровень кадастровой стоимости земельного участка вне зависимости от вида разрешенного использования и иных характеристик не может быть меньше, чем затраты на межевание и оформление прав на земельный участок (в соответствии с пунктом 1.16. Методических указаний).

11. Определение кадастровой стоимости земельных участков проводится без учета стоимости находящихся на них многолетних насаждений (в соответствии с пунктом 1.17. Методических указаний).

12. При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются права пользования недрами (в соответствии с пунктом 1.18. Методических указаний).

13. При отсутствии наблюдаемых рыночных цен при определении кадастровой стоимости принимается допущение о том, что переход права на объект недвижимости рассматривается с точки зрения владельца такого объекта недвижимости (в соответствии с пунктом 3.4. Методических указаний).

14. В Отчете отражена кадастровая стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2019. Изменение состояния рынка после даты оценки может привести к уменьшению или увеличению стоимости объектов, установленной на фактическую дату оценки, что не является ошибкой работников бюджетного учреждения. Бюджетное учреждение не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

15. Все расчеты произведены в программном продукте «MicrosoftOfficeExcel». В расчетных таблицах, представленных в Отчете, приводятся как точные, так и округленные значения показателей. Сами расчеты выполняются с более высокой точностью в соответствии с внутренней архитектурой указанной программы, если иное прямо не указывается в Отчете. Итоговые показатели определяются при использовании точных данных. С учетом изложенного, при пересчете итоговых значений по округленным данным, результаты могут несколько не совпадать с указанными в Отчете.

18. Методическими указаниями не предусмотрено проведение осмотра объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Соответственно, осмотр оцениваемых объектов недвижимости не проводился.

Приведенный перечень допущений не является исчерпывающим.

Допущения, касающиеся информации об объектах оценки

Для объектов, в описании местоположения которых по данным ЕГРН не указано, в каком лесничестве расположен объект, отнесение к лесничеству осуществлялось по наименованию района. Если объект оценки расположен в нескольких районах, и в описании местоположения нет указания на лесничество, то отнесение к лесничеству производилось на основе Лесных регламентов с учетом районов, расположенных в лесничествах. В случае, если невозможно установить однозначно - по наибольшей совокупности районов, расположенных в одном лесничестве. Местоположение объектов оценки и объектов-аналогов, известное по данным ЕГРН, уточнялось с помощью Публичной кадастровой карты, лесохозяйственных регламентов лесничеств Республики Хакасия.

Если координаты границ земельного участка не определены, и из доступных источников не удается уточнить наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций, считается, что на таком участке инженерные коммуникации отсутствуют.

При определении стоимости объектов недвижимости учитывалось наличие либо отсутствие центральных инженерных коммуникаций. Наличие на участке водяной скважины, сливной ямы, септика и прочих местных коммуникаций не учитывалось.

4.В соответствии с пунктом 9.2.2.1.9.3 Методических указаний для крупных водных объектов определение кадастровой стоимости целесообразно осуществлять исходя из разведения рыбы в садках, для небольших по площади - без устройства садков в открытом водоеме. Вид рыбы для разведения при определении кадастровой стоимости зависит от условий водного объекта. Для определения условий водного объекта необходимо рыбоводно-биологическое обоснование (РБО), которое представляет собой комплекс мероприятий, позволяющих узнать о состоянии водоема, его ихтиофауны и на основании полученных сведений дать рекомендации по зарыблению. РБО является одной из составных частей технико-экономического обоснования и является начальным этапом при освоении любого водоема. Форелевое хозяйство – прообраз ООО «Саянская форель» было создано более 30-ти лет назад, в 80-е годы прошлого столетия, информация о стоимости составления рыбохозяйственной характеристики водного объекта и водно-биологического обоснования не предоставлена, и соответственно, не учитывалась при расчете затрат на создание рыбного хозяйства;

6. В соответствии с п. 9.2.2.1.9.4. Методических указаний при расчете кадастровой стоимости водных объектов цена реализации рыбы рассчитывается на килограмм живого веса отлавливаемой рыбы исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году определения кадастровой стоимости. За количество периодов в целях расчета кадастровой стоимости взяты данные рассматриваемого рыбного хозяйства за три последние года, как наиболее стабильные по всем показателям работы данного предприятия.

Допущения, касающиеся информации об объектах-аналогах

Рыночная информация об объектах-аналогах, собранная бюджетным учреждением для проведения оценки, отражается в Отчете полностью, в неискаженном виде, и считается достоверной. В случае уточнения информации, полученной из открытых источников в отношении предложений к продаже, дополненные данные приведены в Отчете.

Собранная информация о предложениях продажи объектов недвижимости содержит сведения об объектах, представленных в виде публичной оферты.

Объекты недвижимости были сгруппированы на основе предоставленной информации о видах разрешенного использования.

В соответствии с Методическими указаниями под видом использования объекта недвижимости понимается использование в соответствии с его разрешенным фактическим использованием. Фактическое разрешенное использование объекта недвижимости - фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости.

Наличие/отсутствие инженерных коммуникаций (электро-, газо-, водо-, теплоснабжения и канализации) определялось по данным сведений ЕГРН и ресурса Публичной кадастровой карты, в том числе с учетом графических слоев сооружений, а также охранных зон коммуникаций. В случае, если были обнаружены пересечения графических слоев границ земельных участков, сооружений и охранных зон - участок принят как обеспеченный соответствующим видом коммуникаций, в противном случае не обеспечен. Если пересечения графических слоев отсутствуют, но по данным Публичной кадастровой карты раздела «Космические снимки» на участке выявлено расположение объектов капитального строительства, считается, что участок обеспечен электроснабжением.

Если в тексте объявления, на фотографиях объекта-аналога, в информации о зарегистрированной сделке с объектом-аналогом отсутствуют указания на наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций, для расчетов принималось, что такой участок не обеспечен инженерными коммуникациями.

Если в тексте объявления, на фотографиях объекта-аналога, в информации о зарегистрированной сделке с объектом-аналогом отсутствуют указания на наличие либо отсутствие строений на участке, то такой участок считался свободным от застройки.

Если в тексте объявления, на фотографиях объекта-аналога, в информации о зарегистрированной сделке с объектом-аналогом отсутствуют сведения о правах на земельный участок, то считается, что сделка совершена или будет совершена при условии полного перехода права собственности.

Допущения, касающиеся количественных и качественных характеристик объектов оценки

1. При проведении государственной кадастровой оценки бюджетное учреждение исходит из допущения, что объекты оценки являются типичными и схожими с объектами-аналогами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволяет проводить группировку. Иными словами, при определении кадастровой стоимости не учитываются уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки.

2. Источником информации о количественных и качественных характеристиках объектов оценки является представленный уполномоченным органом Перечень объектов оценки. Вид использования объекта оценки может быть уточнен или изменен при согласовании с уполномоченным органом и органами местного самоуправления.

Допущения, касающиеся результатов оценки

1. В настоящем Отчете итоговые значения удельных показателей кадастровой стоимости и кадастровой стоимости объектов оценки, округлялись до двух знаков после запятой, поскольку удельные показатели кадастровой стоимости и кадастровая стоимость выражаются денежными единицами, максимальная дифференциация которых отображается в копейках (т.е. в двух знаках после запятой).

Все прочие допущения, использованные при написании Отчета об определении кадастровой стоимости, приведены далее в тексте Отчета.

3. Расчетная глава

3.1. Анализ информации о рынке объектов недвижимости

В соответствии с пунктом 4.1. Методических указаний для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе:

1) информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости (далее - информация о внешней среде объектов недвижимости);

2) информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений);

3) иной информации, необходимой для определения стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 4.1.1. Методических указаний к информации о внешней среде объектов недвижимости относится информация, характеризующая социально-экономическое состояние Российской Федерации, социально-экономическое состояние и тенденции развития субъекта Российской Федерации, муниципального образования, территории, в границах которой проводится государственная кадастровая оценка.

Информацияовнешнейсредедолжнабытьполученаизофициальныхисточников.

3.1.1. Информация об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости (информация о внешней среде объектов недвижимости)

3.1.1.1. Основные тенденции социально–экономического развития Российской Федерации в 2018 году

Поскольку тенденции рынка недвижимости напрямую зависят от социально–экономической ситуации в стране, бюджетным учреждением проведен сбор и анализ информации об общеэкономическом состоянии Российской Федерации в 2018 году1 Здесь и далее: Доклад «Информация о социально-экономическом положении России в 2017 году» (http://www.gks.ru/free_doc/doc_2017/info/oper-12-2017.pdf).Доклад «Социально-экономическое положение России в 2017 году»(http://www.gks.ru/free_doc/doc_2017/social/osn-12-2017.pdf). .

По данным Росстата, рост ВВП в 2018 г. ускорился до 2,3% с 1,6% годом ранее, что превзошло как оценки Минэкономразвития России, осуществленные на основе оперативных данных, так и рыночный консенсус-прогноз. Ускорение темпов роста ВВП во многом обусловлено разовыми факторами и не является устойчивым.

В отраслевом разрезе ускорение роста ВВП по сравнению с предыдущим годом было обеспечено такими секторами, как добывающая промышленность, транспортировка и хранение, строительство, деятельность финансовая и страховая. Вклад сельского хозяйства был слабоотрицательным (после положительного вклада годом ранее) на фоне более низкого урожая ряда ключевых культур (в первую очередь зерновых).

В разрезе компонентов использования ускорение роста ВВП в 2018г. по сравнению с предыдущим годом было связано с внешним сектором – более высоким темпом роста экспорта при значительном замедлении импорта в реальном выражении. При этом компоненты внутреннего спроса продемонстрировали замедление.

Динамика показателей потребительского спроса была разнонаправленной. Темп роста оборота розничной торговли увеличился до 2,6% в 2018 г. после 1,3% годом ранее, в том числе за счет расширения спроса на товары длительного пользования (рост продаж легковых автомобилей составил 12,8 % в 2018 г. после 11,9 % в 2017 году). Другие компоненты потребительского спроса показали замедление темпов роста. В частности, покупки в зарубежных Интернет-магазинах в январесентябре 2018 г. увеличились на 6,5%г/г в долларовом эквиваленте после роста на 83,9% в 2017 году. В целом расходы домашних хозяйств на конечное потребление выросли на 2,2% в 2018г. после 3,2% годом ранее.

Несмотря на высокие темпы роста заработных плат (+6,8% в 2018г.в реальном выражении), реальные располагаемые доходы населения снизились на 0,2% (с учетом единовременной выплаты пенсионерам). В то же время динамика показателя для различных доходных групп была неоднородной. Негативные факторы (падение доходов от банковских депозитов, увеличение налогов на недвижимость, рост платежей по ипотечным кредитам) сказались, в первую очередь, на доходах более обеспеченных групп населения. В то же время повышение МРОТ, увеличение выплат семьям с детьми, повышение зарплат в бюджетной сфере серьезно поддержали доходы менее обеспеченных групп населения.

Положительное сальдо счета текущих операций в 2018 г. достигло максимального значения за всю историю наблюдений (114,9 млрд. долл. США). Увеличение экспорта было обеспечено не только благоприятной ценовой конъюнктурой мировых товарных рынков, но и ростом физических объемов экспорта, в том числе и не нефтегазового. Среди компонентов не нефтегазового экспорта рост в реальном выражении наблюдался по продукции металлургии, продовольствию, химическим товарам, продукции деревообработки. Одновременно на фоне ослабления рубля произошло существенное замедление роста импорта.

Производственная активность

По данным Росстата, экономический рост по итогам 2018 г. ускорился до 2,3% с 1,6% годом ранее. Темпы роста ВВП превзошли как оценки Минэкономразвития России, осуществленные на основе оперативных данных, так и консенсус-прогноз аналитиков (1,7%в декабре).

В отраслевом разрезе ключевыми драйверами экономического роста стали промышленность и строительство (вклад в экономический рост 0,6п.п. и 0,3 п.п. соответственно). Позитивный вклад в динамику ВВП также внесли торговля (0,3 п.п.) и транспортная отрасль (0,2 п.п.), в то время как вклад сельского хозяйства был слабоотрицательным на фоне ухудшения урожая ряда ключевых культур (в первую очередь зерновых) и замедления роста выпуска животноводства (см. врезку «Итоги года в сельском хозяйстве»).

Около 0,8 п.п. роста ВВП было обеспечено сектором услуг. По сравнению с предыдущим годом ускорение роста наблюдалось в финансовой и страховой деятельности, деятельности гостиниц и ресторанов, в то время как рост в сфере операций с недвижимым имуществом замедлился.

Рост промышленного производства в 2018 г. ускорился до 2,9% (с 2,1% в 2017 году).

Рост выпуска в промышленности в прошлом году происходил достаточно равномерно. Годовые темпы ее роста в течение года оставались в пределах 2–4% (в 2017 г. диапазон колебаний составил практически 9 п.п.).

Рисунок 1. Вклады видов экономической деятельности в темпы роста ВВП. Темпы роста по основным видам экономической деятельности

По итогам года положительную динамику продемонстрировали все укрупненные отрасли промышленности. Продолжался рост в добыче полезных ископаемых и обрабатывающих отраслях, темпы роста электроэнергетики и водоснабжения вернулись в положительную область после спада в 2017 году. В то же время структура роста промышленного производства в течение года менялась. Если в первой половине года расширение выпуска промышленности опиралось на обрабатывающие отрасли, то во втором полугодии драйвером роста стали добывающие производства.

Добыча полезных ископаемых в 2018 г. выросла на 4,1% (в 2017 г. – на 2,1%). При этом во второй половине года наблюдалось существенное улучшение ее динамики (4,9% г/г и 7,2% г/г в 3кв18 и 4кв18 соответственно после 1,9% г/г в январе–июне), обусловленное в первую очередь результатами июньского заседания ОПЕК+, на котором было принято решение об увеличении совокупного предложения нефти странами – участницами соглашения приблизительно на 1 млн. барр./сутки до конца года. В соответствии с новыми параметрами сделки Россия к декабрю нарастила добычу нефти почти на 0,5 млн. барр./сутки по сравнению с майским уровнем, до исторического максимума 11,45 млн. барр./сутки. В целом по итогам года добыча нефти и нефтяного (попутного) газа выросла на 1,7% после падения на 0,2% годом ранее.

Рост в газовой отрасли в 2018 г. также ускорился – до 16,5% по сравнению с 7,1% в 2017 году. Высокие темпы роста добычи газа были обеспечены в первую очередь активным ростом выпуска сжиженного природного газа (на 70,1% в 2018 г. после 7,6% в 2017 году). В то же время рост производства естественного природного газа по итогам прошлого года замедлился до 5,3% с 8,7% в 2017 году.

Позитивные тенденции наблюдались и в добыче не нефтегазовых полезных ископаемых. Добыча угля и металлических руд в 2018 г. продолжала демонстрировать уверенный рост (на 4,2% и 4,6% соответственно). Предоставление услуг в области добычи полезных ископаемых второй год подряд росло двузначными темпами.

Динамика обрабатывающей промышленности в 2018 г. сохранилась практически на уровне предыдущего года (2,6% и 2,5% соответственно). Как и в 2017 г., ее рост опирался в первую очередь на позитивную динамику основополагающих обрабатывающих производств –химической и пищевой отрасли, деревообработки, производства стройматериалов. Совокупный вклад перечисленных отраслей в темп роста обрабатывающей промышленности в 2018г. составил 1,9 процентных пункта.

Рисунок 2. Рост промышленного производства в 2018г.

По итогам прошлого года небольшой рост выпуска также продемонстрировали металлургия (+1,6%) и машиностроение (+1,2%). Вместе с тем динамика указанных отраслей, как и в предшествующие годы, характеризовалась повышенной волатильностью: стандартное отклонение годовых темпов их роста составило 7,9% и 6,8% соответственно. Во второй половине года в металлургической и машиностроительной отраслях наметилась тенденция к замедлению роста, что внесло основной вклад в торможение обрабатывающей промышленности в целом.

Замедление обрабатывающей промышленности отражает и динамика медианного темпа ее роста, который позволяет сгладить влияние наиболее волатильных компонент. Во втором полугодии показатель рос темпом 1,9% г/г по сравнению с 3,0% г/г в январе–июне, а к декабрю замедлился до 0,2% г/г (темп роста обрабатывающей промышленности, рассчитанный по формуле средней, в последние два месяца 2018 г. находился на нулевом уровне).

Производство сельскохозяйственной продукции в 2018 г. снизилось на 0,6% после двух лет уверенного роста (на 3,1 % в 2017 году, на 4,8 % –в 2016 году). Основную роль в снижении выпуска в сельском хозяйстве в 2018 г. сыграла нормализация урожая зерновых после рекордных показателей, предшествующих двух лет. Сбор зерновых и зернобобовых культур в 2018 г. составил 112,9 млн. тонн по сравнению со 120,7млн. тонн в 2016 г. и 135 млн. тонн в 2017 году, когда был достигнут исторический максимум. Снижение сбора зерновых было обусловлено главным образом снижением урожайности (на 13%) вследствие неблагоприятных природных условий в различные периоды развития этих культур (засуха в южных регионах страны, аномально низкие температуры в Сибири и на Урале в период посевной, затяжные дожди в центральных регионах в период уборки). Вместе с тем урожай зерна в 2018г. стал третьим по величине с 1992 года.

Рисунок 3. Показатели производственной активности

Наряду с зерновыми культурами, выраженная негативная динамика также наблюдалась по сбору сахарной свеклы (-20,6%). Вместе с тем рекордные показатели были зафиксированы по подсолнечнику, урожай которого увеличился на 20,2 % по сравнению в предыдущим годом. Росту сбора подсолнечника способствовало как увеличение посевных площадей, так и рост урожайности за счет благоприятных погодных условий в основных производящих культуру регионах (в 2017 г., напротив, неблагоприятные погодные условия привели к более позднему созреванию культуры и, как следствие, увеличению неубранных площадей).

Снижение выпуска в растениеводстве в 2018 г. не было компенсировано динамикой животноводства. Значительно замедлилось производство скота и птицы, молока. Рост производства яиц практически остановился на фоне снижения поголовья птицы (на 2,3 %г/г).

Рисунок 4. Рост производства в сельском хозяйстве

Внутренний спрос

В течение 2018 г. наблюдалось перераспределение источников экономического роста от внутреннего спроса к внешнему. Основной вклад в рост ВВП в 2018 г. внес потребительский спрос, который увеличился на 2,2% по сравнению с 3,2% в 2017 году.

Оборот розничной торговли в 2018 г. вырос на 2,6% после 1,3% годом ранее, в том числе за счет расширения спроса на товары длительного пользования. Автомобильный рынок второй год подряд показал двузначный рост (на 12,8% в 2018 г. после 11,9% в 2017 году). Кроме того, рост оборота общественного питания ускорился до 3,6% в 2018 г. с 3,2% в 2017 году, что стало отражением в том числе проведенного в России чемпионата мира по футболу. Вместе с тем перечисленные индикаторы потребительского спроса в течение года демонстрировали нисходящую годовую динамику. Так, темпы роста продаж легковых автомобилей в декабре составили 5,6% г/г, что стало самым низким показателем с начала восстановления автомобильного рынка в 1кв17.

Прочие компоненты потребительского спроса, которые включаются в показатель конечного потребления домашних хозяйств, в 2018 г. продолжили демонстрировать позитивную динамику, однако темпы их роста снизились по сравнению с 2017 годом.

Рисунок 5. Темпы роста продаж легковых автомобилей и покупок в Интернет-магазинах

По данным Росавиации, рост пассажирских перевозок в 2018 г. замедлился до 10,6% с 18,6% годом ранее, главным образом за счет международных направлений. Покупки в зарубежных Интернет-магазинах в январесентябре 2018г. увеличились на 6,5% в долларовом эквиваленте после роста на 83,9% в 2017 г.(в рублевом эквиваленте –17,9% г/г против 63,7% соответственно).

Рисунок 6. Основной вклад в ускорение ВВП в 2018 г. внес внешний спрос

Рост валового накопления основного капитала замедлился до 2,3 % в 2018 г. (с 5,5 % в 2017 г.) при сохранении инвестиционной активности приблизительно на уровне прошлого года (4,1% г/г, согласно оперативным данным Росстат за январь–сентябрь 2018 года). По информации Росстата, опубликованной на официальном сайте, это обусловлено тем, что приобретение продуктов интеллектуальной собственности и других активов, не включаемых в состав инвестиций в основной капитал, по предварительной оценке, сократилось.

На фоне ослабления рубля темпы роста импорта товаров и услуг снизились до 3,8% в 2018 г. после 17,4% годом ранее. При этом экспорт товаров и услуг продолжал уверенно расти (на 6,3% в реальном выражении после 5,0% годом ранее). В результате вклад чистого экспорта в темпы роста ВВП в 2018 г., по оценке, составил 0,8 п.п. (по сравнению с -2,3 п.п. годом ранее). Таким образом, чистый экспорт более чем компенсировал замедление внутреннего спроса и стал основным драйвером ускорения роста ВВП в 2018 году.

Рисунок 7. Показатели потребительской и инвестиционной активности

Рынок труда

Ситуация на рынке труда в 2018 г. характеризовалась активным ростом заработных плат как в социальном, так и во внебюджетном секторах.

По предварительной оценке, Росстата, в целом за 2018 год рост реальной заработной платы составил 6,8% (в 2017 г. –2,9 %).

Существенное увеличение темпов роста заработных плат в 2018 г. было связано в первую очередь с достижением соотношений, установленных указами Президента Российской Федерации в части повышения оплаты труда отдельных категорий работников бюджетной сферы. По оценке Минэкономразвития России, темп роста реальных заработных плат в социальном секторе экономики в январе–ноябре составил 16,8%г/г.

Рисунок 8. Рост реальной заработный платы в 2018г.

Рост заработных плат в частном секторе, по оценке Минэкономразвития России, составил 6,3% г/г в реальном выражении в январе–ноябре 2018 года. Дополнительными факторами роста заработных плат как в социальном, так и во внебюджетном секторах в 2018 г. стали индексация оплаты труда других работников бюджетной сферы и повышение минимального размера оплаты труда с 1 января и с 1 мая 2018 года.

В конце года наметилась тенденция к стабилизации роста реальных заработных плат (по предварительной оценке Росстата, 2,5% г/г в декабре). Данное замедление было ожидаемым и было связано с изменением внутригодовой динамики оплаты труда в социальном секторе в 2018 г. из-за особенностей достижения установленных президентскими указами целевых соотношений, а также с ускорением потребительской инфляции во второй половине года.

Рисунок 9. Уровень безработицы в 2018г.

Уровень безработицы в 2018 г. опустился до исторического минимума 4,8 %. В целом за 2018 г. совокупная численность рабочей силы изменилась незначительно, снизившись по сравнению с 2017 годом на 95,3тыс. человек (-0,1%). При этом наблюдалось дальнейшее перераспределение рабочей силы между занятыми и безработными. Численность занятого населения увеличилась на 215,7 тыс. человек (+0,3%) за счет снижения общей численности безработных на 311,0 тыс. человек (-7,8%). Об ограничениях на рынке труда свидетельствуют и данные компании HeadHunter. Публикуемый ею hh-индекс, который показывает дефицитность специалистов через отношение количества активных резюме к вакансиям, снизился по сравнению с предыдущим годом на 0,9 п. (до 5,7 пунктов в среднем за 2018 год). На протяжении 2018 г. ограниченное предложение кадров требуемой квалификации наблюдалось среди рабочего персонала, медицины и фармацевтики2 http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/885e0909-e8cf-4e9a-83ad-5d0681f7105b/190211_econ_pic.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=885e0909-e8cf-4e9a-83ad-5d0681f7105b С.1-10. .

Рисунок 10. Данные компании HeadHunter в 2018. hh-индекс

Рисунок 11. Показатели рынка труда в 2018г.

Инфляция

Инфляция по итогам 2018 г. составила 4,3%, ускорившись с 2,5% в 2017 году. По сравнению с предшествующим годом выросли темпы роста цен на все основные категории товаров в результате действия как общесистемных факторов, так и специфических факторов на рынках отдельных товаров и услуг.

Основной вклад в инфляцию внесла динамика цен на продовольственные товары (1,7 п.п. из 4,3%). Годовые темпы продовольственной инфляции по итогам декабря 2018 г. выросли до 4,7% г/г (по сравнению с 3,5% г/г в ноябре и 1,1% в 2017 году). Максимальные темпы роста цен в данной товарной группе наблюдались на мясопродукты (7,6% г/г, в том числе мясо кур –20,7%), сахар (28,3% г/г) и яйца (25,9% г/г). Такая динамика была во многом связана с «локальными» факторами (снижение урожая, ухудшение эпизоотической обстановки), которые привели к временному сокращению предложения на рынках соответствующих товаров.

В сегменте непродовольственных товаров рост цен ускорился до 4,1% в 2018 г. по сравнению с 2,8% в 2017 году. Сильнее всего в прошлом году выросли цены на табачные изделия (+10,1% г/г), дизельное топливо (+15,0%) и автомобильный бензин (+9,4% г/г). В настоящее время Правительством Российской Федерации предприняты меры, позволяющие существенно снизить волатильность цен на моторное топливо (обратный акциз с демпфирующей компонентой, вступивший в силу с 1 января 2019 года).

Помимо «локальных» факторов на рынках отдельных товаров и услуг, на инфляцию в течение 2018 г. оказывали повышательное давление общесистемные факторы. Первый из них –ослабление рубля на фоне снижения цен на нефть и оттока капитала. К корзине валют стран – торговых партнеров рубль в 2018 г. потерял 8,2%1, к доллару США –13,0%1. Динамика валютного курса оказала повышательное давление на цены по целому ряду товаров и услуг (например, услуги зарубежного туризма за прошлый год подорожали на 9,8%). Второй фактор – резкий рост объемов необеспеченного потребительского кредитования. За скользящий год портфель розничных кредитов увеличился на 1,4 трлн. руб., что стало значимым фактором инфляционного давления и роста импорта. Складывающаяся ситуация вызывает опасения в том числе с точки зрения реальных доходов населения, на динамику которых оказывают негативное влияние растущие процентные платежи. Кроме того, наблюдаемые темпы роста потребительского кредитования (около 20% г/г) неустойчивы и являются источником рисков для экономической динамики в ближайшие годы3 http://economy.gov.ru/minec/resources/8b600359-43e5-4380-b793-901db1b6ec56/190121_cpi_pic.pdf .

Рисунок 12. Показатели инфляции в 2018г.

О динамике доходов населения

В 2018 году реальные располагаемые доходы населения снизились на 0,2% по сравнению с предшествующим годом. При этом динамика основных компонентов доходов была разнонаправленной.

Факторами, предопределившими отрицательную динамику сводного показателя, стали:

Сокращение доходов от собственности, в том числе от накоплений на депозитах в банковской системе. Последнее стало следствием снижения номинальных процентных ставок по вкладам на фоне снижения инфляции. Общий вклад этого фактора достиг минус 0,5 п.п.

Рост объемов процентных платежей по банковским кредитам. Их объем учитывается в статистике располагаемых доходов с отрицательным знаком. Двузначные темпы роста кредитования населения при сохранении процентных ставок по необеспеченным потребительским кредитам на высоком уровне обусловили рост расходов на обслуживание долга на 10,5% к уровню прошлого года. Отрицательный вклад в динамику реальных располагаемых доходов составил минус 0,2 п.п.

Рост прочих обязательных платежей, в том числе налоговых выплат. Повышение платежей по налогу на недвижимость, рост поступлений по налогам на доходы (на фоне их обеления) привели к приросту прочих обязательных платежей на 14,8%.

Вклад в общий показатель реальных располагаемых доходов составил минус 1,0 п.п.

Факторами, оказавшими положительное либо нейтральное влияние, стали:

Рост среднего уровня заработной платы. Оплата труда наемных работников увеличилась на 6,7% в реальном выражении. Наряду с позитивной ситуацией на рынке труда росту заработных плат в реальном выражении способствовали повышение минимального размера оплаты труда, индексация оплаты труда работникам бюджетной сферы (в том числе в результате исполнения майских указов Президента от 2012 года).

Близкая к инфляции динамика социальных платежей. Пенсии и другие социальные выплаты внесли слабоотрицательный вклад (менее 0,1п.п.) в динамику реальных располагаемых доходов населения, что было связано с превышением фактически сложившегося среднегодового уровня инфляции в 2018 году (2,9%) над уровнем инфляции базового года, а также с высокой базой 2017 года, сформировавшейся в результате единовременной выплаты всем пенсионерам в размере 5000 рублей.

Динамика «прочих доходов» в течение 2018 года оставалась крайне волатильным показателем: ее динамика колебалась от ~ -7%г/г до с ~ +3%г/г к уровню прошлого года. Показатель рассчитывается балансовым методом и представляет собой разницу между расходами на покупку товаров и услуг (рост на 5,6%г/г в прошлом году) и динамикой сбережений. Меньший по сравнению с предыдущим годом прирост сбережений обусловил оценку темпа прироста «прочих доходов» на уровне -2,1%г/г в номинальном выражении.

Особенностью изменения уровня доходов населения в прошлом году стала серьезная дифференциация в зависимости от уровня доходов. Негативные факторы (падение доходов от банковских депозитов, увеличение налогов на недвижимость, рост платежей по ипотечным кредитам) сказались, в первую очередь, на доходах более обеспеченных групп населения. В то же время повышение МРОТ, увеличение выплат семьям с детьми, повышение зарплат в бюджетной сфере серьезно поддержали доходы менее обеспеченных групп населения.

Согласно данным Росстата за январь–сентябрь 2018 года, наименьший рост доходов пришелся на последние 4 децильные группы населения, то есть на группы населения с наибольшим среднедушевым доходом, в то время как увеличение доходов у первых двух групп составило 7,0%г/г и 5,2%г/г (прирост на 3,9% г/г и 2,2% г/г в реальном выражении). В итоге совокупная негативная динамика показателя по итогам года была сформирована группами населения с доходами выше среднего уровня.

Рисунок 13. Рост доходов населения в 2018г.

Банковский сектор

Понижательный тренд процентных ставок в 2018 г. развернулся на фоне ухудшения условий на финансовых рынках и ужесточения денежно-кредитной политики Банком России. В условиях ослабления рубля, роста российской премии за риск и оттока нерезидентов с рынка ОФЗ Банк России в апреле приостановил цикл смягчения денежно-кредитной политики, а с сентября перешел к ее ужесточению. В сентябре и в декабре регулятор поднял ключевую ставку на 25 б.п. (до 7,75% на конец года).

Рисунок 14. Понижательный тренд процентных ставок в 2018г.

Банки отреагировали на ситуацию на финансовых рынках и решения Банка России повышением основных кредитных и депозитных ставок. В июледекабре ставки по розничным депозитам на срок свыше 1 года прибавили 1,1 п.п., по кредитам нефинансовым организациям на аналогичный срок –0,7п.п. Ставки по ипотечным кредитам во второй половине года выросли (до 9,7% в декабре) после двух лет практически непрерывного снижения. В то же время в других сегментах рынка потребительского кредитования повышения ставок не наблюдалось.

Основным драйвером роста депозитной базы банков в 2018 г. оставались рублевые депозиты.

Тенденции на рынках корпоративных и розничных депозитов в 2018 г. были разнонаправленными. Рост вкладов физических лиц в течение года последовательно замедлялся (до 5,3% г/г в декабре 2018 г. с 8,7% г/г в декабре 2017 года). Темп роста корпоративных депозитов, напротив, находился на восходящей траектории и в декабре достиг 10,5% г/г (по сравнению с 8,4% г/г в декабре 2017 года). Начиная со второй половины 2018г. годовой рост корпоративных депозитов устойчиво опережал динамику розничных вкладов, при этом разрыв между двумя показателями продолжает увеличиваться.

Рост депозитов как в корпоративном, так и в розничном сегменте обеспечивался главным образом рублевыми депозитами (на 2,3 и 1,7 млрд. рублей соответственно). В конце года в условиях роста неопределенности на мировых финансовых рынках и ослабления рубля временно возросла волатильность валютной структуры вкладов физических лиц. Однако в целом по итогам года депозиты физических лиц в иностранной валюте сократились на 315 млрд. рублей, в то время как по юридическим лицам наблюдался умеренный рост показателя (193 млрд. рублей).

Рисунок 15. Рост депозитной базы в 2018г.

Ускорение роста корпоративного кредитного портфеля в 2018 г. сопровождалось изменением его валютной структуры в пользу рублевых кредитов. Задолженность по кредитам нефинансовым организациям в целом за 2018 г. выросла на 4,7% (в 2017 г. –на 1,8%). По сопоставимому кругу банков, как и годом ранее, наблюдался более динамичный рост кредитного портфеля, –5,8% после 3,7% в 2017 году. В отраслевом разрезе наибольший вклад в динамику корпоративного кредитования вносят обрабатывающая промышленность, торговля, а также транспортная отрасль. Замедление динамики кредитного портфеля в текущем году наблюдается в добыче полезных ископаемых и в сфере операций с недвижимым имуществом.

Корпоративные кредиты, номинированные в рублях, росли опережающими темпами и по итогам года показали рост на 12,0% (3,8% в 2017 году). При этом валютная задолженность демонстрируют отрицательную годовую динамику с апреля 2016 года (с исключением валютной переоценки). В 2018 г. сокращение портфеля кредитов, номинированных в иностранной валюте, ускорилось до -11,7% по сравнению с -2,4% в 2017 году.

Рисунок 16. Рост корпоративного кредитного портфеля в 2018г.

Наиболее активный процесс девалютизации кредитного портфеля наблюдается в таких отраслях, как операции с недвижимым имуществом, транспорт и связь, торговля, где доля кредитов в иностранной валюте исторически находилась на повышенных уровнях. За последние два года существенно снизилась валютная задолженность строительных организаций, однако в конце 2018 гг. объем вновь начал расти на фоне восстановления динамики кредитования отрасли.

Кредиты населению в 2018 г. продолжали расти опережающими темпами. По итогам 2018 г. темпы роста розничного кредитного портфеля выросли до 22,4% с 12,8% годом ранее.

Рост ипотечного кредитного портфеля в 2018 г. ускорился до 23,1% с 15,1% в 2017 году. Выдачи новых ипотечных кредитов на протяжении года продолжали расти высокими темпами (в целом по году – на 62%), в том числе в результате рефинансирования заемщиками ранее выданных кредитов по более выгодным ставкам. Вместе с тем в конце года динамика показателя начала замедляться на фоне приостановки удешевления ипотечного кредитования.

Рисунок 17. Рост кредитного портфеля населению в 2018г.

Рост розничного кредитного портфеля (за исключением ипотеки) в 2018 г. ускорился почти в двое – до 21,6% с 11,1% в 2017 году. В абсолютном выражении рост показателя составил 1,5 трлн. рублей и внес основной вклад в прирост кредитов населению.

В условиях широких возможностей для рефинансирования ранее выданных кредитов уровень просроченной задолженности физических лиц продолжил снижаться (до 5,1% на 1 января 2019 г. с уровней около 7% в начале года) и достиг минимальных с апреля 2014 года уровней. Вместе с тем рост кредитного портфеля существенно превышал рост номинальных заработных плат.

Рисунок 18. Показатели банковского сектора в 2018г.

В 2018 г. количество действующих в России кредитных организаций снизилось на 14% и на 01.01.2019 составило 484, из которых 440 – банки. В процессе перехода к пропорциональному регулированию 149 банков получили базовую лицензию.

Существенное влияние на динамику показателей банковского сектора в 2018 г. оказывало изменение валютного курса (номинальный эффективный курс рубля к иностранным валютам за год снизился на 8,2% по сравнению с 0,5% за 2017 г.). Курс доллара США к рублю за 2018 г. возрос с 57,60 до 69,47 рубля за доллар США, или на 20,6%.

Активы банковского сектора (94,1 трлн руб. на 01.01.2019) за 2018 г. в абсолютном выражении выросли на 9,4 трлн руб., при этом рублевые активы увеличились за год на 7,2 трлн руб., или на 11,0%.

Продолжилось сокращение банковских активов в иностранной валюте: за год их объем снизился на 24,9 млрд долл. США, или на 7,6%; однако с учетом динамики валютного курса доля активов в иностранной валюте в общем объеме активов почти не изменилась (на 01.01.2019 – 22,4%).

Темп прироста совокупных активов банковского сектора с исключением влияния валютной переоценки за 2018 г. по действующим банкам составил 6,9% (за 2017 г. – 9, 0%).

Прирост активов банков в основном обеспечивался наращиванием кредитного портфеля. За 2018 г. выросли кредиты нефинансовым организациям (+5,8%) и весьма значительно – физическим лицам (+22,8%)4 https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/14236/razv_bs_18.pdf С.1. . Их темп прироста по сравнению с 2017 г. увеличился с 6,2 до 10,7%. Кредиты нефинансовым организациям увеличились на 5,8%, что также значительно выше прироста за 2017 г. (+3,7%). Одновременно отмечался рост средневзвешенной процентной ставки по рублевым кредитам нефинансовым организациям на срок свыше 1 года по банковскому сектору с 8,6% в январе до 9,5% годовых в ноябре 2018 года. Положительная динамика кредитования по итогам 11 месяцев 2018 г. отмечается во всех основных отраслях экономики.5 Там же. С. 3.

По итоговым данным Банка России за 2018 год, опубликованным на официальном сайте: «Год, характеризовался ускорением роста кредитования, в особенности розничного (на 22,8%), и некоторым замедлением притока средств населения в банки на фоне постепенного перехода домашних хозяйств от сберегательной модели поведения к увеличению потребления. Оживление кредитования стимулировалось снижением (на протяжении большей части года) процентных ставок и происходило в условиях перехода к росту экономики и реальных доходов населения. Стабилизировалось качество кредитных портфелей банков. Вместе с тем приток в банки вкладов населения (+6,5%), а также средств предприятий и организаций (+6,0%) свидетельствует о сохранении доверия к банковскому сектору. Повысилась эффективность банковского бизнеса: прибыль 2018 года (1,345 трлн рублей) в 1,7 раза превысила результат 2017 года (0,79 трлн рублей)»6 https://www.cbr.ru/PRESS/event/?id=2372 .

Совокупный объем банковских кредитов нефинансовым организациям и физическим лицам за месяц (декабрь 2018 года) вырос на 0,1%, до 48,3 трлн рублей7 https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/14236/razv_bs_18.pdf.С.2. .

По результатам анализа рынка жилищного кредитования за 2018 год можно выделить следующие тенденции:

В целом по Российской Федерации за 2018 год наблюдается рост абсолютных показателей, характеризующих объемы и количество предоставляемых жилищных кредитов, в том числе ипотечных жилищных кредитов и кредитов, предоставленных под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве.

Так, за 2018 год кредитными организациями, действующими на территории Российской Федерации, было предоставлено 1 476 376 жилищных кредитов физическим лицам-резидентам (далее - физическим лицам) на общую сумму 3 018 156 млн. руб.8 https://www.cbr.ru/statistics/table/?tableId=4-1 , из них 1 471 809 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 3 012 702 млн. руб.9 http://www.cbr.ru/statistics/table/?tableid=4-3 , или 99,69 % от общего объема жилищных кредитов, выданных физическим лицам. Количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов за 2018 год увеличилось на 26,15 % по сравнению с показателем предыдущего года.

3.1.1.2. Информация о социально-экономическом состоянии и тенденции развития Республики Хакасия

Республика Хакасия - субъект Российской Федерации, входит в Сибирский федеральный округ, является частью Восточно-Сибирского экономического района. Столица - город Абакан.

Географическое положение и климат10 https://r-19.ru/about-khakasia/geography/

Хакасия расположена в юго-западной части Восточной Сибири в левобережной части бассейна реки Енисей, на территориях Саяно-Алтайского нагорья и Минусинской котловины. На севере, востоке и юго-востоке Хакасия граничит с Красноярским краем, на юге – с Республикой Тыва, на юго-западе – с Республикой Алтай, на западе – с Кемеровской областью.11 https://nvs-mvv.ru/view_sfo.php%3Fsub%3D11 Площадь Республики Хакасии - 61,569 тыс. км2. Протяженность с севера на юг - 460 км, с запада на восток (в наиболее широкой части) - 200 км.

Климат в Хакасии резко континентальный, с сухим жарким летом и холодной малоснежной зимой. Характерны большие колебания не только годовых, но и суточных температур. Атмосферное увлажнение неустойчивое и неравномерное, так как большая часть территории находится в дождевой тени Кузнецкого нагорья. Средняя температура воздуха в июле: +17,9оС, в январе: –18,9оС.

По характеру природных условий Хакасия неоднородна и относится к трем крупным географическим районам: Западному Саяну, Кузнецкому Алатау и Минусинской котловине, которые связаны между собой как отдельные части Алтае-Саянской горной системы.

Территория Хакасии отличается ярко выраженным характером биосферных процессов, в силу чего здесь представлены ландшафты, характерные для различных природных зон: степи, лесостепи, тайга, высокогорные альпийские и субальпийские луга, высокогорные тундры.

Общая площадь лесного фонда составляет 65 % всей территории республики. Общий запас древесины - 444,3 млн. м3, в том числе хвойных пород - 363,9 млн. м3. Особую ценность представляют кедровые леса.

Несмотря на выраженный индустриальный характер республики и высокую степень хозяйственной освоенности, здесь сохранились непосредственно незатронутые антропогенной деятельностью уголки природной среды, образцы первозданной флоры и фауны. Ключевая роль в этом принадлежит особо охраняемым природным территориям. Особо охраняемые природные территории занимают 903195,4 га, что составляет 14,5% от общей площади Республики Хакасия.

Почвы12 https://r-19.ru/authorities/ministry-of-industry-and-natural-resources-of-the-republic-of-khakassia/docs/292/13824.html

Разнообразие природно-климатических условий и обилие форм рельефа территории Республики Хакасия обусловили разнообразие почвенного покрова, компоненты которого в пространственном размещении подчинены законам вертикальной зональности высотно–поясных комплексов. По вершинам гор и хребтов в зонах высокогорной тундры и высокогорных альпийских лугов преобладают горно-тундровые и горно-луговые почвы.

В таежной зоне по горным склонам и межгорным долинам преобладают подзолистые суглинистые и супесчаные типы почв, горные дерново-подзолистые оглеенные и щебнистые почвы, что связано с частым выходом скальных пород и наличием значительного количества обломочного материала.

В котловинах и предгорьях развиты главным образом различного типа чернозёмы: от оподзоленных и выщелоченных в предгорьях до южных чернозёмов и каштановых почв в наиболее пониженных частях котловин.

Все типы чернозёмов территории Республики Хакасия занимают около 40 % общей площади. Почвы территории Республики Хакасии легко подвергаются деградации, весьма ранимы и требуют к себе осторожного отношения.

Полезные ископаемые 13 https://r-19.ru/management/5697/53600.html

Республика Хакасия – один из старейших горнорудных районов на востоке России. На ее территории ведется добыча железа, молибдена, золота, угля, минеральных и радоновых вод, неметаллических полезных ископаемых: барита, бентонита, облицовочного мраморов и гранитов, строительных материалов. Разведаны месторождения меди, полиметаллов, фосфоритов, асбеста, гипса, нефрита, жадеита.

Согласно данным Министерства природных ресурсов и экологии Республики Хакасия, представленным в Государственном докладе о состоянии окружающей среды Республики Хакасия в 2018 году, государственным кадастром месторождений и проявлений на территории Республики Хакасия учитывается 329 объектов, в том числе: 199 месторождений (без угольных месторождений), 49 участков в пределах четырех угольных месторождений, 86 проявлений полезных ископаемых, из них: - благородные металлы (золото) - 62 месторождения и 17 проявлений; - черные металлы (железо, марганец) - 8 месторождений и 14 проявлений; - цветные металлы (молибден, медь, свинец, цинк, вольфрам, сурьма, кобальт, рений, алюминий и др.) - 34 месторождения и 11 проявлений - твердые горючие полезные ископаемые (каменный уголь) - 49 участка, которые находятся в границах четырех месторождений; - нерудные полезные ископаемые (барит, бентонитовые глины, фосфориты, гипс, родусит-асбест, цементное сырье и др.) - 32 месторождения и 44 проявления; - общераспространенные полезные ископаемые (стройматериалы) - 63 месторождения.14 https://r-19.ru/upload/iblock/147/Gosdoklad-O-sostoyanii-okruzhayushchey-sredy-RKH-v-2018-g.pdf. С. 66.

На территории Республики Хакасия на базе разведанных месторождений полезных ископаемых по состоянию на 01.01.2019 действуют 123 предприятия по добыче, в том числе: 1 рудник по добыче железных руд, 2 предприятия по добыче коренного золота, 10 разрезов по добыче каменных углей, 1 ГОК по добыче медномолибденовых руд, 2 предприятия по добыче баритовых руд, 2 предприятия по добыче бентонитовых глин, 2 предприятия по добыче мрамора и гранита, 15 предприятий по добыче россыпного золота, 36 предприятий по добыче общераспространенных полезных ископаемых, 48 предприятий по добыче подземных вод, 4 предприятия по добыче минеральных (лечебных) вод.15 Там же. С. 67, 68.

Обеспеченность горнодобывающих предприятий Республики Хакасия промышленными запасами разрабатываемых месторождений приведена в таблице 1.16 Там же. С. 72, 73.

Таблица 1

Обеспеченность горнодобывающих предприятий Республики Хакасия

Предприятие	Запасы, учтенные Госбалансом на 01.01.2019	Обеспеченность запасами, лет	Производительность

Ед. изм.	А+В+С1	А+В+С1+С2 (для золота и цветных камней)

проектная	фактическая
Уголь
ООО «СУЭК-Хакасия» Разрез Черногорский	тыс. т	150959	23	12500	6503
ООО «СУЭК-Хакасия» Разрез Абаканский	тыс. т	39933	89	1000	449
ЗАО «Угольная компания «Разрез Степной»	тыс. т	47564	12,7	4500	3736
ООО «Восточно- Бейский разрез»	тыс. т	128572	37	4000	3447
ООО «Разрез Аршановский»	тыс. т	846906	243,6	5000	3476
ОАО «Разрез Изыхский»	тыс. т	72225	54,3	1200	1328
ООО «Разрез Белоярский»	тыс. т	14647	21,5	1500	680
ООО «УК «Разрез Майрыхский»	тыс. т	239347	81,8	3000	2924
ООО «КВСУ-Хакасия»	189000	73
Железная руда
ООО «Абаканский рудник»	тыс. т	95180	95	2000	995
Молибден
ООО «Сорский ГОК»	т	249347	88	2500	2805
Золото коренное
ОАО «Коммунаровский рудник»	кг	7703	6,8	1129
ЗАО «Саралинский рудник»	кг	9763	0	0
ЗАО «ЗДК «Золотая звезда»	кг	18553	68	273
ЗАО НПО «Иргиредмет&Нойон»	кг	136	0
Золото россыпное
ОАО «Коммунаровский рудник»	кг	21	139
ООО «ЗДК «Сибирь»	кг	319	3	89
ООО «Артель старателей Хакасия»	кг	2617	2	1040
ПК АС «Ойна»	кг	1666	4	460
ООО АС «Изас»	кг	71	24	3
ООО «Дело»	40	1	44
ООО «ЗДК» «Надежда»	кг	153	5	34
ООО «АС Июсская»	кг	353	12	30
ООО «СКАТ»	кг	183	20	9
Барит (руда)
АО "Барит"	тыс.т	2383	17	140
ООО «Химтех- геология»	тыс.т	1144	50	23
Облицовочные материалы (мрамор для блоков)
ООО «Саянмрамор- Хакасия»	тыс.м3	27637	1
ООО «МКК-ХОЛДИНГ»	тыс.м3	24898	30
Бентонитовые глины
ОАО «Бентонит Хакасии»	тыс.т	3727	12	313
Цветные камни (жадеит-сырец)
ЗАО «Хакасинтерсервис»	т	21550,6	33	650,8

Водные ресурсы 17 https://r-19.ru/upload/iblock/6f2/_-2017.pdf

Гидрографическая сеть на территории Республики Хакасия представлена 6556 большими и малыми реками, принадлежащими бассейнам рек Енисей и Обь, на которые приходится, соответственно, около 72 % и 28 % территории.

Республика располагает значительными ресурсами пресных подземных и поверхностных вод. Имеются практически все виды водных объектов – горные реки, каровые озера, реки предгорий, водные объекты с равнинным типом режима.

Озёра на территории Республики Хакасия распространены достаточно широко, всего их с площадью водной поверхности более 10 га насчитывается около 500, причем более 100 из них – солёные. Основная масса озёр представлена многочисленными мелкими каровыми и моренными озёрами горных областей Западного Саяна и Кузнецкого Алатау, многие из которых служат истоками рек. Наиболее крупные пресные озера сосредоточены в северной части Хакасии – Ошколь, Чёрное, Фыркал и приурочены к долинам рек Чёрный и Белый Июс, озеро Итколь («условно-проточное»), – к совмещённой долине рек Туим – Карыш. Остальные крупные пресные водоёмы – озёра Чалпан, Чёрное, Бугаёво располагаются в центральной части Хакасии, на Абакан-Енисейском междуречье. Солёные озёра распространены в северной и центральной частях республики, представляют собой конечные водоёмы бессточных областей степной, засушливой зоны. Наиболее крупные из них – озёра Белё, Шира, Туз, Джирим, Власьево, Горькое, группы Матаракских, Красненьких, Утичьих озёр, Улух-Коль.

Водохранилища и пруды представлены:

- каскадом водохранилищ комплексного назначения на реке Енисей, созданных, в основном, для целей гидроэнергетики - Красноярское, Саяно-Шушенское и Майнское водохранилища;

- русловыми прудами и наливными водохранилищами, созданными для использования водных ресурсов средних и малых рек, наиболее крупные из которых - водохранилища Сосновое (площадь акватории при НПУ 294 м БС - 11,00 км2 .) и Красное (длина около 5 км., средняя ширина водоёма 0,9 км, максимальная – 2,5 км., максимальная глубина достигает 10 м при средней 7,2 м.).

Красноярское водохранилище является наиболее крупным объектом. При общей протяжённости 356 км, водохранилище на территории Республики Хакасия имеет длину участка 145 км (часть западного берега), протяжённость береговой линии 186 км, площадь акватории 388 км2. Наибольшая глубина на участке при НПУ 243 м достигает 57 м, ширина его водной поверхности колеблется от 0,5 км в районе Батенёвского кряжа до 4,5 км в районе с. Советская Хакасии.

Саяно-Шушенское водохранилище имеет общую протяжённость 290 км, в пределы территории Республики Хакасия входит незначительной своей частью – приплотинным плёсом протяжённостью 12 км, Джойским и Кантегирским заливами длиной, соответственно, 28 и 20 км. Протяжённость береговой линии участка – 97 км, площадь акватории при НПУ 540 м – 48 км2. Глубина у плотины до 220 м, ширина от 1 до 2 км. Майнское водохранилище предназначено для регулирования расходов воды, поступающей от Саяно-Шушеской ГЭС, и более благоприятной её эксплуатации, имеет длину 21,5 км, среднюю ширину до 500 м и глубину у плотины не более 22 м при НПУ 324 м, площадь акватории в пределах территории Республики Хакасия – 4,4 км2.

Охраняемые природные территории

В настоящее время в Республике Хакасия функционируют 11 особо охраняемых природных территорий регионального значения:

1 природный парк («Хакасия»);

5 государственных природных заказников («Боградский», «Июсский», «Кискачинский», «Олений перевал», «Урочище Трехозерки»);

5 памятников природы («Абазинский бор», «Бондаревский бор», «Очурский бор», «Смирновский бор», «Уйтаг»).

Общая площадь занятая особо охраняемыми природными территориями ре­гионального значения в республике равна 381 579,0 га, что составляет 6,20% от площади региона в целом.18 http://direkcia19.ru/regional-pa

Население19 http://www.gks.ru/free_doc/new_site/population/demo/PrPopul2019.xls

Численность населения Хакасии, по данным Росстата на 01.01.2019 составляет 536 200 чел. Численность населения Республики Хакасия составляет около 3,0 % населения Сибирского федерального округа и 0,4 % населения России.20 https://ru.wikipedia.org/wiki/Население_Хакасии

Плотность населения по данным Управления Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю, Республике Хакасия и Республике Тыва - 8,71 чел./км2. Городское население согласно статистическим данным 2018 года составляет 372 892 человека, или69,54 %. В городе Абакане наибольшая численность городского населения, что составляет 49,4 % от общего городского населения.

В республике проживают представители около 100 национальностей. Большинство составляют русские, коренной народ – хакасы. Из других национальностей наиболее многочисленны украинцы и немцы. Официальные языки - русский и хакасский.21 https://r-19.ru/news/obshchestvo/44613/

По данным Всероссийской переписи населения 2010 года на территории Хакассии преобладающим населением являются русские их численность составляет 80,32 %	от общей численности республики. На втором месте хакасы - 11,95 %. На третьем месте немцы - 1,12 % от общего числа населения. 22 http://www.gks.ru/free_doc/new_site/perepis2010/croc/results2.html

Административно–территориальное деление23 https://r-19.ru/about-khakasia/overview/

Согласно Конституции Хакасии и Закону «Об административно - территориальном устройстве Республики Хакасии», в границах административно-территориальных единиц Хакасии образовано 100 муниципальных образований, из них:

5 городских округов (г. Абакан, г. Черногорск, г. Саяногорск, г. Сорск, г. Абаза),

8 муниципальных районов,

83 сельских поселений (82 сельсовета и 1 поссовет),

4 городских поселения (Аскизский поссовет, Бискамжинский поссовет, Вершино-Тёйский поссовет, Усть-Абаканский поссовет).

Всего на территории республики 271 населенный пункт.

Муниципальные районы Республики Хакасия представлены на Рисунке 19:

Рисунок 19. Административно- территориальное устройство Республики Хакасия

Город Абакан

Составляет административно-территориальную единицу город (республиканского значения), образует одноимённое муниципальное образование город Абакан со статусом городского округа как единственный населённый пункт в его составе.

Город расположен при устье реки Абакан, впадающей в Енисей, в 3390 км к востоку от Москвы и в 270 км к югу от Красноярска. Площадь города 112,38 км².

Абакан расположен в центральной части Минусинской котловины, на высоте 250 м над уровнем моря.

Абакан находится в часовой зоне МСК+4 (красноярское время). Смещение применяемого времени относительно UTC составляет +7:00.

Резко континентальный климат. Температура воздуха смягчается благодаря водам рек Абакан, Ташеба и Енисей

Имеющаяся в городе Абаканская ТЭЦ обеспечивает горячим водоснабжением и техническим паром потребителей города.

21 декабря 2015 года открыта крупнейшая в Сибири солнечная электростанция. Абаканская СЭС будет выдавать мощность в 5,2 МВт, это покроет 1/30 часть потребностей города в электричестве.

Город Черногорск

Черногорск - административный центр городского округа город Черногорск Республики Хакасия. Второй после столицы республики город Хакасии по численности населения -75 067 человек согласно статистическим данным 2018 года.

Распоряжением Правительства РФ от 29 июля 2014 года № 1398-р «Об утверждении перечня моногородов» Городской округ город Черногорск включён в категорию «Монопрофильные муниципальные образования Российской Федерации (моногорода) с наиболее сложным социально-экономическим положением».

Основа экономики города - угольная промышленность, дающая 86 % удельного веса в общем объёме производства. Представлена предприятиями: ООО «СУЭК-Хакасия» (разрез «Черногорский») добыча каменного угля с самым низким содержанием азота в России.24 https://licht.ovh/tonen/tab/ru/Черногорск/81412753653cafe349dd2df63f9f384fa3b230c0 ООО «Угольная компания „Разрез Степной“» с обогатительной фабрикой, запущенной в 2011 году.

Кроме этих предприятий на территории города действуют: ОАО «Хакасский бентонит», крупнейший российский поставщик бентонитовых глин, ООО «Аргиллит» — добыча и переработка бентонитовой глины, ООО «Авик», крупнейшее в Хакасии предприятие по строительству и ремонту дорог, тоннелей, мостов, ООО «Завод ЖБК-1 „Хакасия“» -производство изделий из бетона, гипса с 2011 года на базе бывшего завода железобетонных изделий, ЗАО «Черногорский кирпичный завод» с проектной мощностью до 8 млн штук кирпича в год, ООО «Керамик» — все виды работ на строительном рынке, ООО «Новые строительные технологии Сибири» — строительство быстровозводимых сооружений.25 http://www.chernogorsk.com/ekonomika/ekonomika_goroda/?type=special

Город Саяногорск

Саяногорск - город в Республике Хакасии, административный центр городского округа город Саяногорск. По площади и населению занимает третье место в регионе.

На начало 2018 года численность населения муниципального образования г. Саяногорск составила 60 317 человек. Город расположен на левом берегу Енисея, в 80 км к югу от Абакана, в 45 км к востоку от железнодорожной станции Камышта на Южсибе. 26 http://sayan-adm.ru/2/o-gorode/obshhaya-informaciya.html

Саяногорск располагается в степной зоне, посёлки Малый Карак, Большой Карак, Майна, Черёмушки и Богословка находятся в горно-таёжной зоне. В городе преобладает умеренно континентальный климат.

Основные промышленные предприятия города: Саянский алюминиевый завод - производство первичного алюминия и сплавов на его основе, Хакасский алюминиевый завод - производство первичного алюминия и сплавов на его основе, завод «Русал Саянал» - производство алюминиевой фольги и упаковочных материалов на её основе, компания «Стройсервис», компания «Саянстрой», компания «Промстрой», завод «Саянмолоко», ОАО «Отделение временной эксплуатации» - предприятие промышленного железнодорожного транспорта, Филиал ОАО «ФСК ЕЭС „Хакасское“ ПМЭС Сибири».

Город Абаза 27 https://ru.wikipedia.org/wiki/Абаза_(город)

Абаза - город в Республике Хакасия России. Составляет административно-территориальную единицу город (республиканского значения), образует одноимённое муниципальное образование город Абаза со статусом городского округа как единственный населённый пункт в его составе.

Город расположен в межгорной котловине, в верхнем течении реки Абакан, в 179 км от города Абакана, на северо-западе поднимаются лесистые склоны хребта Кирса, на юге и юго-востоке - Джойский хребет.

Добыча железной руды осуществляется на шахте в 5 км от города (Абазинский рудник). Имеется обогатительная фабрика.

Город Сорск

Сорск - административный центр городского округа город Сорск Республики Хакасия. Население - 11 416 человек согласно официальным статистическим данным за 2018.

Город расположен на восточных отрогах Кузнецкого Алатау, в 6 км от железнодорожной станции Ербинская линии Ачинск – Абакан, на реке Сора, в 115 км от столицы республики – Абакана. Сообщение между населенными пунктами автомобильное.28 https://ru.wikipedia.org/wiki/Сорск

Рельеф местности - горный, с перепадами абсолютных отметок от 620 до 1250 м. Климат района – резко-континентальный. Город Сорск из-за скромных размеров является достаточно комфортной средой обитания людей. В нем все расположено в пределах пешеходной доступности.

В 13 км от города находится федеральный реабилитационный центр – «Туманный», рядом с уникальным озером «Дикое».

Город Сорск включен в федеральный перечень монопрофильных населенных пунктов. Основными видами экономической деятельности муниципального образования являются добыча полезных ископаемых (ООО «Сорский ГОК») и обрабатывающие производства (ООО «Сорский Ферромолибденовый завод»).

Сорское медно-молибденовое месторождение является наиболее крупным в России, в котором сосредоточено 46,6% разведанных балансовых запасов молибдена. Месторождение разрабатывается предприятием ООО «Сорский ГОК». Наряду с молибденом в рудах Сорского месторождения учитываются запасы меди, серебра и рения. На обогатительной фабрике кроме молибдена извлекается медь (в медный концентрат), серебро и рений не извлекаются; серебро концентрируется в медном концентрате, рений – в молибденовом. Продолжающаяся эксплуатация Сорского месторождения на долгие годы обеспечивает республике ведущую роль основного молибденодобывающего региона России.29 http://www.sorsk-adm.ru/index.php?id=2&Itemid=9&layout=blog&option=com_content&view=category

Алтайский район30 https://r-19.ru/upload/iblock/6c3/Altayskiy-rayon.doc

Алтайский район входит в состав Республики Хакасия, располагается на востоке центральной части республики. Район граничит на севере, востоке и юге - с Красноярским краем, на западе - с Усть-Абаканским и Бейским районами Республики Хакасия. Населенные пункты района образуют единую систему расселения районного уровня с центром в с. Белый Яр. Расстояние от административного центра района до столицы Республики Хакасия составляет 22 км. Сеть населенных пунктов представлена 19 сельскими населенными пунктами.

Более 60 % населения района размещается в трех населенных пунктах: административном центре с. Белый Яр, с. Подсинее, с. Очуры. Население района составляет 26,0 тыс. человек. На территории района расположено 9 муниципальных образований – это сельские советы: Аршановский, Белоярский, Изыхский, Краснопольский, Кировский, Новомихайловский, Новороссийский, Очурский, Подсинский.

Алтайский район имеет выгодное экономико-географическое положение, связанное с непосредственной близостью к республиканскому центру – г. Абакану и населенным пунктам Минусинского района Красноярского края.

Площадь территории Алтайского муниципального района составляет 173,61 тыс. га. Из нее подавляющую часть составляют земли сельскохозяйственного назначения 163,85 тыс. га (из них: пашни – 67.9 тыс. га, пастбища – 63,2 тыс. га, сенокосы – 7,5 тыс. га), или 94,4 % территории района.

На земли сельских населенных пунктов приходится 2,73 тыс. га (1,6 % территории). Площадь лесного фонда составляет 2,44 тыс. га, водного фонда – 1,28 тыс. га.

Развитие района тесно связано с развитием предприятий агропромышленного комплекса, а также развитием предприятий угольной отрасли. Потенциал составляют отрасли электроэнергетики, связи.

Природно-ресурсный потенциал муниципального образования Алтайский район характеризуется наличием на его территории Изыхского и Бейского каменноугольного месторождения Минусинского угольного бассейна.

На территории района расположены Изыхское месторождение Белоярский участок глин и суглинков, пригодных для производства кирпича. Месторождения глинистого сырья, пригодного для производства керамзита расположены вблизи Белого Яра, Кайбал и Подсинего (Кайбальское - 1, Кайбальское - 2, Подсинское, Белоярское - 1, Белоярское - 2).

Базовой отраслью промышленности является добыча полезных ископаемых – каменного угля. На базе Изыхского месторождения работает угледобывающее предприятие ОАО «Разрез «Изыхский». На Бейском месторождении работает ООО «Разрез Аршановский», ООО «Разрез Белоярский» и ООО УК «Разрез Майрыхский».

Боградский район 31 http://bograd-web.ru/obschaya-harakteristika-rayona.html

Муниципальное образование Боградский район входит в состав Республики Хакасия и расположено в его северной части, на левом берегу Красноярского водохранилища. С севера граничит с Новоселовским районом, с юга и юго-запада с Усть-Абаканским районом. От районного центра муниципального образования (с. Боград) до республиканского центра (г. Абакан) расстояние составляет 91 км, до г. Красноярска – 357 км.

Природно-климатические условия позволяют развивать отрасли растениеводства и животноводства.

Общая протяженность границ района составляет 448 км. Общая площадь территории 452,4 тыс. га, из которой – 59,9 тыс. га занимает лесной фонд, 309,1 тыс. га сельскохозяйственные угодья. Общая площадь района составляет 7,3% от территории Республики Хакасия. В составе муниципального образования находится 10 поселений, в их числе 28 населенных пунктов.

Схема расположения населенных пунктов характеризуется относительной компактностью на территории района.

Промышленное производство в районе характеризуется добычей полезных ископаемых, а также производством и распределением электроэнергии, газа и воды.

Орджоникидзевский район32 http://or19.ru/kratko-o-rayone

Орджоникидзевский район образован в 1935 г. и расположен в северо-западной части Республики Хакасия в 260 км от г. Абакана. Поселок сельского типа Копьево - административный центр муниципального образования. В состав района входит 22 населенных пункта, в т.ч. 2 поселка (п. Копьево, п. Гайдаровск), 7 сел и 13 деревень, которые входят в 8 сельских и 1 поселковый совет.

Территория района составляет 661055 га (0,1% территории Республики Хакасия) и находится в трехпочвенно-географических поясах: лесостепном, горно-таежном, и значительная часть в степном почвенно-географическом поясе.

По экономической характеристике район преимущественно сельскохозяйственный, земли сельхозназначений составляют – 173192,2 га. Среди естественной растительности района преобладают леса, особенно много лиственничных и пихтовых лесов, земли лесного фонда составляют 465291 га.

Достопримечательностью района являются озера высокогорного пояса ледникового происхождения, пополняющиеся ежегодно за счет осадков и таяния длительно сохраняющихся снежников Кузнецкого Алатау, имеющих прозрачную воду.

На территории Орджоникидзевского района сосредоточены запасы молибдена, в том числе Агаскырское месторождение - является крупным по размерности, но имеет бедные руды. Разведанные запасы рудного золота имеются на Саралинском месторождении в бассейне реки Сарала.

Усть- Абаканский район 33 https://r-19.ru/upload/iblock/7ce/Ust_Abakanskiy-rayon.docx

Усть-Абаканский район – административно-территориальное образование, входящее в состав Республики Хакасия, расположено в центральной части Республики Хакасия. На западе граничит с Кемеровской областью, на севере - с Ширинским и Боградским районами и г. Сорском, на востоке - с Красноярским краем и городским округом г. Абакан, на юге - с Аскизским, Бейским и Алтайским районами. Протяженность территории района с запада на восток – около 150 км, с севера на юг – около 70 км. Площадь территории района в административных границах составляет 7520 кв. км., или 12,3% от площади Республики Хакасия.

В состав района входят 1 городское поселение и 12 сельских советов. Рабочий поселок Усть–Абакан - административный центр района, расположен в восточной части территории в 15 км от столицы республики – г. Абакана. Всего в районе находится 38 сельских населенных пунктов.

На 1 января 2018 года на территории муниципального района насчитывается 41659 человек, что составляет 7,75% населения Республики Хакасия. Численность сельского населения составляет 26312 человек, или 63,2%, городского – 15348 человек, или 36,8%. Плотность населения – 5,5 чел. на 1 кв.км.

Минерально–сырьевые ресурсы Усть-Абаканского района значительны и многообразны. В недрах района залегают значительные запасы каменного угля. Из рудных ископаемых встречаются молибден, железо, свинец, цинк, вольфрам, фосфориты; распространены известняки и доломиты, гипс, пески и песчано-гравийная смесь, минеральные краски, песчаники и сиениты. Имеются признаки нефтеносности.

Усть–Абаканский район относится к аграрно - промышленному типу. Видами экономической деятельности, определяющими промышленное производство, являются: добыча полезных ископаемых, обрабатывающие, обеспечение электрической энергией, газом и паром, водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизации отходов. Основным видом в добывающей отрасли является добыча строительных нерудных материалов, к ним относятся: щебень, песчано-гравийная смесь, гравий, строительный песок. Ведущими предприятиями данной отрасли - ООО «Хакасская стройиндустрия», ООО «Первая нерудная компания», ООО «Стройсервис», ООО «Катрина» - добывается более 400 тыс. тонн строительных нерудных материалов. ООО «Бентонит Хакасии» ведет добычу бентонитовой глины. Добычу угля на территории района ведет группа угледобывающих предприятий г. Черногорска - ОАО «СУЭК-Хакасия», ООО УК «Разрез Степной».

Ведением лесного хозяйства на территории Усть-Абаканского района занимается Усть–Бюрское и Абаканское лесничества Государственного комитета по лесу Республики Хакасия. На землях особо охраняемых природных территорий ведет свою деятельность ФГУ «Государственный природный заповедник «Хакасский». На территории района располагаются два участка заповедника: «Камызякская степь с озером Улуг–Коль» (4789 га) и «Хол–Богаз» (2499 га).

Сельское хозяйство является одним из важных секторов экономики района. На 1 января 2018 года сельскохозяйственным производством занимаются 6 предприятий всех форм собственности с численностью 117 человек; 166 крестьянских фермерских хозяйств, 6678 личных подсобных хозяйств. Основные виды деятельности: выращивание зерновых и зернобобовых, кормовых культур, картофеля и овощей, производство молока, мяса птицы, говядины и свинины, а также разведение лошадей и овец.

В агропромышленном комплексе района крупными товаропроизводителями являются ООО «Усть-Абаканская птицефабрика» (п. Расцвет), занятое производством яиц и диетического мяса, КФХ Сараева И.П. (а. Райков) – свиноводство, ФГУП «Черногорское» (с. Солнечное) – молочное и мясное скотоводство, ООО «Труд» (с. Московское) разводит мясной крупно-рогатый скот, овец, мясных лошадей, КФХ Магомедов (с. Калинино) - овощеводство.

Особое значение для муниципального образования имеет развитие туристического и культурно-досугового бизнеса, определяемого историческим и культурным наследием района, неразрывно связанным с историей и культурой Хакасии и России: древние курганы Салбыкской степи, Уйбатский замок, Уйбатскийчаатас, городище Узун хыр, археологические памятники горы Куня, каменоломни Хызыл хая и т.п.. Усть-Абаканский район, обладая богатейшими рекреационными ресурсами и многовековым культурно-историческим наследием, занимает особое место на туристском рынке и вызывает интерес у россиян.

Ширинский район34 https://ru.wikipedia.org/wiki/Ширинский_район

Ширинский район - административно-территориальная единица и муниципальное образование в составе Республики Хакасия. Административный центр - село Шира.

Район расположен в северной части республики Хакасия, граничит с Орджоникидзевским районом на севере, с Боградским на востоке и юго-востоке, с Усть-Абаканским на юге, с Кемеровской областью по хребтам Кузнецкого Алатау на западе и юго-западе, с Красноярским краем по р. Енисей на северо-востоке. Протяжённость границ района около 370 км.

Ширинский район как административно-территориальная единица включает 15 сельсоветов. В состав одноимённого муниципального района входят 15 муниципальных образований со статусом сельских поселений.

Ширинский район очень богат различными видами полезных ископаемых, вследствие близости к Кузнецкому Алатау. Склоны хребтов здесь долины рек хорошо разработаны, поэтому доступность горных районов сравнительно высока. В районе разведаны промышленные запасы железа, меди, алюминия, свинца и цинка, молибдена и вольфрама, ртути, сурьмы, золота, оптического и пьезооптического сырья, ювелирных и поделочных камней, техногенного и агрохимического сырья, строительных материалов, торфа и сапропеля, минеральных вод и грязей. С 1833 года по настоящее время ведётся добыча золота на «Коммунаровском руднике».

Каждый год здесь добывается около тонны золота. С 1975 года действует «Туимский завод по обработке цветных металлов». В 30-х гг. было организовано объединение «Туим-Вольфрам», где добывали в основном медь, свинец, золото, вольфрам, молибден, железо. В 1974 году Туимское месторождение цветных металлов было закрыто и взорвано из-за нерациональности производственного процесса, после чего на его месте образовалась большая яма — Туимский провал, туристический объект техногенного происхождения.

Несмотря на резко-континентальный климат, район располагает огромным запасом рекреационных ресурсов. Оценка всего объёма оздоровительных мероприятий, возможных при данном режиме погод, показала наличие в этих местностях высокого климатолечебного потенциала.

Ландшафтно-климатический комплекс Ширинского района создаёт прекрасную базу для проведения в течение года всех видов и форм климатолечения, отдыха, туризма и спортивных мероприятий. Властями района предпринимаются действия по обустройству и защите территорий, близлежащих к многочисленным историческим памятникам, археологическим объектам и водным источникам. Широкую известность по всей Сибири имеет курорт «Озеро Шира», популярны сплавы по р. Белый Июс, конные маршруты по предгорьям Кузнецкого Алатау, активно обустраиваются базы отдыха на озёрах, район чрезвычайно популярен у спелеологов и археологов, тысячи туристов посещают достопримечательности района в летнее время, что не может не сказаться на состоянии природы района.

На территории района насчитывается более 40 озёр. В настоящее время широкой известностью пользуются озёра Шира, Белё, Тус (соленые), Иткуль, Фыркал, Чёрное (пресные). Озера комфортны для купания, некоторые используются для рыбалки. За июль Ширинские озера посещают почти 760 тысяч отдыхающих со всей Сибири (Минспорттуризм РХ).

Таштыпский район 35 https://r-19.ru/management/6184/

Таштыпский район - административно-территориальная единица и муниципальное образование в составе Республики Хакасия Российской Федерации. Административный центр- село Таштып.

Территория Таштыпского района составляет 32,5% территории Республики Хакасия и является как самой большой территорией республики, так и самой малонаселенной территорией. На 1 января 2018 года в районе проживает 15,1 тыс. человек, а это менее 3 % численности жителей Хакасии. В структуре района находится 8 муниципальных образований сельсоветов и межселенная территория. Район граничит со всеми субъектами Российской Федерации, с которыми граничит Республика Хакасия, это Республика Тыва, Кемеровская область, Республика Горный Алтай, Красноярский край. При этом особенностью является то, что 96% территории района является землями государственного лесного фонда, где самые большие запасы древесины, в том числе 80% кедровых лесов и 46% расчетной лесосеки. Также 3,1% в структуре района занимают самые плодородные, гумусные земли сельхозназначения. Земля Таштыпская богата запасами полезных ископаемых и является уникальной кладовой природных ресурсов.

На территории Таштыпского района имеются три источника «серебряной воды», три источника минеральной воды, 5 скважин с артезианской водой, 30 источников питьевой воды, соответствующей всем санитарным нормам и требованиям. Показания к лечебному применению минеральных вод: заболевания желудочно-кишечного тракта, болезни эндокринной системы, расстройства питания и нарушения обмена веществ, болезни мочеполовой системы, болезни крови.

Особая гордость района - лечебный источник «Горячий ключ», охарактеризованный специалистами как весьма ценный в бальнеологическом отношении и несомненный объект будущего курортного строительства.

Бейский район 36 https://r-19.ru/management/6184/

Муниципальное образование Бейский район расположено в юго-восточной части Республики Хакасия в водоразделе рек Енисея и Абакана.

Общая протяженность административной границы Бейского района составляет 489 км, общая площадь земель – 4247 кв.км.

От районного центра муниципального образования с. Бея до республиканского центра г. Абакана – 98 километров.	В состав Бейского района входят 9 муниципальных образований поселений, 28 населенных пунктов.

Экономический потенциал района представлен крупными и средними предприятиями, организациями малого бизнеса, промышленности, сельского хозяйства, строительства, торговли, ЖКХ и других сфер деятельности.

Природно-ресурсный потенциал муниципального образования характеризуется наличием на его территории каменноугольного месторождения, на базе которого работает угледобывающее предприятие ООО «Восточно-Бейский разрез».

В восточной части Бейского района расположено Кибик-Кордонское месторождение облицовочных мраморов, разработка которого ведется с целью добычи мраморных блоков для производства облицовочных, архитектурно-строительных изделий и памятников, добычи сырья для производства декоративного щебня. Добычу ведут МКК «Саянмрамор».

На территории района имеются запасы гранита, известняка, общераспространенных полезных ископаемых: ПГС, песка, глины, которые используются в производстве местных строительных материалов.

Привлекательная особенность Бейского района – реки и озера, которые используются для отдыха и рыбной ловли. Некоторые озера из-за малого содержания кальция используются как лечебные, этим они отличаются от большинства минеральных водоемов юга Красноярского края и Хакасии. Районом планируется разработка инвестиционных проектов, направленных на туристское развитие озер «Подгорное», «Утиное», «Черное», «Сосновое», «Худжур».

Аскизский район 37 https://r-19.ru/management/6184/

Аскизский район - административно-территориальная единица и муниципальное образование в составе Республики Хакасия Российской Федерации. Административный центр - село Аскиз.

Район расположен в юго-восточной части Хакасско-Минусинской котловины. Граничит с Бейским, Усть-Абаканским, Таштыпским районами Хакасии и Кемеровской областью.

В составе муниципального образования находится 14 поселений, имеющих статус муниципальных образований: 3 поселковых и 11 сельских. В районе всего 64 населенных пункта, в том числе 3 рабочих поселка, 3 поселка, 43 сельских населенных пункта и 15 поселков при станциях.

Численность населения муниципального образования Аскизский район на 1 января 2018 года составила 37272 человек. Село Аскиз является административным центром муниципального образования Аскизский район, в нем проживает 7688 человек. Удаленность от республиканского центра г. Абакана - 90 км.

Район занимает 8 201 квадратных километров. 60,94% от общей территории – земли государственного лесного фонда, 30,85% - земли сельскохозяйственного назначения, 0,59% - территории населенных пунктов.

Основу экономического потенциала района составляет богатая минерально-сырьевая и природно-ресурсная база: большой объем запасов золота, железной руды, мрамора высокого качества, каменного угля, песчано-гравийных смесей, деловой древесины, большие площади сельскохозяйственных и лесных угодий, живописная природа, богатство культурного и этнического разнообразия.

Аскизский район богат запасами полезных ископаемых. Месторождения полезных ископаемых - золота (Кузнецовское, Чазыгольское), руды (Абагасское, Ельгентагское, Изыхгольское, Тейское), мрамора (Изасское месторождение), Хамзаское месторождение гипса, Каратагскоеместорождение габбро, месторождение известняка на Хабзасском участке, Казымчинское месторождение свинца и цинка, Аскизское месторождение родусит-асбеста, Аскизское месторождение угля.

Таблица 2

Краткое описание социально-экономического развития Республики Хакасия Основные социально–экономические показатели Республики Хакасия в 2018г. Валовой региональный продукт Республики Хакасия38 http://www.krasstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/krasstat/ru/statistics/hakStat/macroeconomics/

Показатель	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017
Валовой региональный продукт (валовая добавленная стоимость), в текущих основных ценах, млн рублей	41727,5	53689,3	63722,0	72308,8	81019,9	96039,8	113088,1	130638,5	141850,5	158372,8	170413,1	196321,7	207579,1
Индекс физического объема валового регионального продукта, в постоянных ценах, в процентах к предыдущему году	103,1	102,7	103,6	102,8	99,5	102,2	105,1	105,4	104,0	101,9	98,5	101,5	100,6
Валовой региональный продукт (валовая добавленная стоимость) на душу населения, в текущих основных ценах, тысяч рублей	77,9	100,8	120,0	136,0	152,2	180,4	212,5	245,3	265,9	296,1	317,8	365,4	386,1

Таблица 3

Объем и структура денежных доходов населения Республики Хакасия (по данным баланса денежных доходов и расходов населения)39 http://www.krasstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/krasstat/ru/publications/pubHak/official_publications/electronic_versions/ Хакасский республиканский статистический ежегодник 2018г.

Год Показатель	2013	2014	2015	2016	2017
Миллионов рублей
Денежные доходы – всего	114451,2	118016,0	133787,5	135598,4	136819,9
в том числе:
доходы от предпринимательской деятельности	15975,3	18344,9	19279,1	18371,0	19729,3
оплата труда	52063,0	54811,2	55234,7	55964,9	58439,0
социальные выплаты	26802,6	28145,4	31580,0	34525,3	35662,8
доходы от собственности	3482,8	2899,9	5059,7	4642,4	3871,7
другие доходы	16127,5	13814,6	22633,9	22094,8	19117,1
В процентах к итогу
Денежные доходы – всего	100	100	100	100	100
в том числе:
доходы от предпринимательской деятельности	14,0	15,5	14,4	13,4	14,4
оплата труда	45,5	46,4	41,3	41,0	42,7
социальные выплаты	23,4	23,9	23,6	25,3	26,1
доходы от собственности	3,0	2,5	3,8	3,4	2,8
другие доходы	14,1	11,7	16,9	16,3	14,0

Таблица 4

Отраслевая структура валовой добавленной стоимости (в текущих основных ценах; в процентах к итогу)40 http://www.krasstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/krasstat/ru/publications/pubHak/official_publications/electronic_versions/Хакасский республиканский статистический ежегодник 2018г.

Отрасль Год	Всего	по видам экономической деятельности

Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство	Рыболовство, рыбоводство	Добыча полезных ископаемых	Обрабатывающие производства	Производство и распределение электроэнергии, газа и воды	Строительство	Оптовая и розничная торговля; ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования	Гостиницы и рестораны	Транспорт и связь	Финансовая деятельность	Операции с недвижимым имуществом, аренды и предоставление услуг	Государственное управление и обеспечение военной безопасности; обязательное социальное обеспечение	Образование	Здравоохранение и предоставление социальных услуг	Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг
2005 год	100	6,2	0,1	7,3	20,0	10,7	9,6	13,2	0,5	13,2	0,0	3,4	5,2	4,6	4,9	1,1
2010 год	100	5,9	0,0	15,4	15,1	9,2	6,4	10,2	1,0	10,6	0,4	8,1	8,6	3,7	4,3	1,1
2011 год	100	4,2	0,0	15,7	11,8	11,2	6,0	11,3	1,0	10,0	0,3	10,6	8,3	3,8	4,6	1,2
2012 год	100	4,3	0,0	11,9	12,5	10,2	7,0	15,8	1,6	9,5	0,2	9,0	8,3	3,7	4,9	1,1
2013 год	100	4,3	0,0	12,1	13,4	10,4	6,2	13,9	1,5	9,3	0,2	8,7	8,6	4,1	5,9	1,4
2014 год	100	5,0	0,0	11,1	12,5	9,7	7,6	15,2	1,3	7,3	0,2	10,3	8,3	4,1	5,8	1,6
2015 год	100	4,8	0,0	13,2	15,1	12,2	5,7	14,8	1,3	7,4	0,1	6,9	7,6	4,0	5,5	1,4
2016 год	100	5,1	0,0	13,2	13,8	15,8	4,2	13,8	1,4	8,1	0,2	6,9	7,3	3,8	5,2	1,2

Таблица 5

Расходы консолидированного бюджета Республики Хакасия (миллионов рублей)41 http://www.krasstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/krasstat/ru/publications/pubHak/official_publications/electronic_versions/ Хакасский республиканский статистический ежегодник 2018г.

Расходы Год	Расходы всего	из них на

общегосударственные вопросы	национальную экономику	жилищно-коммунальное хозяйство	социально-культурные мероприятия

всего	из них на

образование	образование	образование
2013 год	26 267,1	2088,6	3093,1	1333,3	18700,9	8796,4	4426,6	3572,7
2014 год	29 177,2	2154,7	3458,9	1445,5	20811,8	9695,8	4695,1	3797,0
2015 год	33 350,4	2052,0	3304,1	3907,5	22343,4	9269,0	6158,0	4438,4
2016 год	33 687,4	2215,3	3321,5	1220,2	24419,1	9526,1	7904,6	4423,0
2017 год	31 219,9	2226,6	2766,1	1020,8	22071,3	10434,5	1870,2	7601,6

Таблица 6

Поступление налогов, сборов и иных обязательных платежей в консолидированный бюджет Российской Федерации (миллионов рублей)42 http://www.krasstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/krasstat/ru/publications/pubHak/official_publications/electronic_versions/ Хакасский республиканский статистический ежегодник 2018г.

Республика Хакасия	Всего	в том числе	Всего	в том числе	Всего	в том числе

в федеральный бюджет	в консолидирован- ный бюджет субъекта

в федеральный бюджет	в консолидирован-ный бюджет субъекта

в федеральный бюджет	в консолидирован-ный бюджет субъекта

2005	2010	2014

6273,6	1459,3	4814,2	9922,7	-1557,7	11480,4	14785,4	26,2	14759,1

2015	2016	2017

17007,2	822,6	16184,6	18852,7	1487,4	17365,3	22 436,7	2474,6	19962,1

Таблица 7

Показатели экономического развития Республики Хакасия за 2018 г 43 https://r-19.ru/authorities/ministry-of-economy-of-the-republic-of-khakassia/common/5967/67649.html

Показатели	Единица измерения	Год

2018	2017
Индекс промышленного производства	в % к аналогичному периоду предыдущего года	105,3	99
в том числе:
добыча полезных ископаемых	в % к аналогичному периоду предыдущего года	104	103,9
обрабатывающие производства	в % к аналогичному периоду предыдущего года	101,4	100,2
обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха	в % к аналогичному периоду предыдущего года	114,8	89,2
водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений	в % к аналогичному периоду предыдущего года	105,4	109,5
Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство»	млн рублей	14126,0	14544,8

в % к аналогичному периоду предыдущего года	99,8	85,1
Строительство жилых домов	тыс. кв. метров	189,8	154,8

в % к аналогичному периоду предыдущего года	80,5	123,1
Оборот розничной торговли	млн рублей	82863,4	79163,2

в % к аналогичному периоду предыдущего года	101,6	103
Объем платных услуг населению	млн рублей	18155,3	17546,6

в % к аналогичному периоду предыдущего года	99,3	101,5
Индекс потребительских цен (товары и услуги)	в % к декабрю предыдущего года	105,2	102
Среднемесячная номинальная заработная плата (за период)
номинальная	рублей	36441,9	34078,2

в % к аналогичному периоду предыдущего года	109,1	105,8
реальная	в % к аналогичному периоду предыдущего года	105,8	102,4
Денежные доходы (в среднем на душу населения в месяц)
без учета ЕВ – 2017	в % к аналогичному периоду предыдущего года	94,6	98,6
с учетом ЕВ – 2017	в % к аналогичному периоду предыдущего года	93,9	99,3
Уровень зарегистрированной безработицы	в % к численности экономически активного населения	1,4	1,6

Промышленное производство

Индекс промышленного производства в 2018 г. по сравнению c 2017 г. составил 105,3%.

2016 2017 2018

Рисунок 20. Индекс промышленного производства в процентах к среднемесячному значению 2015г.

Динамика оборота розничной торговли

Оборот розничной торговли в декабре 2018 г. составил 7,8 млрд рублей,
что в сопоставимых ценах составило 102,4% к соответствующему периоду предыдущего года,
в 2018 г. – 82,9 млрд рублей и 101,6%.

2016 2017 2018

Рисунок 21. Динамика оборота розничной торговли (в процентах к среднемесячному значению 2015г.)

В декабре 2018 г. оборот розничной торговли на 96,0% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 4,0% (в декабре 2017 г. – 95,7% и 4,3% соответственно).

Организации, не относящиеся к субъектам малого и среднего предпринимательства Субъекты среднего предпринимательства Малые предприятия (включая микропредприятия) Индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность вне рынка Продажа товаров на розничных рынках и ярмарках

Рисунок 22. Структура оборота розничной торговли по хозяйствующим субъектам в 2018г.

В 2018 г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий составил 51,0%, непродовольственных товаров– 49,0% (в 2017 г. – 49,3% и 50,7% соответственно).

2016 2017 2018

Рисунок 23. Динамика оборота розничной торговли пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями, непродовольственными товарами (в процентах к среднемесячному значению 2015г.)

Индекс предпринимательской уверенности, характеризующий деловой климат в розничной торговле, в IV квартале 2018 г. составил «3,2» процентного пункта и снизился по сравнению с III кварталом 2018 г. на 3,1 процентного пункта.

2015 2016 2017 2018

Рисунок 24. Динамика предпринимательской уверенности в розничной торговле (процентных пунктов)

Основными факторами, влияющими на деловую активность организаций розничной
торговли в IVквартале 2018 г., опрошенные предприниматели назвали недостаточный платежеспособный спрос населения – 61,9% от общего числа респондентов, высокую конкуренцию со стороны других организаций розничной торговли – 57,1, высокий уровень налогов – 42,9, недостаток финансовых средств – 33,3, высокие транспортные расходы – 14,3, недостаточный ассортимент товаров, высокая арендная плата – по 9,5%.

В IV квартале 2018 г. средний уровень торговой наценки составил 25,3% (в III квартале 2018 г. – 27,0%).

Оборот оптовой торговли

2016 2017 2018 В декабре 2018 г. оборот оптовой торговли составил 7,3 млрд рублей, или 114,1% к соответствующему месяцу предыдущего года. На долю субъектов малого предпринимательства приходилось 47,1% оборота оптовой торговли.

Рисунок 25. Динамика оборота оптовой торговли

В 2018 г. оборот оптовой торговли на 83,8% формировался организациями с основным видом экономической деятельности «Торговля оптовая, кроме оптовой торговли автотранспортными средствами и мотоциклами», оборот которых составил 65,3 млрд рублей, или 114,6% к 2017 г.

1. Организации, не относящиеся к субъектам малого и среднего предпринимательства оптовой торговли
2. Организации, не относящиеся к субъектам малого и среднего предпринимательства других видов деятельности
3. Субъекты среднего предпринимательства оптовой торговли
4. Субъекты среднего предпринимательства других видов деятельности
5. Субъекты малого предпринимательства оптовой торговли
6. Субъекты малого предпринимательства других видов деятельности
7. Организации оптовой торговли со средней численностью работников до 15 человек, не относящиеся к субъектам среднего и малого предпринимательства
8. Организации других видов деятельности со средней численностью работников до 15 человек, не относящиеся к субъектам среднего и малого предпринимательства

Рисунок 26. Структура оборота оптовой торговли по хозяйствующим субъектам в 2018г.

В IV квартале 2018 г. в обследовании конъюнктуры и деловой активности принимали участие руководители 31 организации оптовой торговли, включая малые предприятия (без микропредприятий). Из них 16,1% считали, что экономическая ситуация в оптовой торговле в IV квартале 2018 г. по сравнению с III кварталом 2018 г. ухудшилась, в то время как в III квартале 2018 г. ухудшение ситуации по сравнению со II кварталом 2018 г. отмечало 10,0% руководителей.

Индекс предпринимательской уверенности (рассчитывается как среднее арифметическое «балансов» оценок изменения экономического положения в текущем квартале и ожидаемых
изменений в следующем квартале, а также фактического уровня складских запасов (последний – .с обратным знаком) в оптовой торговле в IV квартале 2018 г. составил 4,3 процентного пункта против «1,1» процентного пункта в III квартале 2018 г.

Среди факторов, ограничивающих деятельность оптовых организаций в наибольшей степени, респонденты выделяют высокий уровень налогов – 67,7%, неплатежеспособность покупателей – 64,5, высокие транспортные расходы – 41,9, недостаток финансовых средств и высокий процент коммерческого кредита – по 35,5%.

Таблица 8

Оценка изменения основных показателей деятельности организаций оптовой торговли

Изменение Показатель	увеличение	без изменений	уменьшение	баланс	увеличение	без изменений	уменьшение	баланс
IV квартал 2018 г. к III кварталу 2018г.	I квартал 2019 г. к IV кварталу 2018 г.
Численность занятых	6	14	11	-5	4	21	6	-2
Оборот оптовой торговли	13	3	15	-2	7	12	12	-5
Объем продаж в натуральном выражении	9	7	15	-6	8	14	9	-1
Ассортимент товаров	5	23	3	+2	5	23	3	+2
Складские площади	-	28	3	-3	2	28	1	+1
Обеспеченность финансовыми ресурсами:
собственными	2	26	3	-1	4	23	4	-
кредитными и заемными	2	25	4	-2	6	22	3	+3
Прибыль	8	7	16	-8	10	12	9	+1

Запасы отдельных видов топливно-энергетических ресурсов

По состоянию на 1 января 2019 г. объем запасов угля составил 302,6 тыс. тонн, что на 88,0% больше запасов на 1 января 2018 г., топочного мазута  5,3 тыс. тонн, что на 40,7% больше.

Запасы угля для продажи населению и организациям социальной сферы на топливных складах на 1 января 2019 г. составляли 10,3 тыс. тонн, что на 19,5% больше, чем на 1 января 2018 г. В котельных, находящихся в ведении муниципалитетов, и в ведомственных котельных запасы угля на 1 января 2019 г. составили 280,5 тыс. тонн, что на 92,2% больше, чем на 1 января 2018 г.

Потребительские цены

Рисунок 27. Темпы прироста, снижения цен и тарифов (в процентах к декабрю предыдущего года)

Сводный индекс потребительских цен в декабре 2018 г. по отношению к предыдущему месяцу составил 101,0%, на продовольственные товары – 101,8, непродовольственные товары – 100,3, услуги – 100,7%.

Таблица 9

Индексы цен и тарифов

Период . Показатель	Ноябрь 2018 г. к октябрю 2018 г.	Декабрь 2018 г.	Справочно декабрь 2017 г. к декабрю 2016 г.

к ноябрю 2018 г.	к декабрю 2017 г.

Индекс потребительских цен	100,6	101,0	105,2	102,0
Индекс цен производителей промышленных товаров1)	98,9	105,3	112,3	109,7
Индекс цен производителей сельскохозяйственной продукции	100,4	104,7	100,5	99,0
Сводный индекс цен на продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения	100,4	100,8	105,9	100,8
Индекс тарифов на грузовые перевозки	100,0	100,0	100,3	100,1

1)

Индекс цен производителей сельскохозяйственной продукции в декабре 2018 г.
по отношению к ноябрю 2018 г. составил 104,7%, в том числе в растениеводстве – 103,0,
в животноводстве – 105,2%.

2017 2018

Рисунок 28. Индексы цен производителей сельскохозяйственной продукции (в процентах к предыдущему месяцу)

Рисунок 29. Структура стоимости условного (минимального) набора продуктов питания, в % к итогу

Занятость и безработица

С 2017 г. выборочное обследование рабочей силы проводится среди населения в возрасте 15 лет и старше. Численность рабочей силы в данном возрасте в 2018 г. составила
255,6 тыс. человек, в их числе 242,3 тыс. человек, или 94,8% рабочей силы были заняты
в экономике и 13,2 тыс. человек (5,2%) не имели занятия, но активно его искали
(в соответствии с методологией Международной организации труда они классифицируются
как безработные).

По данным выборочного обследования рабочей силы, уровень занятости населения
в возрасте 15 лет и старше экономической деятельностью (доля занятого населения в общей
численности населения соответствующего возраста) в 2018 г. составил 56,8%, в том
числе среди мужчин – 65,2, женщин – 49,9, городского населения – 58,0, сельского – 54,0%. Удельный вес женщин в численности занятого населения старше 15 лет составил 48,1%.

Таблица 10

Динамика уровня занятости населения в возрасте 15 лет и старше (в процентах)

Уровень занятости	Удельный вес женщин в численности занятого населения

всего	мужчины	женщины	город	село

2017 г.
I квартал	58,6	65,8	52,7	59,8	55,9	49,2
II квартал	58,7	66,2	52,6	58,8	58,6	49,0
III квартал	58,1	66,1	51,4	59,6	54,4	48,5
IV квартал	55,2	61,8	49,7	57,8	49,0	49,3
год	57,6	64,9	51,6	59,0	54,4	49,0
2018 г.
I квартал	57,5	64,6	51,6	57,1	58,3	49,2
II квартал	57,3	66,6	49,7	58,4	54,9	47,5
III квартал	58,9	65,4	53,5	61,6	52,5	49,8
IV квартал	53,6	64,0	44,9	55,0	50,3	46,0
год	56,8	65,2	49,9	58,0	54,0	48,1

В ноябре 2018 г. численность штатных работников (без учета совместителей) организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, средняя численность работников которых превышает 15 человек, составила 104,8 тыс. человек. На условиях совместительства для работы в этих организациях привлекалось 1,5 тыс. человек (в эквиваленте полной занятости), по договорам гражданско-правового характера – 2,9 тыс. человек. Число замещенных рабочих мест работниками списочного состава, совместителями и лицами, выполнявшими работы по договорам гражданско-правового характера, в организациях в ноябре 2018 г. составило 109,2 тысячи.

В 2018 г. среди населения в возрасте 15 лет и старше 13,2 тыс. человек, или 5,2% численности рабочей силы, классифицировались как безработные (в соответствии с методологией Международной организации труда). В том числе уровень безработицы среди мужчин в данном возрасте составил 4,6%, женщин – 5,8, городского населения – 4,7, сельского – 6,3%. Доля молодежи до 25 лет среди безработных составляла 14,8%, лиц в возрасте 50 лет и старше – 20,0%. Средний возраст безработных составил 37,2 года.

Средняя продолжительность поиска работы безработными в возрасте 15 лет и старше в 2018 г. составляла у женщин 7,4 месяца, у мужчин – 9,0 месяца. Не имели опыта работы 13,7% безработных.

Численность не занятых трудовой деятельностью граждан, состоящих на учете в органах службы занятости населения, к концу декабря 2018 г. составила 3,8 тыс. человек, из них
3,6 тыс. человек имели статус безработного, в том числе 3,1 тыс. человек получали пособие
по безработице.

Уровень официально зарегистрированной безработицы в процентах от численности
рабочей силы на конец декабря 2018 г. составил 1,4%.

В течение декабря 2018 г. признано безработными 0,6тыс. человек (на 22,4% меньше,
чем в декабре 2017 г.). Численность трудоустроенных безработных в декабре 2018 г. составила
0,3 тыс. человек (на 9,4% меньше, чем в декабре 2017 г.).

В конце декабря 2018 г. нагрузка не занятого трудовой деятельностью населения,
зарегистрированного в органах службы занятости населения, на 100 заявленных вакансий составила 126,7 человека.

Уровень жизни населения

В январе-ноябре 2018 г. объем денежных доходов населения сложился в размере
125,2 млрд рублей. В январе-ноябре 2017 г. денежные доходы населения составили
123,0 млрд рублей, в их объеме была учтена выделенная из федерального бюджета единовременная денежная выплата пенсионерам в январе 2017 г. в размере 5 тысяч рублей (далее – ЕВ-2017), произведенная в соответствии с Федеральным законом от 22 ноября 2016 г. № 385-ФЗ на общую сумму 0,8 млрд рублей.

Денежные расходы населения в январе-ноябре 2018 г. составили 133,8 млрд рублей
и по сравнению с январем-ноябрем 2017 г. увеличились на 3,8%. Население израсходовало средств на покупку товаров и оплату услуг 97,9 млрд рублей, что на 4,4% больше, чем в январе-
ноябре 2017 г.

Таблица 11

Основные показатели, характеризующие уровень жизни населения

Ноябрь 2018 г.	В % к	Январь- ноябрь 2018 г. в % к январю - ноябрю 2017 г.	Справочно

ноябрь 2017 г. в % к	январь- ноябрь 2017 г. в % к январю- ноябрю 2016 г.

ноябрю 2017 г.	октябрю 2018 г.

Ноябрю 2016 г.	октябрю 2017 г.

Денежные доходы (в среднем на душу населения)1),2), рублей	18922,0	98,2	86,5	102,43)	97,6	92,4	100,43)
Реальные располагаемые денежные доходы1),2)	х	91,6	85,3	94,64)	95,7	89,9	98,64)
Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника:
Номинальная, рублей	37949,4	111,6	100,4	109,1	105,9	97,4	105,4
Реальная	х	106,6	99,8	105,8	104,1	97,2	102,4
1)Предварительные данные. 2) В целях сопоставимости данных показатель приведен без учета ЕВ-2017. 3) С учетом ЕВ-2017 денежные доходы в январе-ноябре 2018 г. в процентах к январю-ноябрю 2017 г. составили 101,8%, в январе-ноябре 2017 г. в процентах к январю-ноябрю 2016 г. – 101,0%. 4) С учетом ЕВ-2017 реальные располагаемые денежные доходы в январе-ноябре 2018 г. в процентах к январю-ноябрю 2017 г. составили 93,9%, в январе-ноябре 2017 г. в процентах к январю-ноябрю 2016 г. – 99,3%.

Денежные доходы населения

Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) в ноябре 2018 г. по сравнению
с соответствующим месяцем предыдущего года снизились на 8,4%, в январе-ноябре 2018 г. –
на 5,4% (без учета ЕВ-2017).

Рисунок 30. Реальные располагаемые денежные доходы населения (в процентах к среднемесячному значению 2015г.)

В ноябре 2018 г. денежные доходы сложились в сумме 10,2 млрд рублей
и снизились по сравнению с ноябрем 2017 г. на 13,5%. Денежные расходы населения составили 11,3 млрд рублей и снизились на 1,8%. Превышение денежных расходов населения
над доходами составило 1125,4 млн рублей.

В ноябре 2018 г. денежные доходы сложились в сумме 10,2 млрд рублей
и снизились по сравнению с ноябрем 2017 г. на 13,5%. Денежные расходы населения составили 11,3 млрд рублей и снизились на 1,8%. Превышение денежных расходов населения
над доходами составило 1125,4 млн рублей.

3.1.2. Информация о рынке объектов недвижимости

3.1.2.1. Обзор состояния рынка недвижимости (в целом)

В соответствии с пунктом 4.1.2. Методических указаний к информации о рынке объектов недвижимости относится информация, характеризующая функционирование рынка объектов недвижимости, в том числе его специфические особенности.

Результатом сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости является:

1) обзор состояния рынка недвижимости (в целом);

2) обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости.

Обзор состояния рынка включает в себя фактическое состояние и общую активность рынка объектов недвижимости, его сегмента (сегментов) в субъекте Российской Федерации, муниципальном образовании, территории, в границах которой проводится государственная кадастровая оценка. При формировании обзора состояния рынка объектов недвижимости анализируются следующие показатели: объем и динамика цен сделок (предложений), предложение и спрос, степень открытости и емкости рынка, характеристика участников рынка, политика региональных органов власти, органов местного самоуправления в области землепользования и развития рынка в целом и его сегментов.

Кроме того, в обзор состояния рынка объектов недвижимости включаются анализ уровня цен в строительной отрасли, особенностей кредитования рынка недвижимости и его финансовых показателей, тарифов за пользование водо- , газо- , электро- , тепло- и иными видами снабжения, а также затрат на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

Активность рынка, динамика цен сделок (предложений) исследовались в разрезе сегментов рынков, результаты анализа данной информации содержатся в подразделе 3.1.2.2 настоящего Отчета «Обзор сегмента(сегментов) рынка объектов недвижимости».

Строительная отрасль

На территории Республики Хакасии осуществляют свою деятельность 944 строительных организаций (2009 – 389; 2010 - 386; 2011 – 448, 2012 – 250, 2013 – 790, 2014 – 800, 2015 – 950, 2016 – 1111, 2017 – 976), большую часть всех строительных работ и услуг в республике, выполняют частные строительные организации.

Объем работ, выполненный по виду деятельности «строительство» за счет всех источников финансирования на 01.12.2018, составил 12 млрд. 114 млн. рублей, что составляет 118,2% к аналогичному периоду 2017 года.

В Республике Хакасия осуществляют свою деятельность 19 организаций долевого строительства.

В целом, строительная отрасль занимает передовые позиции и обеспечивает потребности, как рынка, так и бюджетных заказов в этой сфере.

Федеральные стройки

В соответствии с Федеральной адресной инвестиционной программой, утвержденной Минэкономразвития России на 2018 г. (с уточнениями на 1 января 2019 г.) на строительство 4 строек (объектов) предусмотрено выделение государственных ассигнований в размере 1500,5 млн рублей, из них из федерального бюджета – 1410,5 млн рублей. Из общего количества строек по 1 объекту намечено выполнить проектно-изыскательские работы. На 1 января 2019 г. техническую готовность от 31% до 90% имели 2 стройки, или 66,7% общего количества строек (без проектно-изыскательских работ).

В счет годового лимита в 2018 г. из федерального бюджета перечислено 1368,2 млн рублей государственных инвестиций, из них на реализацию инвестиционных проектов, относящихся к деятельности в области здравоохранения – 732,8 млн рублей, строительству (включая строительство автомобильных дорог и транспортных развязок) – 510,6, деятельности в области культуры, спорта, организации досуга и развлечений – 79,0, деятельности профессиональной, научной и технической – 45,8 млн рублей.

За период 2009-2018 годов завершены крупномасштабные строительные проекты (музейно-культурный центр, перинатальный центр, новый лечебный корпус республиканской больницы, школы, дома культуры, спортивные объекты), обеспечившие значительный экономический рост в строительной отрасли.

Планируются к строительству объекты здравоохранения: Республиканская детская больница на 300 коек с поликлиникой на 400 посещений в г. Абакане, радиологический корпус на базе ГБУЗ РХ «Клинический онкологический диспансер», а также объекты культуры: здание национального архива Республики Хакасия.

Завершена реконструкция Русского республиканского драматического театра им. М.Ю. Лермонтова.

Завершено строительство объекта «Участковая больница на 25 коек с поликлиникой на 70 посещений в с. Балыкса Аскизского района»44 https://r-19.ru/authorities/ministry-of-construction-housing-and-utilities/docs/2519/85661.html С. 2-3. .

В соответствии с Федеральной адресной инвестиционной программой, утвержденной Минэкономразвития России на 2018 г. (с уточнениями на 1 января 2019 г.) на строительство 4 строек (объектов) предусмотрено выделение государственных ассигнований в размере 1500,5 млн рублей, из них из федерального бюджета – 1410,5 млн рублей. Из общего количества строек по 1 объекту намечено выполнить проектно-изыскательские работы. На 1 января 2019 г. техническую готовность от 31% до 90% имели 2 стройки, или 66,7% общего количества строек (без проектно-изыскательских работ).

В счет годового лимита в 2018 г. из федерального бюджета перечислено 1368,2 млн рублей государственных инвестиций, из них на реализацию инвестиционных проектов, относящихся к деятельности в области здравоохранения – 732,8 млн рублей, строительству (включая строительство автомобильных дорог и транспортных развязок) – 510,6, деятельности в области культуры, спорта, организации досуга и развлечений – 79,0, деятельности профессиональной, научной и технической – 45,8 млн рублей.

Жилищное строительство

Из числа введенных в действие в 2018 г. зданий 83,8% составляют здания жилого назначения.

По данным Управления федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю, Республики Хакасия и Республики Тыва (далее - Красноярскстат) с января по декабрь 2018 года в Хакасии введено 189 тыс. 777 кв. м жилья, что по сравнению с аналогичным периодом 2017 года составляет 80,5%.

Объём введённого индивидуального жилья – 112 тыс. 485 кв. м, что составляет 131% к уровню прошлого года, или 59,3% общего объема жилья, введенного в 2018 г. (в 2017 г. – 36,4%)45 http://krasstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/krasstat/ru/publications/pubHak/official_publications/electronic_versions/ // Социально-экономическое положение Республики Хакасия в 2018 году. С. 33. .

В 2018 г. организациями всех форм собственности и населением построено 2242 квартиры (включая квартиры в общежитиях).

2016 2017 2018

Рисунок 31. Динамика ввода в действие жилых домов (в процентах к среднемесячному значению 2015г.)

Объем многоквартирного жилья – 77,292 тыс. кв. м. (51,3 % к аналогичному периоду 2017 года).

Снижение ввода многоквартирного жилья незначительное и связано оно с тем, что именно в 2017 году вводились те дома, строительство которых начиналось в острую фазу экономического кризиса 2015 года. В 2018 году застройщики достраивали предыдущие объекты без строительства новых объектов.

Закон «Об участии в долевом строительстве» ужесточил требования к финансовой устойчивости застройщиков, которые работают с дольщиками. Многим строительным компаниям потребуется время, чтобы адаптироваться к работе в новых условиях.

По результатам анализа сайтов и проектных деклараций застройщиков на территории Республики Хакасия на декабрь 2018 года выявлено 62 строящихся застройщиками дома.

В указанных домах строится 4 536 жилых единиц (квартир, блоков, апартаментов), совокупная площадь которых составляет 243 835 м. 46 https://erzrf.ru/images/repfle/10415680001REPFLE.pdf.С. 4.

Застройщики жилья в Республике Хакасия осуществляют строительство в 3 территориальных образованиях.

Таблица 12

Соотнотношение строительства жилых единиц в Республике Хакасия

Как видно из таблицы выше, наибольший объем жилищного строительства застройщиками приходится на город Абакан (94,4% совокупной площади жилых единиц)47 Там же. С. 6. .

Топ застройщиков по объёмам текущего жилищного строительства в Республике Хакасия на декабрь 2018 года представлен в Таблице 1348 Тамже. С. 21. .

Таблица 13

Объемы жилищного строительства в Республике Хакасия на декабрь 2018г.

В Республике Хакасия возводится 27 жилых комплексов. Самым крупным по объемам текущего строительства является жилой комплекс «Комарово» (город Абакан). В этом жилом комплексе застройщик «УКС Жилстрой» возводит 6 домов, включающих 409 жилых единиц, совокупной площадью 22 316 кв.м.49 Там же. С. 22.

Средняя площадь жилой единицы, строящейся в Республике Хакасия, составляет 53,8 кв.м. По Российской Федерации этот показатель составляет 49,3 кв.м.

При этом средняя площадь жилых единиц в строящихся домах Республики Хакасия, разрешение на строительство которых выдано в 2018 году, составляет 52 кв.м.

Самая маленькая средняя площадь строящихся жилых единиц у застройщика «Дорожно-строительное предприятие № 11» — 39,9 кв.м. Самая большая — у застройщика «СК Трансстрой» — 68,6 кв.м.50 Там же.С. 23-25.

По состоянию на декабрь 2018 года средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья Республики Хакасия составила 41823 рубля за квадратный метр. Динамика изменения средневзвешенной цены предложений новостроек в Республике Хакасия представлена на графике ниже51 Там же.С. 72. .

Рисунок 32. Динамика изменений средневзвешенной цены предложений новостроек в Республике Хакасия

Средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир на конец IV квартала 2018 г на первичном рынке жилья составила 41951 рубль, на вторичном рынке – 39676 рублей.

Информация о средних ценах на первичном и вторичном рынках жилья в IV квартале 2018 года по данным Федеральной статистики представлена ниже52 http://krasstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/krasstat/ru/publications/pubHak/official_publications/electronic_versions/ // Социально-экономическое положение Республики Хакасия в 2018 году. С. 74. .

Рисунок 33. Информация о средних ценах на первичном и вторичном рынках жилья в IV квартале 2018г.

Особенности кредитования рынка недвижимости и его финансовые показатели в Республике Хакасии

По Сибирскому Федеральному округу РФ количество жилищных кредитов, выданных за 2018 год, составило 192 980 единиц на общую сумму 326 569 млн. руб.53 http://www.cbr.ru/statistics/table/?dt=20190101&tableid=4-6 , что представляет собой 13,98 % от общего объема кредитов, выданных физическим лицам. Ипотечных жилищных кредитов выдано 192 856 единиц на общую сумму 326 334 млн. руб.54 Там же. , или 99,3% от общего числа жилищных кредитов физическим лицам. Количество предоставленных ипотечных кредитов по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года увеличилось на 20,54%.

Тенденция повышения спроса на ипотечное жилищное кредитование характерна и для Республики Хакасия. Так, за 2018 год в Республике Хакасия выдано5 118 ипотечных жилищных кредитов55 http://www.cbr.ru/statistics/table/?tableId=4-6&dt=20190101 ,что выше показателя предыдущего года на 22,89 %.Общая сумма выданных жилищных кредитов за 2018 год составила 7960 млн. руб.56 Там же. , в то время как за аналогичный период прошлого года было выдано жилищных кредитов всего на 5554 млн. руб.57 Там же. , таким образом, рост за год составил 22,9%. Объем предоставленных жилищных кредитов в 2018 году составил 14,46% от общего объема, выданных кредитов в Республике Хакасия.

Ниже расположены интерактивные представления актуальных статистических данных по ипотечному жилищному кредитованию в Сибирском федеральном округе за 2018, 2019 года, размещенные на сайте Банка России.

Рисунок 34. Объем ипотечного жилищного кредитования в Сибирском федеральном округе на 01.01.2018г.

Рисунок 35. Объем ипотечного жилищного кредитования в Сибирском федеральном округе на 01.01.2019г..58 Там же.

Динамика объемов ипотечных жилищных кредитов по Республике Хакасия

По данным Банка России за 11 месяцев 2018г. количество ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных жителям Республики Хакасия, составило 4575, что на 34,1% больше уровня 2017 г. (3411 ИЖК), и на 89,8% больше уровня, достигнутого в 2016 г. (2411 ИЖК)59 https://erzrf.ru/images/repfle/10762202001REPFLE.pdf.С. 28. .

Объем ипотечных кредитов, выданных для долевого строительства в Республике Хакасия в ноябре 2018 года, увеличился на 4,0% по сравнению с ноябрем 2017 года (129 против 124 млн годом ранее)60 Там же. С. 38. .

Рост объема ипотечных кредитов для долевого строительства на 4,0% в ноябре 2018 года по сравнению с ноябрем 2017 года сопровождался ростом объема всех видов кредитов на 26,9% (3,4 против 2,7 млрд годом ранее), а также ростом всех видов ипотечных жилищных кредитов на 23,5% (779 против 631 млн годом ранее).

По данным Банка России доля выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в общем объеме выданных в Республике Хакасия кредитов всех видов в ноябре составила 3,8%, а в объеме всех видов ипотечных жилищных кредитов — 16,6%61 Там же.С. 39. .

С 2018 года в Управление Росреестра по РХ поступило 88248 заявлений на предоставление государственных услуг ведомства. Из них: 75496 – на государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, 8826 – на постановку либо снятие с кадастрового учета объекта недвижимости, 3926 – на единую процедуру регистрации прав и кадастровый учет недвижимости.62 https://rosreestr.ru/site/press/news/pochti-90-tysyach-zayavleniy-na-uchetno-registratsionnye-deystviya-postupilo-v-rosreestr-ot-zhiteley/?contrast=N

Динамика изменения процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам в Республике Хакасия

Одним из существенных факторов, влияющим на доступность и объем выдаваемых ипотечных кредитов, является процентная ставка. Ситуация в Сибирском Федеральном округе сложилась следующим образом: размер средневзвешенной процентной ставки в сравнении с прошлым периодом снизился на 10,31% по состоянию на 01.01.2019 года размер средневзвешенной процентной ставки составил 9,56%63 http://www.cbr.ru/statistics/table/?tableId=4-6&dt=20180101 в сравнении с показателем прошлого года в размере процентной ставки 10,66%64 Там же. .

По Республике Хакасия размер средневзвешенной процентной ставки снизился на 10,67% и по состоянию на 01.01.2019 года составил 9,54%65 Там же. .

Средние тарифы на коммунальные услуги

По данным Красноярскстата изложенным в докладе «Социально-экономическое положение Республики Хакасия в 2018 году» индекс производства по виду экономической деятельности «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха» в 2018 г. по сравнению с 2017 г. составил 114,8%66 http://krasstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/krasstat/ru/publications/pubHak/official_publications/electronic_versions/ // Социально-экономическое положение Республики Хакасия в 2018 году. С. 18. . Индекс производства по виду экономической деятельности «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» в 2018 г. по сравнению с 2017 г. составил 105,4%67 Там же. С.21. .

Средние тарифы на коммунальные услуги, согласно официальным статистическим показателям в декабре 2018 года приведены в таблице ниже68 Там же. С.73. :

Таблица 14.

Средние тарифы на жилищно-коммунальные услуги в декабре 2018г.

Услуги	Тариф, руб.	В % к

ноябрю 2018 г.	декабрю 2017 г.
Плата за жилье в домах государственного и муниципального жилищных фондов, за кв. метр общей площади	28,75	100,0	105,4
Содержание, ремонт жилья для граждан - собственников жилья, за кв. метр общей площади	20,83	100,0	99,4
Услуги по организации и выполнению работ по эксплуатации домов ЖК, ЖСК, ТСЖ, за кв. метр общей площади	18,32	100,0	100,8
Взносы на капитальный ремонт, за кв. метр общей площади	6,09	100,0	100,0
Аренда однокомнатной квартиры у частных лиц, за месяц	11788,88	100,0	107,7
Аренда двухкомнатной квартиры у частных лиц, за месяц	13028,46	100,7	107,0
Проживание в гостинице, за сутки с человека	1808,94	100,0	101,0
Проживание в студенческом общежитии, за месяц	292,85	100,0	105,8
Отопление, за Гкал	1194,13	100,0	104,9
Водоснабжение холодное, за куб. метр	14,46	100,0	105,0
Водоотведение, за куб. метр	23,20	100,0	105,0
Водоснабжение горячее, за куб. метр	107,86	100,0	105,0
Газ сжиженный, за месяц с человека	237,44	100,0	102,4
Газ сжиженный, за куб. метр	92,83	100,0	102,3
Электроэнергия в квартирах без электроплит за минимальный объем потребления, в расчете за 100 кВт.ч	208,00	100,0	104,5
Электроэнергия в квартирах без электроплит сверх минимального объема потребления, в расчете за 100 кВт.ч	208,00	100,0	104,5
Электроэнергия в квартирах с электроплитами за минимальный объем потребления, в расчете за 100 кВт.ч	146,00	100,0	105,0
Электроэнергия в квартирах с электроплитами сверх минимального объема потребления, в расчете за 100 кВт.ч	146,00	100,0	105,0

Политика региональных органов власти в области развития рынка Республики Хакасия

07.06.2013г. Постановлением Правительства Республики Хакасия № 310 утвержден Перечень государственных программ Республики Хакасия. В указанном перечне имеются программы, направленные на развитие рынка Республики Хакасия в целом. Ниже даны краткие характеристики некоторых государственных программ, действующих на территории Республики Хакасия.

Государственная программа "Охрана окружающей среды, воспроизводство и использование природных ресурсов в Республике Хакасия" утверждена постановлением Правительства Республики Хакасия от 13.11.2013 № 623. Основными целями вышеуказанной программы являются: улучшение состояния окружающей среды, обеспечение экологической безопасности на территории Республики Хакасия; рациональное использование и воспроизводство природных ресурсов, охрана водных объектов, сохранение биологического и природного разнообразия.

Достижение данных целей, как указано в законодательном акте, будет обеспечиваться решением следующих основных взаимосвязанных задач: развитие и воспроизводство минерально-сырьевых ресурсов; сохранение природной среды, в том числе естественных экологических систем, объектов животного и растительного мира на территории Республики Хакасия; предотвращение и снижение текущего негативного воздействия на окружающую среду, объекты экономики и здоровье населения; формирование экологической культуры, развитие экологического образования и воспитания; создание эффективной системы обращения с отходами, развитие индустрии переработки отходов производства и потребления на территории Республики Хакасия; исполнение государственных функций и услуг в сфере охраны окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

Программа "Управление государственным имуществом Республики Хакасия" утверждена постановлением Правительства Республики Хакасия от 01.11.2016 № 527. Данная программа создана в целях повышения эффективности управления государственным имуществом Республики Хакасия, а также создания условий для эффективного функционирования рынка земли и иной недвижимости на территории Республики Хакасия. Задачи программы: формирование эффективной структуры собственности Республики Хакасия и создание условий для увеличения имущественных налогов и неналоговых платежей; повышение эффективности деятельности Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия. Достижение цели государственной программы и решение поставленных задач позволит обеспечить: формирование оптимального состава и структуры имущества, находящегося в собственности Республики Хакасия, необходимого для выполнения государственных функций органами государственной власти Республики Хакасия; эффективность использования земли и иной недвижимости всех форм собственности в Республике Хакасия; повышение эффективности управления имуществом, находящимся в собственности Республики Хакасия, включая развитие конкурентоспособности и инвестиционной привлекательности компаний с государственным участием; создание условий для эффективного функционирования рынка земли и иной недвижимости в Республике Хакасия.

Целью программы "Развитие промышленности и повышение ее конкурентоспособности", утвержденной постановлением Правительства Республики Хакасия от 01.11.2016 № 531, является развитие и повышение конкурентоспособности в добывающих и обрабатывающих отраслях промышленного комплекса Республики Хакасия. Задачами выступают: стимулирование развития промышленности редких и редкоземельных металлов Республики Хакасия; создание условий для роста производства в добывающих и обрабатывающих отраслях промышленности Республики Хакасия.

Программа «Развитие агропромышленного комплекса Республики Хакасия и социальной сферы на селе» утверждена постановлением Правительства Республики Хакасия от 19.11.2012 № 781. Приоритетными направлениями данной программы являются: повышение конкурентоспособности сельскохозяйственной продукции подотраслей животноводства и растениеводства на внутреннем и внешнем рынках на основе их инновационного развития; обеспечение продовольственной независимости республики в параметрах, заданных Доктриной продовольственной безопасности Российской Федерации по обеспечению населения качественной продукцией животноводства, растениеводства и рыбоводства (мясо, молоко, овощи, картофель, рыба и т.д.); воспроизводство и повышение эффективности использования в сельском хозяйстве земельных ресурсов; повышение доходов сельскохозяйственных товаропроизводителей для ведения рентабельного сельскохозяйственного производства; создание благоприятной среды для развития предпринимательства; повышение уровня и качества жизни сельского населения. Целью государственной программы является стабилизация роста агропромышленного производства, повышение конкурентоспособности продукции и экономической эффективности агропромышленного производства, развитие сельской местности. Для достижения указанной цели требуется решение следующих задач: стимулирование развития отраслей сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия Республики Хакасия; проведение модернизации отраслей животноводства, переработки продукции животноводства, развитие инфраструктуры рынка мяса, мясной продукции, молока, молочной продукции; увеличение объемов производства и переработки основных видов продукции растениеводства; развитие малого бизнеса на селе; создание комфортных условий жизнедеятельности в сельской местности Республики Хакасия; создание условий для устойчивого развития рыбоводства в Республике Хакасия; стимулирование развития садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан в Республике Хакасия; повышение продуктивности и устойчивости сельскохозяйственного производства и плодородия почв средствами комплексной мелиорации в условиях изменения климата и природных аномалий.

Обзор состояния рынка земельных участков, расположенных в Республике Хакасия

Земля, как природный ресурс, составляет одно из основных богатств общества, поскольку оказывает влияние на все сферы его жизнедеятельности. Учитывая всю важность данного объекта недвижимости, его оценка представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчет потребительского, эколого-экономического использования при разном целевом назначении земельных участков.

Основным нормативно-правовым актом в сфере земельных правоотношений является Земельный кодекс РФ (ЗК РФ).

Статьей 7 ЗК РФ предусмотрено деление земель на 7 категорий, которые определяют целевое назначение земли:

Земли сельскохозяйственного назначения;

Земли населенных пунктов;

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны и безопасности, земли иного специального назначения;

Земли особо охраняемых территорий и объектов;

Земли лесного фонда;

Земли водного фонда;

Земли запаса.

Помимо категории все земли имеют вид разрешенного использования, который документально закреплен и определяет, какую деятельность можно осуществлять на землях того или иного назначения. Следует отметить, что вид разрешенного использования может быть одинаковым для земель различных категорий.

В связи с тем, что бюджетным учреждением проводится государственная оценка земель трех категорий – земель лесного фонда, водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, кратко охарактеризуем каждую из них.

К категории земель лесного фонда относятся лесные и нелесные земли (ч. 1 ст. 101 ЗК РФ.) Согласно ч. 2 ст. 6.1 Лесного кодекса Российской Федерации (ЛК РФ) к лесным землям относятся земли, на которых расположены леса, и земли, предназначенные для лесовосстановления (вырубки, гари, редины, пустыри, прогалины и другие). К нелесным землям, в соответствии с ч. 3 ст. 6.1. ЛК РФ, относятся земли, необходимые для освоения лесов (просеки, дороги и другие), и земли, неудобные для использования (болота, каменистые россыпи и другие).

При этом, не являются равнозначными понятия «лесные земли» и «лесной участок». В соответствии со ст. 7 ЛК РФ, лесным участком является земельный участок, который расположен в границах лесничеств, лесопарков и образован в соответствии с требованиями земельного законодательства и Земельного кодекса РФ.

Именно лесной участок является объектом гражданских прав: согласно ст. 9 ЛК РФ на лесной участок могут возникать право постоянного (бессрочного) пользования, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут, публичный сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного пользования лесными участками. Как следствие, лесные участки на рынке предлагаются путем предоставления в аренду, соответствующие публичные предложения размещены на официальном сайте https://torgi.gov.ru.

В состав земель водного фонда входят земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах (ч. 1 ст. 102 ЗК РФ).Водные объекты являются объектами недвижимого имущества, ограниченными в обороте, поскольку в Российской Федерации устанавливается федеральная собственность на водные объекты. Исходя из совокупного толкования положений статей 1, 5, 8 Водного кодекса РФ (далее - ВК РФ), в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц могут находиться только пруды (состоящие из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии), обладающие признаками изолированности и обособленности от других поверхностных водных объектов, то есть не имеющие гидравлической связи с иными водными объектами.

Водным объектом является природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод, в котором имеет характерные формы и признаки водного режима (п. 4 ст. 1 ВК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий и объектов относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

В состав земель данной категории, согласно ч. 2 ст. 94 ЗК РФ входят особо охраняемые природные территории; природоохранного назначения; рекреационного назначения; историко-культурного назначения; особо ценные земли. Таким образом, в данную категорию включены, в числе прочего, земельные участки, занятые объектами отдыха и туризма, физической культуры и отдыха, а также памятники истории и культуры. В состав особо охраняемых территорий входят особо охраняемые природные территории, занимаемые государственными природными заповедниками, в том числе биосферными, государственными природными заказниками, памятниками природы, национальными парками, природными парками, дендрологическими парками, ботаническими садами (ст. 95 ЗК РФ), лечебно-оздоровительными местностями, курортами (ст. 96 ЗК РФ).

В силу законодательно установленных ограничений, рынок земельных участков категории земель особо охраняемых территорий и объектов отсутствует.

Помимо учета земель по категориям, существует государственное разграничение земельных участков по формам собственности. Так, в соответствии с действующим законодательством земля может находиться в частной, государственной (федеральной, субъектов РФ), муниципальной собственности.

На праве частной собственности земля принадлежит гражданам и юридическим лицам (ст. 15 ЗК РФ).

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (ст. 16 ЗК РФ).

К федеральной собственности в соответствии с п. 1 ст. 17 ЗК РФ относятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы субъектам Российской Федерации из федеральной собственности (п. 1 ст. 18 ЗК РФ).

В муниципальном ведении находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности (п. 1 ст. 19 ЗК РФ).

Земельный фонд Республики Хакасия

Земли, находящиеся в пределах Республики Хакасия, составляют земельный фонд республики. Согласно действующему законодательству и сложившейся практике, государственный учет земель в Республике Хакасия осуществляется по категориям земель и угодьям69 https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/doklad-o-sostoyanii-i-ispolzovanii-zemel-v-respublike-khakasiya-v-2018-godu/. С. 8. .

Земельные угодья – это земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Учет земель по угодьям ведется в соответствии с их фактическим состоянием и использованием.

Земельные угодья делятся на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные в соответствии с действующими нормами и правилами, принимаемыми на государственном и ведомственном уровнях70 Там же. С. 9. .

В соответствии с п. 1ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Стоит отметить, что согласно п. 2 ст. 77 ЗК РФ в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Ниже представлено распределение земельных участков по видами и подгруппами земель категории сельскохозяйственного назначения (Рисунок 36)71 Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения. Корректирующие и территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации. ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», Нижний Новгород, 2018. С. 36. .

Рисунок 36. Классификация земельных участков сельскохозяйственного назначения

В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Республики Хакасия на 1 января 2019 года составила 6156,9 тыс. га72 https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/doklad-o-sostoyanii-i-ispolzovanii-zemel-v-respublike-khakasiya-v-2018-godu/. С. 10. и распределяется по категориям следующим образом:

- земли сельскохозяйственного назначения – 1874,4 тыс. га, или 30,6 % от общей площади республики;

- земли населенных пунктов – 68,5 тыс. га, или 1 % от общей площади республики;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, земли обороны, безопасности и иного специального назначения – 47 тыс. га, или 1 % от общей площади республики;

- земли особо охраняемых территорий и объектов – 268,5 тыс. га, или 4 % от общей площади республики;

- земли лесного фонда составляют – 3662,7 тыс. га, или 59,4 % от общей площади республики;

- земли водного фонда составляют – 74,9 тыс. га, или 1 % от общей площади республики;

- земли запаса – 160,9 тыс. га, или 3 % соответственно.

В таблице ниже приведена динамика распределения земель по категориям за 2013 – 2018 годы. Основанием перевода земель являлись постановления Правительства Республики Хакасия73 Там же. С. 11-12. .

Рисунок 37. Распределение земельного фонда Республики Хакасия по категориям

Далее, представлена таблица с динамикой распределения земель по категориям за последние 5 лет (Таблица 15).

Таблица 15.

Динамика распределения земель по категориям за 2013-2015гг.74 Там же c. 12.

Категория земель	2013 площадь	%	2014 площадь	%	2015 площадь	%	2016 площадь	%	2017 площадь	%	2018 площадь	%
Земли сельскохозяйственного назначения	1887,1	31	1886,3	31	1884,5	30,6	1883,6	30,6	1882,5	31	1874,4	30,6
Земли населенных пунктов	69,2	1	68,7	1	68,6	1,1	68,5	1,1	68,5	1	68,5	1
Земли промышленности	39,7	1	40,9	1	42,8	0,7	43,8	0,8	44,9	0,8	47	1
Земли особо охраняемых территорий и объектов.	268,4	4	268,5	4	268,5	4	268,5	4	268,5	4	268,5	4
Земли лесного фонда	3656,7	59	3656,7	59	3656,7	59,4	3656,7	59,4	3656,7	59,4	3662,7	59,4
Земли водного фонда	74,9	1	74,9	1	74,9	1	74,9	1	74,9	1	74,9	1
Земли запаса	160,9	3	160,9	3	160,9	3	160,9	3	160,9	3	160,9	3
ИТОГО земель:	6156,9	100	6156,9	100	6156,9	100	6156,9	100	6156,9	100	6156,9	100

На 1 января 2019 года в Республике Хакасия площадь земель категории сельскохозяйственного назначения составляет 1874,4 тыс. га. Большая часть земель этой категории (1051,7тыс. га) остается в государственной и муниципальной собственности.

В собственность граждан и юридических лиц передано всего земель 846 тыс. га. Из них 822,7 тыс. га расположены на землях категории сельскохозяйственного назначения, в том числе 786,1 тыс. га – в собственности граждан, 36,6 тыс. га - в собственности юридических лиц.

В собственности граждан и юридических лиц находятся сельскохозяйственные угодья, переданные им в результате реорганизации сельскохозяйственных предприятий и организации крестьянских хозяйств, а также земельные участки, переданные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и индивидуального жилищного строительства. В государственной и муниципальной собственности находятся земли, предоставленные государственным и муниципальным предприятиям, а также земли фонда перераспределения.

Земли населенных пунктов занимают 68,5 тыс.га. На 1 января 2019 года в пределах территории городов и поселков городского типа находится земель:

-в собственности граждан – 15,1 тыс. га;

- в собственности юридических лиц — 1,6 тыс.га;

- в государственной и муниципальной собственности - 51,8 тыс. га;

В пределах городских населенных пунктов:

-в собственности граждан находится 4,4 тыс. га;

- в собственности юридических лиц – 1,4 тыс. га;

- в государственной и муниципальной собственности – 32,5 тыс. га.

В пределах сельских населенных пунктов:

- в собственности граждан находится 10,7 тыс. га;

- в собственности юридических лиц – 0,2 тыс. га;

- в государственной и муниципальной собственности – 19,3 тыс. га.

Передаче земель в собственность в категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения подлежат земельные участки под приватизированными несельскохозяйственными предприятиями.

По состоянию на 1 января 2019 года площадь земель этой категории составляет 47 тыс. га, из которых 40,5 тыс. га находятся в государственной и муниципальной собственности, 6,4 тыс. га – в собственности юридических лиц.

В основном, это земельные участки, которые выкуплены приватизируемыми предприятиями или переданные в собственность юридического лица в процессе приватизации. Земли площадью 6,4 тыс. га, находящиеся в собственности юридических лиц, относятся к подкатегории земель промышленности, транспорта. Земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, распределены по всем подкатегориям, предоставлены юридическим лицам в пользование или аренду.

Земли особо охраняемых территорий в Республике Хакасия расположены на площади 268,5 тыс. га, из них находятся в государственной и муниципальной собственности 268,4 тыс. га, предоставлены в собственность граждан 0,1 тыс. га.

Земли лесного фонда на территории Республики Хакасия занимают 3662,7 тыс. га и по-прежнему находятся в государственной и муниципальной собственности.

Земли водного фонда Республики Хакасия, расположенные на площади 74,9 тыс. га, находятся в государственной и муниципальной собственности.

Земли запаса Республики Хакасия, расположенные на площади 160,9 тыс. га, так же, как и земли лесного фонда и водного фонда, полностью находятся в государственной и муниципальной собственности75 Там же. С. 40-42. .

Подводя итог вышесказанному земли в Республике Хакасия по формам собственности распределяются следующим образом:

- в государственной и муниципальной собственности находится 5310,9 тыс. га – 86,3 % земельного фонда республики. Большая часть их расположена на землях лесного фонда (3662,7 тыс. га) и землях сельскохозяйственного назначения (1051,7 тыс. га);

- в собственности граждан находится 801,4 тыс. га – 13% земельного фонда республики. Большая часть расположена на землях сельскохозяйственного назначения – 786,1 тыс. га;

- и, наконец, в собственности юридических лиц находится 44,6 тыс. га – 0,7% земельного фонда республики. Большая часть земель, находящихся в собственности юридических лиц, также расположена на землях категории сельскохозяйственного назначения – 36,6тыс. га76 Там же. С. 37-38. .

Рисунок 38. Распределение земель по формам собственности

В таблице, представленной ниже содержатся подробные сведения о землях, находящихся в частной собственности.

Таблица 16

Сведения о землях, находящихся в частной собственности77 Там же. С. 39.

№ п/п	Собственники	Общая площадь по всем категориям земель	в том числе:

Земли сельскохозяйственного назначения	Земли населенных пунктов	Земли промышленности, транспорт, связи и иного назначения
1	Земли в собственности граждан, из них:	801,4	786,1	15,1	0,1
1.1	Земельные доли, в том числе:	504,2	504,2	-	-
1.1.1	невостребованные земельные доли	203,9	203,9	-	-
1.2	земли сельскохозяйственного использования, находящиеся в общей совместной собственности	16,2	16,2	-	-
1.3	крестьянские (фермерские) хозяйства	55,3	55,3	-	-
1.4	личные подсобные хозяйства	52,6	42,9	9,7	-
1.5	садоводство	2	0,8	1,2	-
1.6	огородничество	0,1	0,1	-	-
1.7	животноводство	-	-	-	-
1.8	индивидуальное жилищное строительство	3,6	-	3,6	-
1.9	дачное строительство	1,6	1,6	-	-
1.10	индивидуальные предприниматели, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции	-	-	-	-
1.11	участки, выкупленные для коммерческих и других несельскохозяйственных целей	0,3	-	0,1	0,1
1.12	собственники земельных участков	165	165	-	-
1.13	для других целей	0,5	-	0,5	-
2	Земли в собственности юридических лиц	44,6	36,6	1,6	6,4
2.1	Земли в собственности сельскохозяйственных организаций	36	35,7	0,3	-
2.2	Земельные участки, выкупленные приватизированными несельскохозяйственными предприятиями, организациями	7,6	-	1,2	6,4
2.3	для других целей	0,1	-	0,1	-
2.4	Крестьянские хозяйства, не прошедшие перерегистрацию	0,9	0,9	-	-
3	Общая площадь земель в частной собственности	846	822,7	16,7	6,5

Земельный налог

Земельный налог – представляет собой основную форму платы за пользование земельными ресурсами, плательщиками которого являются как физические, так и юридические лица, которым земля предоставлена в собственность, владение или пользование.

Налогоплательщиками налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, за исключением организаций и физических лиц в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды (п. 2 ст. 388 НК РФ).

Объектом налогообложения является земельный участок, расположенный в пределах муниципального образования на территории которого введен налог (п.1 ст. 389 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 394 НК РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать:

1) 0,3 процента в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

- приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

- ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Справочная информация о ставках и льготах по земельному налогу в разрезе муниципальных образований Республики Хакасия приведена на официальном сайте Федеральной налоговой службы по адресу https://www.nalog.ru/rn19/service/tax/.

Характеристика участников рынка

Проведенный бюджетным учреждением анализ предложений и сделок показывает, что экономическими субъектами рынка земельных участков являются покупатели, арендаторы, продавцы, арендодатели, профессиональные участники рынка. При этом покупателем, арендодателем являются физические или юридические лица, уполномоченные государственные органы. Продавцом, арендодателем выступает юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца также могут выступать государственные органы власти. Профессиональными участниками рынка недвижимости, являются физические и юридические лица, работающие на коммерческой основе.

Согласно п. 1 ст. 5 ЗК РФ участниками земельных отношений выступают граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Стоимость земельных участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Вышеуказанное взаимодействие выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения. Спрос и предложение на земельные участки формируется под влиянием многочисленных факторов. Так, на состояние рынка оказывают влияние социальные и демографические факторы:

Численность и плотность населения в данном регионе;

Возрастной и профессиональный состав;

Миграция населения, размер семьи и другие.

Также факторы, обусловленные государственным регулированием рынка земли:

Правовое регулирование земельного рынка на федеральном и региональном уровнях;

Территориально – экономическое зонирование;

Политика государства в области налогообложения, ценообразования, кредитования, инвестиций.

На величину спроса на землю прежде всего влияют:

Уровень занятости населения;

Величина доходов и цен;

Доступность внешних источников финансирования (стоимость кредита);

Издержки по оформлению и регистрации сделок.

На величину предложения земли оказывает влияние:

Число предлагаемых участков земли;

Затраты на освоение и производство строительных работ;

Налоги с продаж.

3.1.2.2. Обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости

В соответствии с п.4.1.2 Методических указаний обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости основывается на дифференциации значимых для объектов недвижимости классифицирующих признаков, позволяющих выделить соответствующий (соответствующие) сегмент (сегменты) рынка. При проведении обзора сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости осуществляется характеристика особенностей его (их) функционирования (активности, спроса и предложения, цен сделок (предложений), его (их) динамики, уровня загрузки объектов недвижимости, операционных расходов, связанных с функционированием объектов недвижимости, цен на строительство объектов недвижимости). Во всех случаях, когда это возможно, приводятся данные доходности инвестиций в объекты недвижимости в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости, дается прогноз перспектив развития, соответствующего (соответствующих) сегмента (сегментов).

В соответствии с п.4.1.3 Методических рекомендаций для каждого сегмента рынка объектов недвижимости осуществляется сбор рыночной информации о ценах сделок (предложений).

Анализ рыночной информации осуществляется в отношении следующих сегментов объектов недвижимости:

1) "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)".

2) "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка".

3) "Транспорт".

4) "Предпринимательство".

5) "Отдых (рекреация)".

6) "Общественное использование".

7) "Производственная деятельность".

8) "Сельскохозяйственное использование".

В соответствии с Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 26.03.2018 № 020-72-п государственной кадастровой оценке подлежат земельные участки категории земель водного фонда, земель лесного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов. Таким образом, бюджетным учреждением собрана и проанализирована информация о рынке земельных участков в обозначенных Методическими рекомендациями сегментах.

Обзор рынка в части иных объектов недвижимости, кроме земельных участков, является нецелесообразным, не имеет практического значения, не оказывает влияния на ценообразование земельных участков, подлежащих оценке.

3.1.2.2.1. Анализ рынка по сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

Земли застройки включают земельные участки жилой и общественной застройки, занятые жилыми, культурно-бытовыми, административными, культовыми и иными зданиями и сооружениями, предназначенными для этих целей, а также промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройкой. Сюда же включаются земельные участки, необходимые для эксплуатации зданий, сооружений и их обслуживания.

По данным Росреестра общая площадь земель застройки на 1 января 2019 года составляет 30 тыс. га (0,5 % от площади территории земельного фонда республики).

Большая часть этих земель (15тыс. га) сосредоточена на землях населенных пунктов. В населенных пунктах земли застройки сконцентрированы, в основном, в жилой, общественно-деловой и производственной зонах.

Площади застройки в лесном фонде и на землях особо охраняемых территорий незначительны и составляют, соответственно, 0,6 тыс. га и 0,1 тыс. га. На этих категориях земель застроенные площади находятся под зданиями и сооружениями, имеющими научное, производственное, историко-культурное, рекреационное и оздоровительное назначение78 https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/doklad-o-sostoyanii-i-ispolzovanii-zemel-v-respublike-khakasiya-v-2018-godu/. С. 34. .

В соответствии с Методическими указаниями к среднеэтажной и многоэтажной жилой застройке относится размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания.

Поскольку на земельных участках, подлежащих оценке, предполагается наличие застроенных площадей, однако исключена возможность среднеэтажной и многоэтажной застройки многоквартирными жилыми домами, сбор сведений о предложениях по земельным участкам среднеэтажной и многоэтажной застройке проведен в ограниченном количестве. Всесторонний обзор рынка данного сегмента не представляет практической ценности и не находит применения в рамках настоящей оценки.

Результаты сбора информации о рынке земельных участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки представлены в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости).

Анализ рыночных данных позволяет сделать следующие выводы по данному сегменту. Минимальная площадь земельных участков составляет 5 817 кв.м., максимальная – 10 000 кв.м. Диапазон цен за владение на праве собственности варьируется от 2 182,56 руб. за 1 кв.м. до 2 259,42 за 1 кв.м., среднее значение – 2 211,22 руб. за 1 кв.м.

3.1.2.2.2. Анализ рынка по сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

По данным Росреестра Республики Хакасия на земли, находящиеся в частной собственности в 2018 году и предоставленные гражданам для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства и индивидуального жилищного строительства приходится 7,3 тыс. га из площади территории республики. Большая часть из указанной площади, 3,6 тыс. га, приходится на земли для индивидуального жилищного строительства и относится к категории земель населенных пунктов. Земли для дачного строительства площадью 1,6 тыс. га и земли для ведения огородничества площадью 0,1 тыс. га относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Из 2 тыс. га земель для ведения садоводства 0,8 тыс. га относится к землям сельскохозяйственного назначения, 1,2 тыс. га – к землям населенных пунктов79 https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/doklad-o-sostoyanii-i-ispolzovanii-zemel-v-respublike-khakasiya-v-2018-godu/. С. 39. .

Кроме того, сведения о правах на земельные участки Республики Хакасия, предоставленные гражданам, отражают площадь используемых земель анализируемого сегмента рынка в разрезе форм владения. Так, из 9248 га земель садоводов и садоводческих объединений 2074 га находятся у граждан в собственности, 4240 га – в постоянном (бессрочном) пользовании, 151 га – в аренде. Из 549 га земель огородников и огороднических объединений 78 га находятся у граждан в собственности, 38 га – в постоянном (бессрочном) пользовании, 433 га – в аренде. Весь объем земель дачников и дачных объединений – 1631 га, находятся у граждан в собственности80 Там же. С. 48. . Таким образом, земли для ведения садоводства принадлежат гражданам в большей степени на праве постоянного (бессрочного пользования); земли для ведения огородничества принадлежат гражданам преимущественно на праве аренды; дачные земли – исключительно на праве собственности.

Результаты сбора информации о рынке земельных участков, предназначенных для ведения садоводства, огородничества, а также для малоэтажной жилой застройки, представлены в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости).

Анализ рыночных данных позволяет сделать следующие выводы по данному сегменту. Минимальная площадь земельных участков составляет 35 кв.м., максимальная – 600 000 кв.м. Диапазон цен за владение на праве собственности варьируется от 6,70 руб. за 1 кв.м. до 3892,94 за 1 кв.м., среднее значение – 590,15 руб. за 1 кв.м. Диапазон цен за владение на праве аренды варьируется от 0,01 руб. за 1 кв.м. в год до 184,82 за 1 кв.м. в год, среднее значение – 19,82 руб. за 1 кв.м. в год.

3.1.2.2.3. Анализ рынка по сегменту «Транспорт»

В соответствии с Методическими указаниями к сегменту «Транспорт» относятся объекты гаражного назначения, предполагающие размещение гаражей (постоянных, временных, отдельно стоящих, пристроенных), стоянок (подземных, многоуровневых, открытых), депо.

Поскольку подлежащие государственной кадастровой оценке объекты не предназначены для размещения перечисленных объектов, сбор сведений о предложениях по земельным участкам, предназначенным для обслуживания транспорта, проводился в ограниченном количестве. Обзор и глубокий анализ рынка данного сегмента не представляет практической ценности и не находит применения в рамках настоящей оценки.

Результаты сбора информации о рынке земельных участков по сегменту «Транспорт» представлены в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости).

Анализ рыночных данных позволяет сделать следующие выводы по данному сегменту. Минимальная площадь земельных участков составляет 15 кв.м., максимальная – 2 827 кв.м. Диапазон цен за владение на праве аренды варьируется от 7,76 руб. за 1 кв.м. в год до 8 882 за 1 кв.м. в год, среднее значение – 241,70 руб. за 1 кв.м. в год.

3.1.2.2.4. Анализ рынка по сегменту «Предпринимательство»

Сегмент «Предпринимательство» включает в себя размещение административных, бытовых зданий и сооружений, объектов общественного питания, кинотеатров, объектов торговли, рынков, магазинов, банков и т.д. Данные объекты связаны с оказанием услуг населению в конкурентной среде, где ценообразующими факторами выступают близость к потребителю.

Оцениваемые земельные участки, при прочих равных условиях, с точки зрения возможности их использования в предпринимательских целях, всегда проигрывают по причине другого набора преимуществ или другого набора ценообразующих факторов. Среди этих ценообразующих факторов близость к потребителю, по иерархии ценности, занимает одно из последних мест по причине нахождения объектов оценки далеко за пределами населенных пунктов, в том числе в труднодоступных местах.

В данной	связи, бюджетным учреждением были собраны сведения о предложениях по земельным участкам, предназначенным для предпринимательства, в ограниченном количестве, поскольку анализ рынка данного сегмента не имеет практического применения в рамках настоящей оценки.

Результаты сбора информации о рынке земельных участков, используемых в целях предпринимательства, представлены в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости).

Анализ рыночных данных позволяет сделать следующие выводы по данному сегменту. Минимальная площадь земельных участков составляет 17 кв.м., максимальная – 58 000 кв.м. Диапазон цен за владение на праве собственности варьируется от 52,67 руб. за 1 кв.м. до 10 660 руб. за 1 кв.м., среднее значение – 2 197,55 руб. за 1 кв.м. Диапазон цен за владение на праве аренды варьируется от 4,17 руб. за 1 кв.м. в год до 1 152,38 за 1 кв.м. в год, среднее значение – 203,99 руб. за 1 кв.м. в год.

3.1.2.2.5. Анализ рынка по сегменту «Отдых (рекреация)»

Индустрия отдыха и туризма занимает отдельное место в экономике государства, а также туристических компаний и индивидуальных предпринимателей. Поэтому на земли, где можно организовать такой бизнес, всегда есть спрос.

Рекреационные возможности земельного участка позволяют использовать земли для организации мест массового отдыха граждан, туризма, физкультурно-оздоровительных мероприятий, спортивной деятельности.

Земли рекреации обладают уникальными характеристиками экологии и ландшафта. Участки могут располагаться вблизи озёр и иных водоёмов, в горной местности, в лесной зоне.

Рекреационные земли можно условно выделить как подкатегорию из категории земель особо охраняемых зон наряду с землями природоохранного назначения, историко-культурного назначения, особо ценных, уникальных массивов. Порядок их отнесения к землям особо охраняемых территорий федерального значения и порядок использования устанавливаются Правительством РФ на основании федеральных законов. Установление рекреационных зон местного уровня регулируется правительством региона или муниципального образования.

Так, например, Постановлением Правительства Республики Хакасия от 24.12.2008г. № 484 утверждены границы особо охраняемых территорий рекреационного назначения республиканского значения озер Беле, Тус, Джирим и Шунет в Ширинском районе Республики Хакасия. В соответствии с описанием границ в названном постановлении, а также согласно общедоступным сведениям публичной кадастровой карты, особо охраняемые территории рекреационного назначения располагаются вокруг вышеуказанных озер и, в целом, повторяют очертания их береговых линий, а в случае с озером Беле, граничат с государственным природным заповедником «Хакасский».

В зоне особо охраняемых территорий рекреационного назначения расположены также участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Сведения о таких земельных участках вошли в анализ рынка объектов данного сегмента.

Результаты сбора информации о рынке земельных участков, предназначенных для отдыха (рекреации) представлены в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости).

Анализ рыночных данных позволяет сделать следующие выводы по данному сегменту. Минимальная площадь земельных участков составляет 411 кв.м., максимальная – 350 000 кв.м. Диапазон цен за владение на праве собственности варьируется от 1,14 руб. за 1 кв.м. до 5 500 руб. за 1 кв.м., среднее значение – 307,71 руб. за 1 кв.м. Диапазон цен за владение на праве аренды варьируется от 188,86 руб. за 1 кв.м. в год до 245,53 за 1 кв.м. в год, среднее значение – 155,26 руб. за 1 кв.м. в год.

3.1.2.2.6. Анализ рынка по сегменту «Общественное использование»

Согласно Методическим рекомендациям, сегмент «Общественное использование» включает в себя коммунальное, социальное, бытовое обслуживание, здравоохранение, образование, культурное развитие, религиозное использование, общественное управление, научную деятельность, спорт в целом. Все эти виды деятельности связаны с близостью к своим потребителям или населению. Как правило, это относится к вопросам здоровья, быта, культурного развития граждан, проживающих в населенных пунктах.

Сегмент «Общественное использование» в большей степени характерен для застроенных территорий.

Оцениваемые земельные участки по своим ценообразующим факторам отличаются от сегмента «общественное использование» тем, что урбанизация территории, плотность населения, доступность общественного транспорта не являются главными ценообразующими факторами для земель лесного фонда, водного фонда и особо охраняемых территорий и объектов. Следует отметить, что все оцениваемые участки находятся за границами населенных пунктов, сообщение с которыми осуществляется по асфальтовым, грунтовым дорогам, либо по воде. В некоторых случаях доступ к объектам крайне затруднен, например, к лесным участкам.

Также следует отметить, что значительная часть объектов в данном сегменте рынка не предполагает их свободного оборота (объекты, предназначенные для ведения научно-исследовательской деятельности, объекты здравоохранения, объекты социального и коммунального назначения и т.п.), в связи с чем рынок в данном сегменте является неактивным.

Сведения о предложениях по земельным участкам, предназначенным для общественного использования, собраны в ограниченном количестве.

Результаты сбора информации о рынке земельных участков, предназначенных для общественного использования представлены в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости).

Анализ рыночных данных позволяет сделать следующие выводы по данному сегменту. Минимальная площадь земельных участков составляет 600 кв.м., максимальная – 4 199 кв.м. Диапазон цен за владение на праве собственности варьируется от 53,57 руб. за 1 кв.м. до 1500 руб. за 1 кв.м., среднее значение – 674,08 руб. за 1 кв.м.

3.1.2.2.7. Анализ рынка по сегменту «Сельскохозяйственное использование»

Земли сельскохозяйственного назначения – это земли, предоставленные в пользование для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Земли данной категории располагаются за чертой населенных пунктов.

Они предоставляются сельскохозяйственным организациям для сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей, а также гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота81 https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/doklad-o-sostoyanii-i-ispolzovanii-zemel-v-respublike-khakasiya-v-2018-godu/. С.13. .

По данным Росреестра Республики Хакасия земли сельскохозяйственного назначения стоят на втором месте после земель лесного фонда и занимают 30,6 % площади территории республики82 Там же. С.12. .

На 1 января 2019 года в Республике Хакасия площадь земель категории сельскохозяйственного назначения составляет 1874,4 тыс. га. Большая часть земель этой категории (1051,7тыс. га). остается в государственной и муниципальной собственности83 Там же. С. 37-39. .

В собственность граждан и юридических лиц передано 822,7 тыс. га. земель категории сельскохозяйственного назначения, в том числе 786,1 тыс. га. – в собственность граждан, 36,6 тыс. га – в собственность юридических лиц84 Там же. С.37-39. .

Рынок в данном сегменте можно признать активным. Результаты сбора информации о рынке земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного использования, представлены в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости).

Анализ рыночных данных позволяет сделать следующие выводы по данному сегменту. Минимальная площадь земельных участков составляет 600 кв.м., максимальная – 15 024 001 кв.м. Диапазон цен за владение на праве собственности варьируется от 0,01 руб. за 1 кв.м. до 114,86 за 1 кв.м., среднее значение – 15,69 руб. за 1 кв.м. Диапазон цен за владение на праве аренды варьируется от 0,01 руб. за 1 кв.м. в год до 14,57 за 1 кв.м. в год, среднее значение – 0,42 руб. за 1 кв.м. в год.

3.1.2.2.8. Анализ рынка по сегменту «Производственная деятельность»

Анализ рынка земельных участков, используемых в целях производства, позволяет условно разделить объекты на два вида. Один из них представляет собой земельные участки, находящиеся в границах населенных пунктов, либо в непосредственной близости от них. Второй вид объединяет земельные участки, расположенные за границами населенных пунктов, но при этом имеющие логистическую (экономическую) связь с поселениями; как правило потребители продуктов производства находятся в этих населенных пунктах.

Ко второму виду можно отнести земельные участки производственно-складского назначения, расположенные вблизи транспортных магистралей, а также земельные участки, на которых осуществляется пользование участками недр местного значения, поскольку сбыт продуктов добычи связан с ближайшим населенным пунктом.

Изучение данных предложений или сделок в данном сегменте свидетельствует о большом диапазоне цен. Так, стоимость земельных участков в границах населенных пунктов или в их ближайшем окружении может превышать стоимость отдаленных участков в десятикратном размере. Данное обстоятельство объясняется тем, что земельные участки, расположенные в населенных пунктах или рядом с ними, имеют преимущества в виде хорошей транспортной доступности, наличия коммуникаций или возможности беспрепятственного подключения к ним, что в значительной степени сокращает затраты, связанные с организацией производства и повышает привлекательность участка.

Вместе с тем, немаловажное значение имеет и специфика производства. Так, особо опасные виды производства по определению не могут располагаться вблизи населенных пунктов ввиду обязанности соблюдения требований к санитарно-защитным зонам и иных норм законодательства в области охраны окружающей среды.

Поскольку в Республике Хакасия рынок в сегменте «Производственная деятельность» характеризуется низкой активностью и недостатком информации о предложениях или сделках, бюджетным учреждением было принято решение о расширении территории поиска сведений в пользу соседних с республикой регионов.

Результаты сбора информации о рынке земельных участков, предназначенных для производственной деятельности представлены в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости).

Анализ рыночных данных позволяет сделать следующие выводы по данному сегменту. Минимальная площадь земельных участков составляет 200 кв.м., максимальная – 440 000 кв.м. Диапазон цен за владение на праве собственности варьируется от 2,74 руб. за 1 кв.м. до 17 500 руб. за 1 кв.м., среднее значение – 1 630,28 руб. за 1 кв.м. Диапазон цен за владение на праве аренды варьируется от 0,04 руб. за 1 кв.м. в год до 87,42 за 1 кв.м. в год, среднее значение – 20,57 руб. за 1 кв.м. в год.

Анализ рынка по сегменту «Производственная деятельность» группа «Недропользование»

Сегмент рынка «Производственная деятельность», включает в себя, в числе прочего, вид использования «недропользование».

Группу объектов недропользования, входящую в сегмент «Производственная деятельность» возможно разделить на две подгруппы: земельные участки, которые предоставлены для добычи общераспространенных полезных ископаемых, и земельные участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых, не относящихся к общераспространенным.

Общераспространенные полезные ископаемые – ископаемые местного значения, как правило, реализуемые добывающим предприятием относительно не далеко от места добычи. В перечень общераспространенных полезных ископаемых по Республике Хакасия в соответствии с Распоряжением МПР РФ № 8-р, Правительства Республики Хакасия № 27-рп от 20.03.2008 входят виды ископаемых, преимущественно используемые для строительства и иных бытовых нужд, для удовлетворения внутренних потребностей республики (галька, гравий, валуны, гипс, глины, известняки, кварцит, мел, облицовочные камни, пески, песчаники, сланцы, суглинки и т.д.). Таким образом, транспортная близость с целью сбыта добытой продукции потребителям здесь имеет значение, так как, при высоких издержках можно найти альтернативное месторождение.

Однако, для участков, используемых для добычи полезных ископаемых, не относящихся к общераспространенным, близость к населенным пунктам не является ценообразующим фактором, поскольку рынок сбыта полученной продукции во много раз шире, нежели чем в отношении общераспространенных полезных ископаемых. Ценностью местоположения земельного участка является близость к месторождению или близость к логистическим центрам, участвующим в обеспечении процесса по добыче полезного ископаемого, например, автомобильные или железные дороги.

Сбор рыночных данных в отношении земельных участков, предназначенных для недропользования, свидетельствует о существенном различии цен сделок или предложений в отношении земли для добычи общераспространенных полезных ископаемых и ископаемых, не относящихся к таковым. В данной связи при оценке земельных участков, используемых для добычи полезных ископаемых, не относящихся к общераспространенным, необходимо провести анализ рынка объектов наиболее схожих с объектами оценки и обладающих однородными (едиными) принципами ценообразования. Таким образом, бюджетным учреждением был осуществлен анализ имеющейся рыночной информации по данной подгруппе участков.

Результаты сбора информации о рынке земельных участков сегмента «Производственная деятельность» группа «Недропользование» представлены в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости).

Анализ рыночных данных позволяет сделать следующие выводы по данному сегменту. Минимальная площадь земельных участков составляет 42 кв.м., максимальная – 62 300 000 кв.м. Диапазон цен за владение на праве собственности варьируется от 61,20 руб. за 1 кв.м. до 61,35 за 1 кв.м., среднее значение – 61,30 руб. за 1 кв.м. Диапазон цен за владение на праве аренды варьируется от 8,40 руб. за 1 кв.м. в год до 56,07 за 1 кв.м. в год, среднее значение – 7,84 руб. за 1 кв.м. в год.

3.1.3. Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них. Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости

Согласно п.4.1.3 Методических указаний на основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости.

На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости.

Поскольку настоящей государственной кадастровой оценке подлежат земельные участки категории земель водного фонда, земель лесного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов, бюджетным учреждением проанализированы ценообразующие факторы земельных участков в соответствии с Приложением № 3 Методических указаний. Анализ ценообразующих факторов в части иных объектов недвижимости, кроме земельных участков, является нецелесообразным, не имеет практического значения, не оказывает влияния на ценообразование земельных участков, подлежащих оценке.

Обзор и анализ рынка объектов оцениваемых сегментов, а также их ближайшего окружения свидетельствует о формировании стоимости земли на рынке Республики Хакасия под влиянием следующих факторов:

Передаваемые права: право собственности на земельный участок всегда дороже права долгосрочной аренды, которое также может передаваться при совершении сделки; разница в стоимости права собственности и права долгосрочной аренды может составлять от 5% до 10%.

Тип цены: как правило, на рынке недвижимости продавцы предпочитают открыто не декларировать более низкую стоимость, однако уступают в цене объекта. В 90% случаев сделок, реальная цена продажи отличается от первоначальной цены предложения на 5-30% в сторону снижения.

Дата сделки / предложения: ценовые показатели на рынке земельных участков имеют тенденцию к изменению во времени. Зачастую это связано с макро- и микроэкономической ситуацией в стране. Годовое изменение стоимости земельных участков (для активных рынков) может достигать 30%, однако в большинстве случаев рост стоимости сопоставим с темпом инфляции (для неактивных рынков). Превышение срока экспозиции оцениваемого объекта над среднерыночным сроком может повлечь за собой необходимость снижения цены продажи.

Условия финансирования: существуют различные виды финансирования – наличные, безналичные, кредит и т.д. Однако, при покупке земельных участков (особенно это касается крупных земельных наделов) условия финансирования в каждом из случаев рассматриваются индивидуально.

Местоположение объекта: районы расположения земельных участков оказывают существенное влияние на стоимость земли, чем престижнее район для расположения объекта, тем стоимость объекта выше. Стоимости участков, в зависимости от влияния факторов в положительную или отрицательную сторону, могут отличаться в два и более раза.

Площадь: как правило, при увеличении площади объектов, собственники готовы идти на определенное снижение цены, являющееся аналогом «скидки на опт», поскольку, чем больше предлагаемая площадь, тем менее ликвидным является объект продажи. Соответственно, чем больше участок, тем ниже удельный показатель стоимости для него. Превышение удельного показателя стоимости маленьких участков над большими может находиться в диапазоне 5-25%.

Разрешенное использование: вид разрешенного использования накладывает ограничения на возможность осуществления на участке любого вида деятельности. Тем самым, чем более доходным является вид разрешенного использования, тем выше будет стоимость участка. При прочих равных условиях, участки с различными видами разрешенного использования могут существенно отличаться друг от друга по стоимости.

Коммуникации: при наличии на участке всех необходимых инженерных коммуникаций, ценность земельного участка увеличивается в связи с отсутствием необходимости несения дополнительных затрат на подведение тех или иных коммуникаций. Участки, полностью обеспеченные всеми коммуникациями, обладают более высокой стоимостью, чем необеспеченные или обеспеченные частично.

Таблица 17

Перечень ценообразующих факторов земельных участков

№ п/п	Наименование ценообразующего фактора	Единицы измерения	Комментарий	Применение / отказ от применения Обоснование
1	Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования	-	-	Категория земель не применяется, так как оценка производится без учета категорий; вид разрешенного использования не применяется как ценообразующий фактор. В рамках настоящего отчета «вид разрешенного использования» применяется как фактор сегментации, позволяющий отнести каждый объект недвижимости к той или иной группе объектов недвижимости.
2	Площадь земельного участка	кв. м	-	Применяется в отношении группы «Ведение личного подсобного хозяйства», группы «Отдых (рекреация)», группы «Недропользование», в подгруппах «Гидротехнические сооружения в производственной зоне» и «Гидротехнические сооружения в степной зоне» группы «Гидротехнические сооружения», в подгруппах «09:010.1» и «09:010.2» группы «Охрана природных территорий», группы «Специальное пользование водными объектами», в подгруппах «12:010.1» и «12:010.3» группы «Ритуальная деятельность»
3	Фактическое использование	-	-	Фактическое использование земельного участка, наряду с видом разрешенного использования применяется как фактор сегментации, позволяющий отнести каждый объект недвижимости к той или иной группе объектов недвижимости.
4	Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС)	пог. м	Величина > 1.2, где k - коэффициент; P - периметр; S - площадь, свидетельствует о сильно вытянутой форме (> 1/3,5) участка	Не применяется, так как значение периметра участка, необходимого для расчёта данного коэффициента, рассчитать не представляется возможным в виду отсутствия границ у части объектов.
5	Наличие обременений (ограничений) земельного участка	-	Указывается вид обременений (ограничений) и площадь, попадающая под обременение. В случае наличия нескольких обременений (ограничений) требуется самостоятельное указание каждого (например, водоохранная зона, зона запрета застройки, отнесение участка к историко-культурным или иным охраняемым объектам)	Не применяется, так как пункт 1.11 Приказа Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» гласит: «Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства.» Публично-правовые ограничения прав на недвижимость, связанные с регулированием использования у объектов оценки отсутствуют.
6	Характеристики застройки земельного участка	-	Отношение площади застройки всех ОКС к площади земельного участка, отношение общей площади всех ОКС к площади земельного участка	Не применяется, так как большинство объектов капитального строительства не имеет графических данных и привязки к оцениваемым земельным участкам.
Дополнительные характеристики сегмента "Сельскохозяйственное использование"	Не применяется, так как категория земель сельскохозяйственного назначения не является предметом оценки.
7	Вид угодий	-	Пашня; сенокосы; пастбища; залежь; многолетние насаждения; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями для ведения птицеводства, животноводства; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями для хранения и обслуживания техники, прочими вспомогательными объектами; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы	-
8	Нормативная урожайность	ц/га	Указывается для сельскохозяйственных угодий на основе почвенной и агроэкологической информации. При выращивании разных культур указывается нормативная урожайность по каждой культуре	-
9	Гранулометрический состав почв (механический состав)	-	Относительное содержание в почве частиц различных размеров. По крупности: пески; супеси, суглинок легкий, суглинок средний, суглинок тяжелый, глина	-
10	Каменистость почв	-	Содержание твердых частиц размером более 3 мм	-
11	Засоление почв	-	Накопления в почве более 0,25% от ее массы солей, вредных для растений (хлориды, карбонаты натрия, сульфаты)	-
12	Солонцеватость почв	Содержание обменного натрия более 5% от емкости обмена почвы	-
13	Солонцы по мощности надсолонцового горизонта	Корковые (< 5 см), мелкие (5 - 10 см), средние (10 - 18 см), глубокие (> 18 см)	-
14	Карбонатность почв	Наличие (отсутствие) сильно окарбоначенных (более 30% CaCO3) пород	-
15	Уплотнение почв	Наличие (отсутствие) изменения сложения почвы под воздействием высоких механических нагрузок (тяжелой техникой, перевыпасом скота и др.)	-
16	Переувлажнение	-	Наличие (отсутствие) подъема уровня грунтовых вод, связанного с хозяйственной деятельностью человека	-
17	Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом)	-	Сильноизрезанная, умеренно изрезанная, слабоизрезанная	-
18	Пестрота почвенного покрова	-	Наличие разных почв на одном земельном участке, пятен засоления, заболачивания, выходов скальных пород, загрязнения почв в результате техногенных катастроф	-
19	Удаленность от рынков сбыта	км	Указывается относительно геометрического центра участка расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции	-

В соответствии с п. 1.3. Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости.

Применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке

Под индивидуальной оценкой понимается процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

Кадастровая стоимость подавляющего большинства объектов оценки определена бюджетным учреждением методами массовой оценки.

Ниже в Таблице 18 представлены сведения об объектах, кадастровая стоимость которых определена индивидуально.

Таблица 18

Объекты оценки, кадастровая стоимость которых определена индивидуально

№ п/п	К№	Площадь, кв.м.	Неформализованное описание	Сегмент	Группа (номер, наименование)	Подгруппа	Метод определения КС
1	19:03:060105:24	16 047	Республика Хакасия, г Саяногорск, рп Майна, Майнская ГЭС рыборазводные линии	01. "Сельскохозяйственное использование"	1. Рыбоводство в целом	-	Метод капитализации земельной ренты
2	19:06:010703:56	23 845	Республика Хакасия, Бейский район, примерно в 400 м. от с. Большой Монок по направлению на юг	01. "Сельскохозяйственное использование"	2. Ведение личного подсобного хозяйства	-	Метод сравнения продаж
3	19:09:030401:59	309 861	Республика Хакасия, Таштыпский район, 6,5 км юго-западнее п. Верх-Таштып, в контуре п. п. № 340	03. "Общественное использование"	3. Культура	-	Метод моделирования на основе УПКС
4	19:05:100802:17	12 000	Республика Хакасия, Аскизский район, в 5,6 км на юго-восток от д. Николаевка, квартал 8 (выдел 12) Шорского участкового лесничества Балыксинского лесничества	06. "Производственная деятельность"	7. Дороги и связь	Дороги и связь на территориях, используемых для недропользования	Метод моделирования на основе УПКС
5	19:06:120103:166	3 794	Республика Хакасия, Бейский район, урочище "Бабик"	06. "Производственная деятельность"	7. Дороги и связь	Дороги и связь на особо охраняемых территориях	Метод использования значений УПКС ЗУ, граничащих с указанными ЗУ
6	19:11:100807:57	322	Республика Хакасия, Ширинский район, западный берег Малого Плеса озера Беле, квартал 6, участок №8	06. "Производственная деятельность"	7. Дороги и связь	Дороги и связь на особо охраняемых территориях	Метод использования значений УПКС ЗУ, граничащих с указанными ЗУ
7	19:05:030802:4	33 660	Республика Хакасия, Аскизский район, примерно 4,5 км. от д. Казановка по направлению на северо-восток, в урочище "Кюг"	06. "Производственная деятельность"	7. Дороги и связь	Дороги и связь на особо охраняемых территориях	Метод использования значений УПКС ЗУ, граничащих с указанными ЗУ
8	19:04:010303:3675	16 276	Российская Федерация, Республика Хакасия, Алтайский район, муниципальное кладбище с. Подсинее	12. "Специальное, ритуальное использование, запас"	12. Ритуальная деятельность	12:010.3	Метод сравнения продаж
9	19:04:010303:1860	19 697	Республика Хакасия, Алтайский район, ПК7+1км автомобильной дороги Абакан-Саяногорск, влево на юго-восток на расстоянии 2,4 км	12. "Специальное, ритуальное использование, запас"	12. Ритуальная деятельность	12:010.3	Метод сравнения продаж
10	19:11:020601:1	180 000	Респ. Хакасия, р-н Ширинский, оз. Шира, участок Детского республиканского санатория "Озеро Шира"	06. «Производственная деятельность"	6. Недропользование	06:010.4	Метод моделирования на основе УПКС

3.2. Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования

В соответствии с главой 6 Методических указаний в процессе определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны.

Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.

По итогам оценочного зонирования устанавливаются ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен и величин затрат на создание объектов недвижимости в расчете на единицу площади, объема, иной характеристики типовых объектов недвижимости (земельных участков и (или) других объектов недвижимости) в ценовых зонах в разрезе видов использования. Данные, используемые в расчетах, должны быть нанесены на картографический материал.

В ходе анализа рыночной информации выявлено, что на дату оценки в печатных изданиях, на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в данных Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки автоматизированной информационной системы «Мониторинг рынка недвижимости», предложений о продаже земельных участков категории земель лесного фонда, земель водного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов в Республике Хакасия не представлено.

Руководствуясь Методическими указаниями о том, что оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация, ценовое зонирование земельных участков категории земель лесного фонда, земель водного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов не проводилось.

3.3. Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки

В соответствии с п.1.2 Методических указаний определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из допущения о продолжении сложившегося фактического использования такого объекта недвижимости. В случае если имеются документы, подтверждающие невозможность продолжения фактического использования объекта недвижимости, такой объект оценивается в индивидуальном порядке на основе его наиболее эффективного использования (п.1.8 Методических указаний).

Кроме того, определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости. Земельный участок характеризуется его назначением (категорией и (или) разрешенным использованием), а также видом осуществляемой на нем деятельности (п.1.9, п.1.10 Методических указаний).

В ходе обработки Перечня заполнен столбец «Вид использования объектов недвижимости» (п.3.1 Методических указаний), на основе Приложения № 1 к Методическим указаниям.

Согласно п.1.3, п.7.1 Методических указаний применение методов массовой оценки для целей Методических указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. Группировка объектов недвижимости является одним из мероприятий определения кадастровой стоимости (п.1.19 Методических указаний).

При этом исходя из п.7.1 и п.9.1 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости).

В соответствии с п.9.2.2 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с Приложением № 1 к методическим указаниям:

1) 1 сегмент «Сельскохозяйственное использование»;

2) 2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

3) 3 сегмент «Общественное использование»;

4) 4 сегмент «Предпринимательство»;

5) 5 сегмент «Отдых (рекреация)»;

6) 6 сегмент «Производственная деятельность»;

7) 7 сегмент «Транспорт»;

8) 8 сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»;

9) 9 сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»;

10) 10 сегмент «Использование лесов»;

11) 11 сегмент «Водные объекты»;

12) 12 сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»;

13) 13 сегмент «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка»;

14) 14 сегмент «Иное использование» - вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах. При отнесении в эту группу обязательно проводится дополнительная группировка по одинаковым видам использования с указанием вида использования земельных участков.

Группировка объектов оценки по кодам расчета видов использования была проведена на основании данных о виде разрешенного использования объектов оценки. Вид разрешенного использования объектов оценки определен по данным Перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке и по согласованию с уполномоченным органом и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости, на основе письменного подтверждения указанных органов (Приложение к Отчету\ Приложение 1.4. Результаты обработки информации, содержащейся в Перечне).

После процедуры согласования вида использования объектов недвижимости с уполномоченным органом и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости, на основе письменного подтверждения указанных органов, бюджетным учреждением проведена группировка земельных участков согласно Приложению № 1 Методических указаний, на основе сегментации объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования с целью определения кадастровой стоимости (Приложение к Отчету\ Приложение 2.2. Результаты группировки объектов недвижимости\ Сегментация объектов оценки).

Распределение земельных участков по сегментам представлены в Таблице 19.

Таблица19

Сегментация объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования

Наименование сегмента	Код расчета вида использования	Наименование вида использования	Количество земельных участков
1. СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование"	01:130	Рыбоводство в целом. Разведение и (или) содержание, выращивание объектов рыбоводства (аквакультуры), за исключением кода расчета вида использования 01:132	1

02:022	Ведение личного подсобного хозяйства. Производство (выращивание) сельскохозяйственной продукции, кормов, выпаса скота	1
3. СЕГМЕНТ "Общественное использование"	03:060	Культурное развитие в целом	1

03:070	Религиозное использование в целом	1

03:090	Обеспечение научной деятельности в целом	7

05:012	Спорт. Устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), сооружения для хранения соответствующего инвентаря	6

05:020	Природно-познавательный туризм. Размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок	46

05:021	Природно-познавательный туризм. Устройство троп и дорожек, размещение щитов с познавательными сведениями об окружающей природной среде, осуществление необходимых природоохранных и природовосстановительных мероприятий	4

09:030	Историко-культурная деятельность. Сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом	1
4. СЕГМЕНТ "Предпринимательство"	05:013	Спорт. Размещение ОКС водных видов спорта (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря)	3

04:040	Магазины. Размещение ОКС, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м	3
5. СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)"	05:000	Отдых (рекреация)	77

05:014	Спорт. Размещение спортивных баз и лагерей - ОКС для временного проживания, питания спортсменов, для бытовых нужд	26

05:022	Туристическое обслуживание. Размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, размещение детских лагерей	187

09:021	Санаторная деятельность. Размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения	2

09:023	Санаторная деятельность. Размещение лечебно-оздоровительных лагерей	5
6. СЕГМЕНТ "Производственная деятельность"	06:000	Производственная деятельность	4

06:010	Недропользование. Осуществление геологических изысканий, добыча недр открытым (карьеры, отвалы) способом	278

06:011	Недропользование. Осуществление геологических изысканий, добыча недр закрытым (шахты, скважины) способом	6

06:012	Недропользование. Размещение ОКС, в том числе подземных, в целях добычи недр	3

06:072	Энергетика. Размещение объектов электросетевого хозяйства, за исключением объектов энергетики, размещение которых предусмотрено кодом расчета вида использования 03:012	41

06:080	Связь. Размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуры спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено кодом расчета вида использования 03:011	20

07:020	Автомобильный транспорт. Размещение автомобильных дорог и технически связанных с ними сооружений	15

07:032	Водный транспорт. Размещение ОКС гидротехнических сооружений, за исключением кодов расчета вида использования 07:030, 07:031	1

07:050	Трубопроводный транспорт. Размещение магистральных нефтепроводов, водопроводов, газопроводов и иных трубопроводов	2

11:030	Гидротехнические сооружения. Размещение гидротехнических сооружений, необходимых для эксплуатации водохранилищ (плотин, водосбросов, водозаборных, водовыпускных и других гидротехнических сооружений, судопропускных сооружений, рыбозащитных и рыбопропускных сооружений, берегозащитных сооружений), за исключением кодов расчета вида использования 06:070, 07:030 - 07:032	37
9. СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство"	09:010	Охрана природных территорий. Сохранение и изучение растительного и животного мира путем создания особо охраняемых природных территорий, в границах которых хозяйственная деятельность, кроме деятельности, связанной с охраной и изучением природы, не допускается (государственные природные заповедники, национальные и природные парки, памятники природы, дендрологические парки, ботанические сады), сохранение отдельных естественных качеств окружающей природной среды путем ограничения хозяйственной деятельности, в частности: создание и уход за запретными полосами, создание и уход за защитными лесами, в том числе городскими лесами, лесами в лесопарках, и иная хозяйственная деятельность, разрешенная в защитных лесах, соблюдение режима использования природных ресурсов в заказниках, сохранение свойств земель, являющихся особо ценными	14
10. СЕГМЕНТ "Использование лесов"	10:000	Использование лесов	245

10:010	Заготовка древесины. Рубка лесных насаждений, выросших в природных условиях, а также выращенных трудом человека, в том числе гражданами для собственных нужд, охрана и восстановление лесов	71

10:020	Лесные плантации. Выращивание и рубка лесных насаждений	13

10:030	Заготовка лесных ресурсов. Заготовка живицы, сбор недревесных лесных ресурсов, в том числе гражданами для собственных нужд, заготовка пищевых лесных ресурсов и дикорастущих растений, хранение, неглубокая переработка и вывоз добытых лесных ресурсов, размещение временных сооружений, необходимых для хранения и неглубокой переработки лесных ресурсов (сушилки, грибоварни, склады), охрана лесов	17
11. СЕГМЕНТ "Водные объекты"	11:010	Общее пользование водными объектами. Использование земельных участков, примыкающих к водным объектам способами, необходимыми для осуществления общего водопользования (водопользования, осуществляемого гражданами для личных нужд, а также забор (изъятие) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, купание, использование маломерных судов, водных мотоциклов и других технических средств, предназначенных для отдыха на водных объектах, водопой, если соответствующие запреты не установлены)	8
11:020	Специальное пользование водными объектами. Использование земельных участков, примыкающих к водным объектам способами, необходимыми для специального водопользования (забор водных ресурсов из поверхностных водных объектов, сброс сточных вод и (или) дренажных вод, проведение дноуглубительных, взрывных, буровых и других работ, связанных с изменением дна и берегов водных объектов)	58
12. СЕГМЕНТ "Специальное, ритуальное использование, запас"	12:010	Ритуальная деятельность. Размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения, культовых сооружений	54
Итого:	1258

Далее, бюджетным учреждением было проведено объединение в группы на основе результатов анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, схожести состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости.

Результаты данной группировки представлены в Таблице 20.

Таблица 20

Группировка объектов недвижимости

№ п/п	Наименование группы	Код расчета вида использования	Количество земельных участков
1	Рыбоводство в целом	01:130	1
2	Ведение личного подсобного хозяйства	02:022	1
3	Культура	09:030	1
4	Рекреация в лесу	03:070, 03:090, 05:000,05:012, 05:014, 05:020, 05:021, 05:022	153
5	Отдых (рекреация)	03:060, 04:040, 05:000, 05:012, 05:013, 05:014, 05:020, 05:021, 05:022, 09:021, 09:023, 11:010	219
6	Недропользование	06:010, 06:011, 06:012, 06:072	328
7	Дороги и связь	07:020, 06:080	35
8	Гидротехнические сооружения	06:000, 07:032, 07:050, 11:010, 11:020, 11:030	52
9	Охрана природных территорий	09:010	14
10	Использование лесов	10:000, 10:010, 10:020, 10:030	346
11	Специальное пользование водными объектами	11:020	54
12	Ритуальная деятельность. Размещение кладбищ	12:010	54
Итого:	1258

Результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости) представлены в Приложении к Отчету (Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.2. Результаты группировки объектов недвижимости).

3.4. Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями

Для каждой категории вида разрешенного использования перечень факторов, влияющих на ценообразование, является различным. Из-за различия данных факторов, а также их значений, кадастровая стоимость близлежащих земельных участков может отличаться друг от друга.

Примерный перечень ценообразующих факторов приведен в Приложении № 3 Методических указаний.

В разделе 3.1.2 настоящего Отчета «Анализ ценообразующих факторов. Обоснование модели оценки кадастровой стоимости» Отчета в Таблице 17 представлено обоснование отказа от использования ряда ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями.

3.5. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Оценку земель лесного фонда, водного фонда, особо охраняемых территорий можно рассматривать как оценку неактивного рынка. Изученные предложения объектов-аналогов, схожих по ценообразующим факторам с объектами оценки, показали, что информация подобных предложений на рынке отсутствует, либо их количество настолько мало, что построение статистической модели оценки кадастровой стоимости невозможно.

Таким образом, согласно требованиям пункта 7.2. Методических указаний, возможно применение метода типового (эталонного) объекта недвижимости. Данный метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели рыночной информации.

На первом этапе, в соответствии с п.7.2.2. Методики, метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем: определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости и определить основание типологизации.

Исходя из этих предпосылок, бюджетное учреждение считает целесообразным типологизировать объекты оценки с подгруппами смежных земельных участков (при условии, что прямых аналогов на рынке не обнаружено). Иными словами, окружение формирует ценность (стоимость) объекта оценки. Данный подход соответствует требованиям пункта 1.12. Методических рекомендаций, согласно которым при определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться, в числе прочего, степень освоения окружающей территории земельного участка (характеристики окружения земельного участка).

Использования объектов аналогов из сложившегося окружения земельных участков возможно даже при условии различий зонирования объекта оценки и его окружающей территории.

Так, согласно ст.1 Градостроительного кодекса градостроительное зонирование – это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. В соответствии с положениями статьи 37 названного кодекса разрешенное использование земельных участков может быть основным, условно разрешенным или вспомогательным. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков. Допускается изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, объект оценки и его окружение могут относиться как к одной территориальной зоне, так и к разным, что не является препятствием для использования объектов-аналогов из окружающей территории земельного участка. «Если сравнительно легко можно добиться изменения категории, к которой данный участок земли отнесен правилами зонирования, тогда следует рассматривать и те варианты использования, которые на данный момент не разрешены»85 Организация оценки и налогообложения недвижимости / под ред. Джозефа К.Эккерта. М.: Стар Интер, 1997. Том 1. С.120.

Теоретическая концепция такого подхода имеет сходство с определением размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Так, согласно ст. 56.8 Земельного кодекса, при определении размера возмещения в него включаются, в том числе, убытки, причиненные изъятием земельных участков. Убытки в данном случае заключаются в потере стоимости окружения для гипотетического владельца объекта оценки.

Таким образом, бюджетное учреждение полагает возможным использование объектов аналогов из группировки смежных земельных участков, расположенных в ближайшем окружении, при оценке объектов неактивных рынков, либо при полном отсутствии таких рынков, например, земель кладбищ (оборот запрещен в силу статьи 15 Федерального закона от 12.01.1996 N 8-ФЗ "О погребении и похоронном деле"), что корреспондирует положениям пункта 9.2.2.4.2.2. Методических указаний.

Вместе с тем, следует отметить, что в ряде случаев окружение перестает влиять на стоимость объекта оценки. Это может быть связано с антропогенным воздействием объекта оценки на его окружение с целью извлечения большего дохода, когда доходность от использования объекта оценки существенно выше доходности (стоимости) окружения.

Например, при использовании земельных участков в целях недропользования или рекреации (базы отдыха) в границах земель лесного фонда наблюдается следующая тенденция. Диапазон кадастровой стоимости земельных участков в разных лесничествах Хакасии составляет от 0,19 до 0,36 руб./кв.м. При этом, установленные Постановлением Правительства РФ от 22 мая 2007 г. № 310 ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности, при использовании лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработке месторождений полезных ископаемых, составили в среднем 0,28 руб./кв.м. в год. Результаты проведенных аукционов по предоставлению земельных участков, расположенных в лесном фонде, для рекреационной деятельности свидетельствуют о ставке аренды в среднем 1,41 руб./кв.м. в год. Таким образом, с точки зрения анализа изменения стоимости, объекты недропользования и рекреации в лесах – это локальные центры с другим набором ценообразующих факторов.

3.5.1. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объекта группы «Рыбоводство в целом»

Земельный участок с кадастровым номером 19:03:060105:24 имеет следующие характеристики:

1) расположен по адресу: Республика Хакасия, г Саяногорск, рп Майна, Майнская ГЭС рыборазводные линии;

2) разрешённое использование по документу «Для рыборазводных линий форелевого хозяйства левый берег (верхний бьеф)»

3) площадь 16 047 кв. м.

В соответствии с п. 3.1 Методических указаний, вид использования указанного объекта недвижимости согласован с Департаментом архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (письмо от 03.04.2019 № 1160-8).

В результате согласования, земельному участку с кадастровым номером 19:03:060105:24 присвоен код расчета вида использования 01:130, который согласно Методическим указаниям относится к сегменту «Сельскохозяйственное использование».

Затратный подход для определения кадастровой стоимости объекта группы «Рыбоводство в целом»

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки, представленным в Приложении №6 к Методическим указаниям, для земельных участков сельскохозяйственного использования следует применять методы сравнительного либо доходного подхода, применение затратного подхода не рекомендовано. С учетом данных рекомендаций, принято решение об отказе от применения затратного подхода для оценки объектов данной группы.

Сравнительный подход для определения кадастровой стоимости объекта группы «Рыбоводство в целом»

Сравнительный подход применяется, когда рынок объектов является активным и имеется достаточное количество рыночной информации, позволяющей определить кадастровую стоимость на основе метода сравнения продаж. При анализе данных о сделках и предложениях по земельным участкам установлено, что в Республике Хакасия рынок объектов, сравнимых по своим характеристикам с оцениваемым земельным участком, отсутствует. В связи с этим было принято решение об отказе от применения сравнительного подхода для оценки объектов группы «Рыбоводство в целом».

Доходный подход для определения кадастровой стоимости объекта группы «Рыбоводство в целом»

Доходный подход применяется, когда имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Кадастровая стоимость земельного участка группы «Рыбоводство в целом» определена с использованием метода капитализации земельной ренты, в соответствии с п. 9.2.2.1.9.1 Методических указаний.

Расчёт кадастровой стоимости земельного участка группы «Рыбоводство в целом»

Согласно п. 9.2.2.1.9.2 Методических указаний, земельная рента рассчитывается как разница между валовым доходом и затратами на разведение рыбы.

Бюджетным учреждением направлен запрос от 27.11.2018 № 157-исх, в ответ на который ООО «Саянская форель» представило сведения о показателях среднегодовых цен, объёмах реализуемой продукции, рентабельности, удельных потерях, естественной убыли и прочих затрат (письмо от 17.12.2018 № 31).

Формула расчёта стоимости земельного участка:

С= (ЧОД/К)*ДЗУ, где:

С – Стоимость земельного участка.

ЧОД – Чистый операционный доход.

К – Коэффициент капитализации.

ДЗУ – Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.

Чистый операционный доход определён как разность между действительным валовым доходом ООО «Саянская форель» и суммой удельных и прочих затрат.

Потенциальный валовый доход определён в размере 57 805 555,56 руб. как произведение среднегодового прироста форели и цены её реализации.

Действительный валовый доход определён в размере 50 486 111,11 руб. как произведение цены реализации и разности среднегодового прироста форели и естественной убыли.

Сумма удельных и прочих затрат составляет 41 358 222,22+6 298 000,00=4765622,22 руб.

Соответственно, ЧОД определен в размере 2 829 888,89 руб.

Доля земельного участка единого объекта недвижимости в составе группы «прочие объекты» к которой отнесены земельные участки сельскохозяйственного использования, согласно Приложению №7 Методических указаний составляет 20%.

Коэффициент капитализации - величина, обратная сроку окупаемости капиталовложений в объект; процент (доля), который составляет чистый средний годовой доход, приносимый вложениями в объект, по отношению к суммарной величине вложений капитала в объект или к стоимости объекта86 Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. "Современный экономический словарь. - 6-е изд., перераб. и доп. - М."(ИНФРА-М, 2011) .

Норма капитализации является отношением чистого операционного дохода к стоимости объекта (актива):

Коэффициент капитализации = Чистый операционный доход / Стоимость активов, где:

чистый операционный доход — это доход, полученный от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов;

активы предприятия — это совокупность имущественных прав, которые ему принадлежат.

Рентабельность активов (returnonassets, ROA) – финансовый коэффициент, характеризующий отдачу от использования всех активов организации.

Рентабельность активов рассчитывается делением чистой прибыли (как правило, за год) на величину всех активов:

Рентабельность активов = Чистая прибыль / Стоимость активов,

где:

чистая прибыль — это доход, с учетом всех произведенных затрат. Чистую прибыль также называют чистым доходом или чистым заработком. Данный показатель дает представление о прибыльности компании, после того как были уплачены все издержки;

активы предприятия — это совокупность имущественных прав, которые ему принадлежат.

Учитывая то, что показатели «Рентабельность активов» и «Коэффициент капитализации», определяются на основании схожих показателей, принято решение использовать показатель «Рентабельность активов» в рамках настоящих расчетов в качестве коэффициента капитализации.

Данные о рентабельности активов приняты согласно Российскому статистическому ежегоднику 2018 года, как наиболее актуального источника на дату оценки (http://www.gks.ru/free_doc/doc_2018/year/year18.pdf).

В сборнике представлены данные о рентабельности активов организаций по отрасли " сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство " за 2017 г. (стр. 333 Справочника)

Рисунок 39. Рентабельность активов организаций по отраслям

С учетом изложенного, коэффициент капитализации в целях определения кадастровой стоимости земельного участка группы «Рыбоводство в целом» принят в размере равном 19,1% (по показателю рентабельность активов организации по сегменту «рыболовство и рыбоводство» за 2017 г.)

На основании вышеизложенного, произведен расчет с целью определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:03:060105:24:

С= (2 829 888,78/0,191)*0,2 = 2 963 234,44

Таким образом, кадастровая стоимость объекта оценки составила – 2 963 239,02 руб.

Удельный показатель кадастровой стоимости составил – 184,66 руб.

Таблица 21

Расчёт методом капитализации

Наименование показателя	Ед. изм.	Среднее значение за 3 года

Площадь объекта оценки	кв.м.	16 047,00
Средний годовой прирост форели	кг	138 733,33
Цена реализации	руб./кг.	416,67
Потенциальный валовый доход в год	руб.	57 805 555,56
Естественная убыль	кг	17 566,67
Объем реализации товарной рыбы в год	кг	121 166,67
Действительный валовый доход	руб./год	50 486 111,11
Величина удельных затрат на 1 кг живого веса (привеса)	руб./год	341,33
Величина удельных затрат всего	41 358 222,22
Сведения о прочих затратах	руб./год	6 298 000,00
Итого затрат	руб./год	47 656 222,22
Чистый операционный доход	руб./год	2 829 888,89
Стоимость кв.м. объекта оценки	руб./кв.м.	184,66
Стоимость земельного участка	руб.	2 963 239,02

3.5.2. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объекта группы «Ведение личного подсобного хозяйства»

Проведем анализ объекта оценки, отнесенного к коду расчёта вида использования 02:022 для выбора подхода к оценке.

Земельный участок с кадастровым номером 19:06:010703:56 имеет следующие характеристики:

1) расположен по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, примерно в 400 м. от с. Большой Монок по направлению на юг

2) разрешённое использование «Для ведения личного подсобного хозяйства»;

3) площадь участка составляет 23845 кв.м.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Исходя из расположения объекта оценки можно сделать вывод, что данный земельный участок является полевым земельным участком.

Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Затратный подход для определения кадастровой стоимости объекта группы «Ведение личного подсобного хозяйства»

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки, представленным в Приложении №6 к Методическим указаниям, для земельных участков сельскохозяйственного использования следует применять методы сравнительного либо доходного подхода, применение затратного подхода не рекомендовано. С учетом данных рекомендаций, принято решение об отказе от применения затратного подхода для оценки объектов данной группы.

Доходный подход для определения кадастровой стоимости объекта группы «Ведение личного подсобного хозяйства»

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Ввиду отсутствия такой информации, доходный подход не применялся для оценки объектов данной группы.

Сравнительный подход для определения кадастровой стоимости объекта группы «Ведение личного подсобного хозяйства»

В соответствии с п. 7.1. Методических указаний сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

2) Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

3) Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

4) Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

На основании вышеизложенного было принято решение об определении стоимости объекта группы «Ведение личного подсобного хозяйства» на основе сравнительного подхода.

Анализ рынка для группы «Ведение личного подсобного хозяйства»

Изучены предложения по продаже земельных участков, расположенных в Республике Хакасия, на сайтах www.ruads.org и www.avito.ru. Скриншоты объявлений о продаже находятся в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости\ 1.7.2. Screenshot\ Объекты-аналоги для группы Ведение личного подсобного хозяйства).

Для расчета были приняты объекты-аналоги, наиболее подходящие по таким параметрам, как вид разрешенного использования, дата предложения и площадь участка. Цена предложений на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные в Республике Хакасия, в среднем составляет 1,66 руб./кв. м.

Расчёт стоимости объекта оценки для группы «Ведение личного подсобного хозяйства»

Стоимость объекта оценки определена сравнительным подходом. Перечень объектов-аналогов, используемых для определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:06:010703:56, приведён в Таблице 22.

Таблица 22

Перечень объектов-аналогов

Объект сделки	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Местоположение	Республика Хакасия, в 3 км. от с. Сабинка, вдоль трассы Саяногорск-Бея	Республика Хакасия, Шира, северо-западный берег большого плеса оз. Белё	Республика Хакасия, Саяногорск	Республика Хакасия, р-н Боградский, в 10 км на северо-восток отс. Знаменка, участок 3
Площадь объекта кв.м.	325 000	100 000	420 000	600 000
Вид разрешенного использования	Личные подсобные хозяйства	Личные подсобные хозяйства	Личные подсобные хозяйства	Личные подсобные хозяйства
Параметр сделки (сделка предложение)	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Существующие ограничения (обременения права)	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют
Дата сделки	01.12.2015	21.11.2018	08.06.2015	30.10.2018
Цена сделки, руб	400 000	150 000	780 000	290 000
Источник информации	ruads.org/681006168	avito.ru/774718018	ruads.org/619551345	avito.ru/853490937

В ходе анализа рынка определены основные ценообразующие факторы для земельных участков сельскохозяйственного назначения: местоположение, площадь, дата предложения/сделки, рельеф, вид разрешенного использования земельного участка, обеспеченность коммуникациями/подъездными путями. Перечисленные элементы сравнения использованы при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:06:010703:56.

Расчет кадастровой стоимости объекта оценки группы «Ведение личного подсобного хозяйства» приведен в Таблице 23

Таблица 23

Расчет кадастровой стоимости объекта оценки группы «Ведение личного подсобного хозяйства»

Наименование	Объект оценки (эталон)	Объект аналог №1	Объект аналог №2	Объект аналог №3	Объект аналог №4
Цена, руб.	400 000	150 000	780 000	600 000
Цена за 1 кв.м., руб.	1,23	1,50	1,86	2,07
Площадь	23 845	325 000	100 000	420 000	290 000
Категория земель	Земли особо охраняемых территорий и объектов	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения
Местоположение	Республика Хакасия, Бейский район, примерно в 400 м. от с. Большой Монок по направлению на юг	Республика Хакасия, в 3 км. от с. Сабинка, вдоль трассы Саяногорск-Бея	Республика Хакасия, Шира, северо-западный берег большого плеса оз. Белё	Республика Хакасия, Саяногорск	Республика Хакасия, р-н Боградский, в 10 км на северо-восток отс. Знаменка, участок 3
Корректировка на местоположение	1,00	1,00	1,00	1,00
Корректировка на площадь	1,22	1,13	1,22	1,13
Дата оценки/сделки	01.12.2015	21.11.2018	08.06.2015	30.10.2018
Корректировка на дату	1,14	1,00	1,17	1,00
Параметр сделки	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка на сделку	0,77	0,77	0,77	0,77
Суммарная корректировка	1,07	0,87	1,10	0,87
Скорректированная цена за единицу сравнения, руб	1,32	1,31	2,04	1,80
Весовой коэффициент	0,21	0,29	0,21	0,29
Средневзвешенная стоимость за единицу сравнения, руб.	1,61	0,28	0,37	0,44	0,51
Стоимость объекта оценки	38 390,45

Таким образом, УПКС составил 1,61 руб./кв.м., соответственно, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:06:010703:56 составила 38 390,45 руб.

Обоснование вводимых корректировок

Корректировка на местоположение подразумевает отличие стоимости в зависимости от фактического местоположения объекта (близость/удаленность по отношению к населенному пункту, административному центру, в пределах муниципального района или в целом по субъекту РФ). Земельный участок группы «Ведение личного подсобного хозяйства» расположен в Бейском районе вблизи сельского населённого пункта. Для расчета подобраны аналоги, расположенные в различных районах Республики Хакасия, с удаленностью от республиканского центра (г. Абакана) более 30 км. Корректировка на местоположение не применялась.

Корректировка на площадь земельного участка подразумевает отличие стоимости в зависимости от масштаба объекта. Площадь объекта оценки и объектов-аналогов существенно отличаются. Согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» (см. Таблицу 24) для объектов-аналогов №1 и №3 применена корректировка в размере 1,22, для объектов-аналогов №2 и №4 - в размере 1,13.

Таблица 24

Значения корректировок, усредненные по регионам России87 Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» под редакцией Лейфера Л.А., Таблица 33

Корректировка на дату оценки/сделки (предложения) подразумевает, изменение стоимости в период от даты сделки (предложения) объекта-аналога к дате оценки. Корректировка для объектов аналогов №1 и №3 применена согласно калькулятору инфляции на сайте http://уровень-инфляции.рф. (см. Рисунок 40 и 41).

Рисунок 40 Корректировка на дату для объекта аналога №1

Рисунок 41. Корректировка на дату для объекта аналога № 3

Корректировка на сделку (скидка на торг) – Небольшое количество предложений о продаже земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства свидетельствует о том, что рынок таких земельных участков является неактивным, следовательно, применяется корректировка на торг для неактивного рынка земельных участков сельскохозяйственного использования в размере 23%, в соответствии с Приложением № 12 к Методическим указаниям.

Весовой коэффициент88 Источник: https://www.top-ocenka.com/ocenka-blog24.html

Распределения весовых коэффициентов рассчитано по следующей формуле:

3.5.3. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объекта группы «Культура»

Проведем анализ объекта оценки, отнесенного к коду расчёта вида использования 09:030, для выбора подхода к оценке.

К коду расчёта вида использования 09:030 отнесен земельный участок с кадастровым номером 19:09:030401:59, который имеет следующие характеристики:

расположен по адресу: Республика Хакасия, Таштыпский район, 6,5 км юго-западнее п. Верх-Таштып, в контуре п. п. № 340;

разрешённое использование «Для размещения объектов историко-культурного назначения»

площадь участка составляет 309861 кв. м.

Затратный подход для определения кадастровой стоимости объекта группы «Культура»

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение № 6 к Методическим указаниям) для группы 3 «Общественное использование» применение затратного подхода не рекомендовано, в связи с чем принято решение об отказе от применения затратного подхода для оценки объектов данной группы.

Доходный подход для определения кадастровой стоимости объекта группы «Культура»

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Ввиду отсутствия такой информации, доходный подход не применялся для оценки объектов данной группы.

Сравнительный подход для определения кадастровой стоимости объекта группы «Культура»

Рынок объектов, схожих по своим характеристикам с земельным участком с кадастровым номером 19:09:030401:59, на территории Республики Хакасия отсутствует. Следовательно, не представляется возможным применить метод построения регрессионной модели и метод сравнения продаж.

На основании вышеперечисленного для определения кадастровой стоимости объекта оценки принято решение использовать метод моделирования на основе УПКС.

Метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также метода индивидуальной оценки вследствие недостатка информации о точном местоположении (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках.

Метод заключается в следующем:

1) Определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

2) Определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

3) Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики.

Метод применяется для групп (подгрупп) объектов недвижимости, схожих с группами (подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости и индивидуального определения кадастровой стоимости вследствие отсутствия точной информации о местоположении объекта недвижимости и других его характеристиках.

Расчёт кадастровой стоимости объекта оценки группы «Культура»

Земельный участок с кадастровым номером19:09:030401:59 расположен в лесной зоне, окружён земельным участком с кадастровым номером 19:09:000000:506, относящимся к Таштыпскому лесничеству (см. Рисунок 42).

Объект оценки

Рисунок 42. Сведения Публичной кадастровой карты об объекте оценке с кадастровым номером 19:09:000000:506

Для определения кадастровой стоимости объекта оценки использован метод моделирования на основе УПКС лесничества, в котором находится объект оценки, рассчитанный в разделе 3.5.10. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости группы земельных участков, отнесённых к группе «Использование лесов». Расчёт стоимости объекта оценки приведён в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

3.5.4. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков группы «Рекреация в лесу»

К группе «Рекреация в лесу» отнесены 153 земельных участков, расположенных на землях лесного фонда, с кодами расчета вида использования 03:070, 03:090, 05:000, 05:012, 05:014, 05:020, 05:021, 05:022. Земельные участки, включенные в группу «Рекреация в лесу», имеют такие виды использования, как осуществление рекреационной, туристической, научно-исследовательской деятельности, размещение площадок для занятия спортом и физкультурой, религиозного использования и т.п.

Согласно п. 7.1. Методических указаний, кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп), при этом в рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы, методы, а также критерии взвешивания полученного результата.

Доходный подход для определения кадастровой стоимости объектов группы «Рекреация в лесу»

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Ввиду отсутствия такой информации, доходный подход не применялся для оценки объектов данной группы.

Затратный подход для определения кадастровой стоимости объектов группы «Рекреация в лесу»

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение №6 к Методическим указаниям) для группы 5 «Отдых (рекреация, спорт)» следует применять методы сравнительного либо доходного подхода, применение методов затратного подхода не рекомендовано, в связи с чем, принято решение об отказе от применения затратного подхода для оценки объектов данной группы.

Сравнительный подход для определения кадастровой стоимости объектов группы «Рекреация в лесу»

В соответствии с п. 7.2. Методических указаний, определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

1) метод статистического (регрессионного) моделирования;

2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Данный метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости (далее - статистическая модель) рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости. При этом, согласно п. 7.2.2. Методических указаний, при применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

- определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

- определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

- проводится типологизация объектов недвижимости;

- формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

- определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

- корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

Метод применяется для групп (подгрупп) объектов недвижимости, схожих с группами (подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости и индивидуального определения кадастровой стоимости вследствие отсутствия точной информации о местоположении объекта недвижимости и других его характеристиках.

Метод заключается в следующем:

- определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

- определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

- кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики.

В рамках данного метода средние значения УПКС могут определяться с учетом известных характеристик объекта недвижимости (материал стен, этаж (этажность), вид разрешенного использования, местоположение и прочее).

4) метод индексации прошлых результатов.

В ходе анализа рынка земельных участков на территории Республики Хакасия установлено, что рынок земельных участков, предназначенных для рекреационной, туристической, научно-исследовательской деятельности на землях лесного фонда, для размещения площадок для занятия спортом и физкультурой, не развит, предложения к продаже или аренде земельных участков подобных видов разрешенного использования отсутствуют.

Таким образом расчет кадастровой стоимости на основе построения статистических (регрессионных) моделей невозможен.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к группе «Рекреация в лесу» выбран метод моделирования на базе УПКС. За основу определения УПКС приняты УПКС смежных земельных участков.

С использованием данных Публичной кадастровой карты на портале Росреестра (http://maps.rosreestr.ru/) выявлены граничащие или смежные земельные участки в пределах территориальной единицы, в которой расположены объекты оценки.

В результате установлено, что преобладающим окружением земельных участков данной группы являются земельные участки лесного фонда.

Так как земельные участки данной группы находятся в лесном массиве и граничат с земельными участками лесного фонда Республики Хакасия, кадастровая стоимость объектов группы «Рекреация в лесу» определена с использованием УПКС соответствующих лесничеств. Определение УПКС по лесничествам Республики Хакасия приведено в Таблице 76.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки приведены в Приложении к Отчету (Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

3.5.5. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков группы «Отдых (рекреация)»

В соответствии с рекомендациями по применимости подходов к оценке (Приложение № 6 к Методическим указаниям), для оценки объектов группы "Отдых …" не подлежит применению затратный подход, в связи с чем принято решение о отказе от данного подхода.

В соответствии с п. 7.1.1. Методических указаний сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами.

Поскольку сведений, необходимых для построения статистической модели оценки, достаточно, принято решение применить метод статистического (регрессионного) моделирования в рамках сравнительного подхода

Согласно п. 7.2. Методических указаний, определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода может быть осуществлено методом статистического (регрессионного) моделирования.

Под статистической моделью оценки понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).

При реализации метода статистического (регрессионного) анализа в массовой оценке цены продаж сопоставимых объектов недвижимости (объектов-аналогов) используются для построения модели рынка оцениваемых объектов для целей налогообложения.

Метод статистического (регрессионного) анализа в рамках сравнительного подхода предусмотрен при возможности использования реальных рыночных данных по объектам недвижимости, сопоставимыми с объектом оценки по ряду основных ценообразующих характеристик (факторов).

Для построения адекватной качественной многофакторной математической модели необходимо обеспечение ряда условий. Во-первых, необходимо, чтобы выборка аналогов была однородной, то есть относилась к одному сегменту рынка, с единым набором ценообразующих факторов и единообразным характером их влияния для всех аналогов и объекта оценки. Во-вторых, должна быть проведена количественная оценка качественных признаков, а также количественных факторов, влияющих на стоимость. В-третьих, коэффициенты при ценообразующих факторах построенного уравнения регрессии должны отражать направленность влияния фактора на стоимость объекта недвижимости, то есть оцененные параметры должны согласовываться с экономической теорией. Факторы, повышающие стоимость, должны иметь положительные коэффициенты, а факторы, понижающие стоимость, – отрицательные. В-четвертых, все существенные ценообразующие факторы должны быть включены в модель.

При анализе сложившегося рынка недвижимости, а также возможности обеспечения вышеперечисленных условий, метод статистического (регрессионного анализа) было решено применить для группы «Отдых (рекреация)». В состав данной группы включены:

- 10 объектов сегмента 03. "Общественное использование" с кодами расчета вида использования 03:060, 05:021, 05:020, 05:021;

- 6 объектов сегмента 04. "Предпринимательство" с кодами расчета вида использования 05:013, 04:040;

- 199 объектов сегмента 05. "Отдых (рекреация)" с кодами расчета вида использования 05:000, 05:014, 05:022, 09:021, 09:023;

- 4 объекта сегмента 11. "Водные объекты" с кодом расчета вида использования 11:010.

Таким образом, к группе «Отдых (рекреация)» было отнесено 219 (двести девятнадцать) объектов.

В соответствии с п. 7.2.1. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает:

1) определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора;

2) определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости;

3) определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов;

4) определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели;

5) анализ показателей качества статистической модели.

Определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора

Ценообразующий фактор – качественная или количественная характеристика объекта недвижимости, влияющая, на стоимость объекта недвижимости.

При определении перечня ценообразующих факторов учитывалась специфика земельных участков, входящих в состав группы. Эти участки обладают характеристиками местоположения, значимыми для развития рекреационного бизнеса.

Таким образом, среди ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости выделены факторы, характеризующие географическое положение и состояние окружающей среды, близость к ближайшему водному/лесному объекту, характеризующие застроенность территории, наличие доступа к участку, наличие улучшений, рельеф, площадь участка.

Определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости

Определение перечня существенных ценообразующих факторов был произведен на основе анализа совокупности объектов-аналогов. Для каждого объекта-аналога были определены значения различных факторов. Методом парной регрессии была изучена зависимость рыночной стоимости каждого объекта-аналога от того или иного фактора. По степени влияния значений факторов на рыночную стоимость объекта судилось о существенности того или иного фактора. Кроме того, отслеживалась направленность влияния факторов.

В результате анализа совокупности объектов-аналогов с точки зрения степени влияния различных ценообразующих факторов, а также учета их направленности, было выделено 6 (шесть) ценообразующих факторов: индекс привлекательности территории расположения, характеристики застройки земельного участка, прогнозируемый тип использования, подъездная дорога, системы охраны и площадь участка.

Следует отметить, что перечень ценообразующих факторов отражает специфику использования участков в группе «Отдых (рекреация».

Фактор «Индекс привлекательности территории» отражает совокупность специфических характеристик месторасположения земельного участка с точки зрения выгодности природных условий для осуществления рекреационного бизнеса.

Фактор «Характеристики застройки земельного участка» отражает существующую и возможность перспективы застройки исследуемого земельного участка.

Фактор «Прогнозируемый тип использования» отражает ограниченную перспективу использования участка в тех или иных целях с точки зрения возможности проживания, получения дохода.

Фактор «Подъездная дорога» определяет наличие и качество подъездной дороги к земельному участку.

Фактор «Системы охраны» характеризует наличие и устроенность систем охраны при доступе к земельному участку.

Фактор «Площадь» отражает зависимость между величиной земельного участка и его стоимостью.

Отметим, что среди перечисленных факторов, первые пять имеют положительную, направленность, и лишь шестой фактор – «Площадь» - отрицательную.

Кроме того, среди отобранных факторов, первые шесть факторов носят качественный характер, а фактор «Площадь» - количественный.

Численные значения для качественных характеристик приняты исходя из направленности и силы действия фактора, а также на основе оптимизации построенной модели математическими методами. В Таблице 25 представлены численные значения качественных ценообразующих факторов.

Таблица 25

Численные значения качественных факторов

Наименование фактора	Численное значение фактора
Фактор «Индекс привлекательности территории»
Береговая зона оз. Тус	5
Удаленные озера Хакасии	3
Береговая зона оз. Шира	28
Дачная зона, удаленная от берега оз. Шира	11
Жилая зона поселка Жемчужный	17
I	42
II	22
III	6.2
IV	3
V	-20
Береговая зона оз. Иткуль (Колодезный)	2.5
Береговая зона оз. Иткуль (Шира)	3
Береговая зона оз. Ханкуль	8
Фактор «Характеристики застройки земельного участка»
Жилая застройка населенного пункта	43
Действующие базы отдыха	11
Жилая застройка с инженерной инфраструктурой (коттеджи и т.п.)	20
Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	5
Осваиваемая территория, новостройки	15
Отсутствие капитальных строений	10
Фактор «Прогнозируемый тип использования»
Рекреационный бизнес	7
Для сезонного проживания	12
Постоянное проживание	16
Не определен	5.5
Сельскохозяйственное использование	5.9
Объекты торговли, услуги	9
Фактор «Подъездная дорога»
Асфальт	30
Щебень, гравий	4
Грунт	3
Отсутствие	1
Фактор «Системы охраны»
Ограждение, общие системы охраны территории	20
Ограждение	11
Общие системы охраны территории	10
Отсутствие	1

Определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов

От выбора вида многофакторной регрессионной модели зависит, насколько построенная модель будет адекватна и определит возможность применения для определения стоимости объектов недвижимости.

Среди многофакторных регрессионных моделей различают линейные и нелинейные математические модели.

В практике оценочной деятельности наибольшее распространение получили линейные модели.

Общий вид функциональной зависимости, построенной на основе построения линейной множественной регрессии:

,

где αi – коэффициенты регрессии, Xi–значения факторов, Y- целевая функция (расчетная стоимость 1 кв.м.).

Линейная множественная регрессия, а также соответствующие ей статистические методы проверки гипотез и оценки параметров, являются наиболее обоснованными теоретически. Кроме того, линейная модель дает возможность четкой экономической интерпретации результатов.

В силу перечисленных преимуществ, при построении регрессионной модели, выбор был сделан в пользу линейной множественной регрессии.

Определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели

Представление о конкретном виде зависимости переменной (удельного показателя стоимости одного квадратного метра площади земельного участка) от значений ценообразующих факторов может быть дано на основе анализа связи для каждой отобранной факторной переменной (парная регрессия).

На первом этапе построения регрессионной модели была сформирована выборка из 52 (пятидесяти двух) объектов-аналогов (Таблица 27). В состав выборки вошли объекты-аналоги, выявленные на основе анализа рынка недвижимости – 36 (тридцать шесть) объектов. Кроме того, в качестве аналогов были использованы земельные участки, сходные с объектами оценки по характеристикам, кадастровая стоимость которых была установлена на основании решений Верховного суда Республики Хакасия (п.8.6. Методических указаний о государственной кадастровой оценке) – 16 (шестнадцать) объектов.

Ввиду того, что для большей части объектов-аналогов, кадастровая стоимость в отношении которых была установлена по решениям судов, дата присвоения этой стоимости - 01.01.2016, целесообразно применить в расчетах для этих аналогов поправку на дату продажи. По данным сайта «http://уровень-инфляции.рф» уровень инфляции в Российской Федерации за период с декабря 2015 по декабрь 2018 года составил 12,57% (Рисунок 43). Соответствующая поправка введена до расчетов и представлена в Таблицах 27, 28.

Рисунок 43. Скриншот сайта «Уровень инфляции в Российской Федерации»89 http://уровень-инфляции.рф

При использовании рыночных цен предложений на неактивном рынке для расчета стоимости объекта оценки необходимо предусмотреть переход к уровню цен, учитывающим «скидку на торг». «Скидку на торг» следует ввести либо в исходные цены объектов-аналогов, либо в итоговую расчетную стоимость объектов оценки. В данном расчете был использован первый вариант. Таким образом, цены предложений, отраженные в источнике, были понижены на 19,6% (Таблица 26), результат был использован в расчете в качестве реальной рыночной стоимости объекта-аналога.

Таблица 26

Значения скидки на торг, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов90 Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2» под редакцией Лейфера Л.А. Таблица 139

Далее, на основе соответствия значений факторов численным значениям (Таблица 25), была произведена «оцифровка» всей выборки объектов-аналогов. Для каждого объекта-аналога были определены значения всех ценообразующих факторов, на основе анализа имеющихся в общем доступе материалов, представленных картографическими сервисами сети Интернет, сведений. Результаты «оцифровки» представлены в Таблице 28.

Таблица 27

Исходная информация по объектам-аналогам

№ п/п	Ссылка на источник	Дата объявления/ Дата определения стоимости	Кадастровый номер (при наличии)	Адрес	Индекс привлекательности территории расположения	Характеристики застройки земельного участка	Прогнозируемый тип использования	Подъездная дорога	Системы охраны	Площадь участка, кв. м	Цена предложения, руб.91 - Цены представлены с учетом «скидки на торг» и корректировки на дату	Цена предложения, руб./кв. м
1	https://www.avito.ru/abakan/zemelnye_uchastki/uchastok_6_sot._snt_dnp_1075018151	10.12.2018	-	оз. Тус	Береговая зона оз. Тус	Осваиваемая территория, новостройки	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	600	120600.00	201.00
2	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-174882216	02.12.2016	-	Шира, ул. Озерная, 1, территория бывшей базы "Белёска"	Береговая зона оз. Шира	Отсутствие капитальных строений	Не определен	Грунт	Отсутствие	8200	603000.00	73.54
3	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_100_sot._snt_dnp_966791969	09.09.2018	-	оз. Белё, северная часть, заповедник	III	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие	10000	715560.00	71.56
4	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-253015923?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%2b%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4 https://multilisting.su/r-n-shirinskiy/s-shira/sale-land-lot/13257717-7-0-sot-350000-rub-zapadnyy-bereg-malogo-plesa-oz-belyo	29.04.2018	19:11:100807:195	Республика Хакасия, Ширинский район, западный берег Малого Плеса озера Беле, квартал 2, участок 24	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	щебень, гравий	Ограждение, общие системы охраны территории	623	281400.00	451.69
5	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-157884075?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%2b%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	03.05.2016	19:11:140209:39	Респ. Хакасия, р-н Ширинский, 10 км на северо-восток от с. Целинное, 1.5 км от устья р. Туим, северо-западный берег Большого Плеса оз. Беле	IV	Отсутствие капитальных строений	Не определен	Грунт	Отсутствие	100000	120600.00	1.21
6	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_30_ga_snt_dnp_1023000016	27.10.2018	19:11:140406:31	Республика Хакасия, Ширинский район, территория МО Целинный сельсовет, северо-восточнее с. Целинное на расстоянии 19.0 км, восточный берег оз. Беле	IV	Отсутствие капитальных строений	Не определен	Грунт	Отсутствие	300000	2412000.00	8.04
7	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-161185143?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%2b%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	02.06.2016	-	Садовое общество "Жемчужина" оз. Шира	Береговая зона оз. Шира	Осваиваемая территория, новостройки	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	1000	313560.00	313.56
8	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-158454119 https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-158454119?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%2b%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	10.05.2016	19:11:140209:0006	Ширинский район, в 15 км на северо-восток от с Целинное, в 5 км от устья р Туим, северо-западный берег Большого Плеса оз Беле, участок 2	IV	Отсутствие капитальных строений	Не определен	Грунт	Отсутствие	300000	482400.00	1.61
9	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-183079879?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%2b%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	11.05.2017	-	В районе б/о Дорожник оз. Шира	Береговая зона оз. Шира	Отсутствие капитальных строений	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	1400	160800.00	114.86
10	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-183079879	11.05.2017	-	Жемчужный	Береговая зона оз. Шира	Осваиваемая территория, новостройки	Не определен	Грунт	Отсутствие	1400	160800.00	114.86
11	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-194033678?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%2b%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	13.10.2017	19:11:020901:63	оз. Иткуль, Колодезный	Береговая зона оз. Иткуль (Колодезный)	Осваиваемая территория, новостройки	Для сезонного проживания	Грунт	Ограждение	996	68340.00	68.61
12	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-258329716?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%2b%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	27.09.2018	-	Ширинский район, село Шира, СНТ Иткуль, Шира, Хакасия	Береговая зона оз. Иткуль (Шира)	Осваиваемая территория, новостройки	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	1000	80400.00	80.40
13	https://multilisting.su/r-n-shirinskiy/s-shira/sale-land-lot/4858014-6-0-sot-350000-rub	14.12.2018	-	Оз, Тус база отдыха "Русская деревня"	оз. Тус	Осваиваемая территория, новостройки	Для сезонного проживания	Грунт	Общие системы охраны территории	600	281400.00	469.00
14	https://multilisting.su/r-n-shirinskiy/s-shira/sale-land-lot/2070980-10-0-sot-249999-rub	05.10.2018	19:11:020503:120	Ширинский район, п. Жемчужный, садоводческое товарищество "Жемчужинка", ряд 1, участок № 6	Береговая зона оз. Шира	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	965	201000.00	208.29
15	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-58838064	26.01.2015	19:11:140406:6 19:11:140406:7	Белё	IV	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Асфальт	Отсутствие	600000	4020000.00	6.70
16	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_1000_ga_snt_dnp_1497989662	16.10.2018	19:11:100706:20	Белё	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие	100000	241200.00	2.41
17	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-253089974	02.05.2018	-	оз. Иткуль, Колодезный	Береговая зона оз. Иткуль (Колодезный)	Осваиваемая территория, новостройки	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	1100	88440.00	80.40
18	https://multilisting.su/r-n-shirinskiy/s-shira/sale-land-lot/8798514-6-0-sot-350000-rub-kp-zhemchuzhnyy-mikrorayon	25.05.2018	-	200 метров от берега оз. Шира , за детским санаторием, рядом магазин ВСК	Береговая зона оз. Шира	Жилая застройка населенного пункта	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	1200	281400.00	234.50
19	https://multilisting.su/r-n-shirinskiy/s-shira/sale-land-lot/9784249-10-0-sot-300000-rub-kp-zhemchuzhnyy-st-sanatornoe-kvartal-13-uchastok-75a	07.05.2018	19:11:020113:115	около пляжа "Лазурный" оз.Шира	Береговая зона оз. Шира	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	1037	241200.00	232.59
20	https://hakasiya.doski.ru/shirinskiy-raion/prodam-uchastok-v-p-zhemchuzhnyi-respublika-hakasiya-msg2166618.htm?cat=21&mtp=0&plc=22	21.11.2018	19:11:020201:20	р-н Ширинский, п. Колодезный, ДНТ "Степное гнездо", участок №15	Береговая зона оз. Иткуль (Колодезный)	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	Асфальт	Ограждение	691	80400.00	116.35
21	https://hakasiya.doski.ru/shirinskiy-raion/prodam-uchastok-dlya-organizatsii-otdyh-na-ozere-tus-msg2912170.htm?cat=21&mtp=0&plc=22	23.10.2018	19:11:100406:0017	р-н Ширинский, в 120 м южнее озТус, участок №3-003	Береговая зона оз. Тус	Осваиваемая территория, новостройки	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	643	160800.00	250.08
22	https://hakasiya.doski.ru/shira/malyi-ples-ozero-bele-shirinskiy-raion-hakasiya-msg2202077.htm?cat=21&mtp=0&plc=22	04.04.2016	-	первый съезд с трассы Шира-Новосолово при движении из города Красноярска	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории	10000	402000.00	40.20
23	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_1396233901	14.10.2018	19:11:020107:266	Жемчужный, Садовая, 15	Жилая зона поселка Жемчужный	Жилая застройка населенного пункта	Постоянное проживание	Асфальт	Ограждение	942	804000.00	853.50
24	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_30_ga_snt_dnp_1173440781	24.09.2018	19:11:140402:39	р-н Ширинский, в 10 км на северо-востоке от с Целинное, в 300 м от устья р Туим, северо-западный берег Большого Плеса оз Беле	IV	Отсутствие капитальных строений	Не определен	Грунт	Отсутствие	300000	241200.00	0.80
25	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_11.7_sot._snt_dnp_1706571965	21.08.2018	19:11:100807:163 19:11:100807:390	Западный берег Малого Плеса	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	щебень, гравий	Общие системы охраны территории	1170	884400.00	755.90
26	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_35_ga_snt_dnp_439551277	18.08.2018	19:11:080309:8 19:11:080309:11 19:11:080309:10 19:11:080309:9	Ширинский район, на восточном берегу Малого Плеса озера Беле, к северу от автодороги Шира-Новоселово, участки 1, 2, 3, 4	III	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие	349902	13668000.00	39.06
27	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_11.1_sot._snt_dnp_629787923	10.08.2018	19:11:100807:80 19:11:100807:109	Ширинский район, западный берег Малого плеса оз. Беле, квартал 2, участки 11 и 10	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	щебень, гравий	Ограждение, общие системы охраны территории	1112	603000.00	542.27
28	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_35_ga_snt_dnp_279027555	29.07.2018	19:11:100706:147	Ширинский район, территория муниципального образования Соленоозерный сельсовет, 20 км восточнее села Соленоозерное, 1 км южнее лога Крутой.	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие	353000	321600.00	0.91
29	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_8_sot._snt_dnp_937266771	28.07.2018	19:11:100807:571	Ширинский район, западный берег Малого плеса озера Беле, квартал 7, участок 41	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	щебень, гравий	Ограждение, общие системы охраны территории	797	402000.00	504.39
30	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_7_sot._snt_dnp_1632574029	23.07.2018	19:11:100807:101	р-н Ширинский, западный берег Малого Плеса оз. Беле, квартал №2, участок №41.	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	щебень, гравий	Общие системы охраны территории	679	201000.00	296.02
31	https://www.avito.ru/abakan/zemelnye_uchastki/uchastok_7_sot._snt_dnp_1424610942	05.07.2018	19:11:100807:137	Ширинский район, западный берег Малого плеса озера Белё, квартал 2, участок 1Б	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	щебень, гравий	Общие системы охраны территории	681	201000.00	295.15
32	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_34_sot._snt_dnp_1143972738	03.12.2018	-	между озером Шира и базой "Привал странников"	Береговая зона оз. Шира	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Асфальт	Отсутствие	3400	964800.00	283.76
33	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_43_sot._snt_dnp_1276054278	03.07.2018	-	между озером Шира и базой "Привал странников"	Береговая зона оз. Шира	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Асфальт	Отсутствие	4300	1527600.00	355.26
34	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-173391581?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	07.11.2016	19:11:100406:3	Респ.Хакасия, р-н Ширинский, в 4.9 км восточнее с.Солёноозёрное,в 500 м южнее оз. Тус	Береговая зона оз. Тус	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие	353000	361800.00	1.02
35	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-113497403?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	19.08.2015	-	Оз. Тус	Береговая зона оз. Тус	Осваиваемая территория, новостройки	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	600	120600.00	201.00
36	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-159928875?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	21.05.2016	19:11:020114:13	Республика Хакасия, Ширинский район, п. Жемчужный, садоводческое товарищество "Санаторное", квартал 14, участок № 9	Дачная зона, удаленная от берега оз. Шира	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	щебень, гравий	Ограждение	1260	201000.00	159.52
37	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 22.06.2018г. по делу № 3а-130/2018	01.01.2016	19:11:100808:216	Республика Хакасия, Ширинский район, в 14,5 км на северо-востоке от с. Целинное, в 6,9 км на северо-восток от устья р. Туим, северо-западный берег Большого Плеса оз. Беле, участок 1	IV	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	щебень, гравий	Отсутствие	82287	1860020.00	22.60
38	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 22.06.2018г. по делу № 3а-131/2018	01.01.2016	19:11:140405:19	Республика Хакасия, Ширинский район, в 14 км на северо-востоке от с. Шира, в 2-х км от трассы Шира-Новоселово, южный берег Большого Плеса оз. Беле	III	Отсутствие капитальных строений	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	83247	1881720.12	22.60
39	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 22.06.2018г. по делу № 3а-131/2018	01.01.2016	19:11:140402:14	Респ. Хакасия, р-н Ширинский, в 14 км на северо-востоке от пгт.Шира, в 2-х км от трассы Шира-Новоселово, южный берег Большого Плеса оз.Беле	III	Отсутствие капитальных строений	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	75745	1712144.67	22.60
40	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 19.01.2018г. по делу № 3а-70/2018	01.01.2016	19:11:100808:210	Республика Хакасия, Ширинский район, в 14,5 км на северо-востоке от с. Целинное, в 6,9 км на северо-восток от устья р. Туим, северо-западный берег Большого Плеса оз. Беле, участок 3	IV	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	щебень, гравий	Отсутствие	45341	1198428.10	26.43
41	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 12.01.2018г. по делу № 3а-131/2017	01.01.2016	19:11:140402:9	Республика Хакасия, Ширинский район, в 11.4 км к северо-востоку от с Целинное, в 2-х км к востоку от устья р Туим, западный берег Большого Плеса оз Беле	IV	Отсутствие капитальных строений	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	300000	8348191.20	27.82
42	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 12.01.2018г. по делу № 3а-132/2017	01.01.2016	19:11:140402:6	Республика Хакасия, р-н Ширинский, в 10 км на северо-востоке от с Целинное, западный берег Большого Плеса оз Беле	IV	Отсутствие капитальных строений	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	300000	8348191.20	27.82
43	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 25.05.2018г. по делу № 3а-36/2018	01.01.2016	19:11:100805:39	Респ. Хакасия, р-н Ширинский, 250 м северо-восточнее оз. Большое Беле, 15 км восточнее с. Соленоозерное, на территории АО "Буденновское"	IV	Отсутствие капитальных строений	Для сезонного проживания	щебень, гравий	Отсутствие	338000	7913671.00	23.42
44	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 25.05.2018г. по делу № 3а-36/2018	01.01.2016	19:11:100405:33	Республика Хакасия, Ширинский район, южный берег озеро Тус, участок №6в	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	щебень, гравий	Отсутствие	300000	11009346.00	36.70
45	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 25.05.2018г. по делу № 3а-36/2018	01.01.2016	19:11:100406:5	Респ. Хакасия, р-н Ширинский, в 6.5 км на восток от с.Соленоозерное, юго-восточнее оз.Тус, на территории АО "Буденовское"	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	щебень, гравий	Отсутствие	353000	9614603.70	27.24
46	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 25.05.2018г. по делу № 3а-36/2018	01.01.2016	19:11:000000:308	Республика Хакасия, Ширинский район, в береговой части озера Тус, на территории АО"Буденовское"	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	щебень, гравий	Отсутствие	353000	12954555.60	36.70
Решение Верховного суда Республики Хакасия от 28.12.2017г. по делу № 3а-119/2017	01.01.2016	19:11:140402:0008	Республика Хакасия, Ширинский район, в 11 км к северо-востоку от с.Целинное, в 2.6 км к востоку от устья р.Туим, западный берег Большого Плеса оз.Беле	IV	Отсутствие капитальных строений	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	300000	8348191.20	27.82
47	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 28.12.2017г. по делу № 3а-121/2017	01.01.2016	19:11:140402:0061	Республика Хакасия, Ширинский район, в 10,5 км к северо-востоку от с Целинное, в 2,6 км к востоку от устья р Туим	IV	Отсутствие капитальных строений	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	300000	8348191.20	27.82
48	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 16.04.2018г. по делу № 3а-92/2018	19.03.2018	19:11:140407:35	Республика Хакасия, Ширинский район, восточнее перешейка оз. Беле, 24 км. на северо-восток от с. Шира, участок №2	IV	Действующие базы отдыха	Не определен	Асфальт	Отсутствие	265796	3692296.00	13.89
49	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 30.01.2018г. по делу № 3а-30/2018	01.01.2016	19:11:140402:10	Республика Хакасия, Ширинский район, в 13.5 км на северо-востоке от с. Шира, в 2-х км от трассы Шира-Новоселово, южный берег Большого Плеса оз. Беле	III	Отсутствие капитальных строений	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие	69977	2268285.50	32.42
50	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 30.01.2018г. по делу № 3а-52/2018	01.01.2016	19:11:140407:38	Республика Хакасия, Ширинский район, южный берег Малого плеса оз. Беле, 28 км на северо-восток от с. Шира, 1 км на восток от перешейка, слева от трассы Шира-Новоселово	III	Отсутствие капитальных строений	Для сезонного проживания	Асфальт	Отсутствие	600000	16176309.00	26.96

Таблица 28

Численные значения ценообразующих факторов по объектам-аналогам

№ п/п	Ссылка на источник	Дата объявления/ Дата определения стоимости	Кадастровый номер (при наличии)	Адрес	Индекс привлекательности территории расположения Х1	Характеристики застройки земельного участка Х2	Прогнозируемый тип использования Х3	Подъездная дорога Х4	Системы охраны Х5	Площадь участка, кв. м Х6	Цена предложения, руб./кв. м Y
1	https://www.avito.ru/abakan/zemelnye_uchastki/uchastok_6_sot._snt_dnp_1075018151	10.12.2018	оз. Тус	5	15	12	3	1	600	201.00
2	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-174882216	02.12.2016	Шира, ул. Озерная, 1, территория бывшей базы "Белёска"	28	10	5.5	3	1	8200	73.54
3	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_100_sot._snt_dnp_966791969	09.09.2018	оз. Белё, северная часть, заповедник	6.2	11	7	3	1	10000	71.56
4	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-253015923?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%2b%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4 https://multilisting.su/r-n-shirinskiy/s-shira/sale-land-lot/13257717-7-0-sot-350000-rub-zapadnyy-bereg-malogo-plesa-oz-belyo	29.04.2018	19:11:100807:195	Республика Хакасия, Ширинский район, западный берег Малого Плеса озера Беле, квартал 2, участок 24	42	11	12	4	20	623	451.69
5	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-157884075?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%2b%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	03.05.2016	19:11:140209:39	Респ. Хакасия, р-н Ширинский, 10 км на северо-восток от с. Целинное, 1.5 км от устья р. Туим, северо-западный берег Большого Плеса оз. Беле	3	10	5.5	3	1	100000	1.21
6	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_30_ga_snt_dnp_1023000016	27.10.2018	19:11:140406:31	Республика Хакасия, Ширинский район, территория МО Целинный сельсовет, северо-восточнее с. Целинное на расстоянии 19.0 км, восточный берег оз. Беле	3	10	5.5	3	1	300000	8.04
7	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-161185143?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%2b%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	02.06.2016	Садовое общество "Жемчужина" оз. Шира	28	15	12	3	1	1000	313.56
8	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-158454119 https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-158454119?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%2b%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	10.05.2016	19:11:140209:0006	Ширинский район, в 15 км на северо-восток от с Целинное, в 5 км от устья р Туим, северо-западный берег Большого Плеса оз Беле, участок 2	3	10	5.5	3	1	300000	1.61
9	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-183079879?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%2b%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	11.05.2017	В районе б/о Дорожник оз. Шира	28	10	12	3	1	1400	114.86
10	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-183079879	11.05.2017	Жемчужный	28	15	5.5	3	1	1400	114.86
11	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-194033678?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%2b%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	13.10.2017	19:11:020901:63	оз. Иткуль, Колодезный	2.5	15	12	3	11	996	68.61
12	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-258329716?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%2b%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	27.09.2018	Ширинский район, село Шира, СНТ Иткуль, Шира, Хакасия	3	15	12	3	1	1000	80.40
13	https://multilisting.su/r-n-shirinskiy/s-shira/sale-land-lot/4858014-6-0-sot-350000-rub	14.12.2018	Оз, Тус база отдыха "Русская деревня"	5	15	12	3	10	600	469.00
14	https://multilisting.su/r-n-shirinskiy/s-shira/sale-land-lot/2070980-10-0-sot-249999-rub	05.10.2018	19:11:020503:120	Ширинский район, п. Жемчужный, садоводческое товарищество "Жемчужинка", ряд 1, участок № 6	28	5	12	3	1	965	208.29
15	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-58838064	26.01.2015	19:11:140406:6 19:11:140406:7	Белё	3	10	7	30	1	600000	6.70
16	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_1000_ga_snt_dnp_1497989662	16.10.2018	19:11:100706:20	Белё	6.2	10	7	3	1	100000	2.41
17	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-253089974	02.05.2018	оз. Иткуль, Колодезный	2.5	15	12	3	1	1100	80.40
18	https://multilisting.su/r-n-shirinskiy/s-shira/sale-land-lot/8798514-6-0-sot-350000-rub-kp-zhemchuzhnyy-mikrorayon	25.05.2018	200 метров от берега оз. Шира , за детским санаторием, рядом магазин ВСК	28	43	12	3	1	1200	234.50
19	https://multilisting.su/r-n-shirinskiy/s-shira/sale-land-lot/9784249-10-0-sot-300000-rub-kp-zhemchuzhnyy-st-sanatornoe-kvartal-13-uchastok-75a	07.05.2018	19:11:020113:115	около пляжа "лазурный" оз.Шира	28	5	12	3	1	1037	232.59
20	https://hakasiya.doski.ru/shirinskiy-raion/prodam-uchastok-v-p-zhemchuzhnyi-respublika-hakasiya-msg2166618.htm?cat=21&mtp=0&plc=22	21.11.2018	19:11:020201:20	р-н Ширинский, п. Колодезный, ДНТ "Степное гнездо", участок №15	2.5	5	12	30	11	691	116.35
21	https://hakasiya.doski.ru/shirinskiy-raion/prodam-uchastok-dlya-organizatsii-otdyh-na-ozere-tus-msg2912170.htm?cat=21&mtp=0&plc=22	23.10.2018	19:11:100406:0017	р-н Ширинский, в 120 м южнее озТус, участок №3-003	5	15	12	3	1	643	250.08
22	https://hakasiya.doski.ru/shira/malyi-ples-ozero-bele-shirinskiy-raion-hakasiya-msg2202077.htm?cat=21&mtp=0&plc=22	04.04.2016	первый съезд с трассы Шира-Новосолово при движении из города Красноярска	10	7	3	10	10000	40.20
23	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_1396233901	14.10.2018	19:11:020107:266	Жемчужный, Садовая, 15	17	43	16	30	11	942	853.50
24	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_30_ga_snt_dnp_1173440781	24.09.2018	19:11:140402:39	р-н Ширинский, в 10 км на северо-востоке от с Целинное, в 300 м от устья р Туим, северо-западный берег Большого Плеса оз Беле	3	10	5.5	3	1	300000	0.80
25	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_11.7_sot._snt_dnp_1706571965	21.08.2018	19:11:100807:163 19:11:100807:390	Западный берег Малого Плеса	42	11	12	4	10	1170	755.90
26	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_35_ga_snt_dnp_439551277	18.08.2018	19:11:080309:8 19:11:080309:11 19:11:080309:10 19:11:080309:9	Ширинский район, на восточном берегу Малого Плеса озера Беле, к северу от автодороги Шира-Новоселово, участки 1, 2, 3, 4	6.2	11	7	3	1	349902	39.06
27	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_11.1_sot._snt_dnp_629787923	10.08.2018	19:11:100807:80 19:11:100807:109	Ширинский район, западный берег Малого плеса оз. Беле, квартал 2, участки 11 и 10	42	11	12	4	20	1112	542.27
28	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_35_ga_snt_dnp_279027555	29.07.2018	19:11:100706:147	Ширинский район, территория муниципального образования Соленоозерный сельсовет, 20 км восточнее села Соленоозерное, 1 км южнее лога Крутой.	6.2	10	7	3	1	353000	0.91
29	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_8_sot._snt_dnp_937266771	28.07.2018	19:11:100807:571	Ширинский район, западный берег Малого плеса озера Беле, квартал 7, участок 41	42	11	12	4	20	797	504.39
30	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_7_sot._snt_dnp_1632574029	23.07.2018	19:11:100807:101	р-н Ширинский, западный берег Малого Плеса оз. Беле, квартал №2, участок №41.	42	11	12	4	10	679	296.02
31	https://www.avito.ru/abakan/zemelnye_uchastki/uchastok_7_sot._snt_dnp_1424610942	05.07.2018	19:11:100807:137	Ширинский район, западный берег Малого плеса озера Белё, квартал 2, участок 1Б	42	11	12	4	10	681	295.15
32	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_34_sot._snt_dnp_1143972738	03.12.2018	между озером Шира и базой "Привал странников"	28	10	7	30	1	3400	283.76
33	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_43_sot._snt_dnp_1276054278	03.07.2018	между озером Шира и базой "Привал странников"	28	10	7	30	1	4300	355.26
34	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-173391581?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	07.11.2016	19:11:100406:3	Респ.Хакасия, р-н Ширинский, в 4.9 км восточнее с.Солёноозёрное,в 500 м южнее оз. Тус	5	5	7	3	1	353000	1.02
35	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-113497403?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	19.08.2015	5	15	12	3	1	600	201.00
36	https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-shira-159928875?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=site_cpc_acqn_search_buyers_domofond.all_11092018_inh_brand_msk&utm_term=%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4	21.05.2016	19:11:020114:13	Республика Хакасия, Ширинский район, п. Жемчужный, садоводческое товарищество "Санаторное", квартал 14, участок № 9	11	5	12	4	11	1260	159.52
37	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 22.06.2018г. по делу № 3а-130/2018	01.01.2016	19:11:100808:216	Республика Хакасия, Ширинский район, в 14,5 км на северо-востоке от с. Целинное, в 6,9 км на северо-восток от устья р. Туим, северо-западный берег Большого Плеса оз. Беле, участок 1	3	5	12	4	1	82287	22.60
38	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 22.06.2018г. по делу № 3а-131/2018	01.01.2016	19:11:140405:19	Республика Хакасия, Ширинский район, в 14 км на северо-востоке от с. Шира, в 2-х км от трассы Шира-Новоселово, южный берег Большого Плеса оз. Беле	6.2	10	12	3	1	83247	22.60
39	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 22.06.2018г. по делу № 3а-131/2018	01.01.2016	19:11:140402:14	Респ. Хакасия, р-н Ширинский, в 14 км на северо-востоке от пгт.Шира, в 2-х км от трассы Шира-Новоселово, южный берег Большого Плеса оз.Беле	6.2	10	12	3	1	75745	22.60
40	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 19.01.2018г. по делу № 3а-70/2018	01.01.2016	19:11:100808:210	Республика Хакасия, Ширинский район, в 14,5 км на северо-востоке от с. Целинное, в 6,9 км на северо-восток от устья р. Туим, северо-западный берег Большого Плеса оз. Беле, участок 3	3	5	12	4	1	45341	26.43
41	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 12.01.2018г. по делу № 3а-131/2017	01.01.2016	19:11:140402:9	Республика Хакасия, Ширинский район, в 11.4 км к северо-востоку от с Целинное, в 2-х км к востоку от устья р Туим, западный берег Большого Плеса оз Беле	3	10	12	3	1	300000	27.82
42	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 12.01.2018г. по делу № 3а-132/2017	01.01.2016	19:11:140402:6	Республика Хакасия, р-н Ширинский, в 10 км на северо-востоке от с Целинное, западный берег Большого Плеса оз Беле	3	10	12	3	1	300000	27.82
43	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 25.05.2018г. по делу № 3а-36/2018	01.01.2016	19:11:100805:39	Респ. Хакасия, р-н Ширинский, 250 м северо-восточнее оз. Большое Беле, 15 км восточнее с. Соленоозерное, на территории АО "Буденновское"	3	10	12	4	1	338000	23.42
44	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 25.05.2018г. по делу № 3а-36/2018	01.01.2016	19:11:100405:33	Республика Хакасия, Ширинский район, южный берег озеро Тус, участок №6в	3	11	7	4	1	300000	36.70
45	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 25.05.2018г. по делу № 3а-36/2018	01.01.2016	19:11:100406:5	Респ. Хакасия, р-н Ширинский, в 6.5 км на восток от с.Соленоозерное, юго-восточнее оз.Тус, на территории АО "Буденовское"	3	11	7	4	1	353000	27.24
46	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 25.05.2018г. по делу № 3а-36/2018	01.01.2016	19:11:000000:308	Республика Хакасия, Ширинский район, в береговой части озера Тус, на территории АО"Буденовское"	3	11	7	4	1	353000	36.70
47	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 28.12.2017г. по делу № 3а-119/2017	01.01.2016	19:11:140402:0008	Республика Хакасия, Ширинский район, в 11 км к северо-востоку от с.Целинное, в 2.6 км к востоку от устья р.Туим, западный берег Большого Плеса оз.Беле	3	10	12	3	1	300000	27.82
48	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 28.12.2017г. по делу № 3а-121/2017	01.01.2016	19:11:140402:0061	Республика Хакасия, Ширинский район, в 10,5 км к северо-востоку от с Целинное, в 2,6 км к востоку от устья р Туим	3	10	12	3	1	300000	27.82
49	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 16.04.2018г. по делу № 3а-92/2018	19.03.2018	19:11:140407:35	Республика Хакасия, Ширинский район, восточнее перешейка оз. Беле, 24 км. на северо-восток от с. Шира, участок №2	3	11	5.5	30	1	265796	13.89
50	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 30.01.2018г. по делу № 3а-30/2018	01.01.2016	19:11:140402:10	Республика Хакасия, Ширинский район, в 13.5 км на северо-востоке от с. Шира, в 2-х км от трассы Шира-Новоселово, южный берег Большого Плеса оз. Беле	6.2	10	12	3	1	69977	32.42
51	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 30.01.2018г. по делу № 3а-52/2018	01.01.2016	19:11:140407:38	Республика Хакасия, Ширинский район, южный берег Малого плеса оз. Беле, 28 км на северо-восток от с. Шира, 1 км на восток от перешейка, слева от трассы Шира-Новоселово	6.2	10	12	30	1	600000	26.96
52	Решение Верховного суда Республики Хакасия от 09.02.2018г. по делу № 3а-71/2018	01.01.2016	19:11:020503:256	Республика Хакасия, Ширинский район, п. Жемчужный, севернее территории центральной котельной ЗАО "Курорт "Озеро Шира" на расстоянии 20 м, участок 1	11	11	7	4	1	6000	54.78

Для отражения структуры зависимости между исследуемыми величинами построим диаграммы рассеивания. Для построения диаграмм по оси абсцисс откладываются значения факторов, по оси ординат – соответствующие значения цен предложения за 1 кв.м.

Соответствующие графики представлены на Рисунке 44.

Независимая переменная Х1 – Индекс привлекательности территории расположения	Независимая переменная Х2– Характеристики застройки земельного участка
Независимая переменная Х3 – Прогнозируемый тип использования	Независимая переменная Х4 – Подъездная дорога
Независимая переменная Х5 – Системы охраны	Независимая переменная Х6 – Площадь, га

Рисунок 44. Диаграммы рассеивания

По расположению точек на графиках видно, что связь между изучаемой величиной (ценой квадратного метра участка) и выбранными факторами присутствует, кроме того, корректно отражена направленность влияния факторов.

Для каждой парной зависимости определен коэффициент достоверности аппроксимации (коэффициент детерминации) R2 показывает степень соответствия трендовой модели исходным данным. Его значение может лежать в диапазоне от 0 до 1. Чем ближе R2 к 1, тем точнее модель описывает имеющиеся данные.

Интерпретировать величины полученных значений коэффициента можно исходя из следующих количественных критериев оценки тесноты связи изучаемых величин:

Таблица 29

Количественные критерии оценки тесноты связи

Величина коэффициента детерминации	Степень связи
До 0,2	Практически отсутствует, слабая
От 0,2 до 0,3	Умеренная
От 0,3 до 0,5	Заметная
От 0,5 до 0,7	Сильная
От 0,7 до 0,9999	Очень сильная

Согласно предложенной интерпретации, можно заключить, что цена квадратного метра участка очень сильно зависит от привлекательности территории расположения, характеристик застройки, сильно зависит от типа прогнозируемого использования, подъездной дороги, систем охраны и площади.

Модель линейной множественной регрессии реализована с помощью средств MSExcel.

Входные данные – значения ценообразующих факторов (Х1, Х2, Х3, Х4, Х5, Х6), значение результирующей функции (Y) по каждому по каждому объекту-аналогу (Таблица 28). Выходные данные – коэффициенты при соответствующих факторных переменных в уравнении регрессии (α0, α1, α2, α3, α4, α5, α6) (Таблица 30).

Таблица 30

Коэффициенты регрессии

Коэффициент	Значение
Свободный член α0	-174.6774
α1	5.5289
α2	7.7134
α3	11.4501
α4	3.6437
α5	11.3220
α6	-0.00014

Таким образом, получаем результат в виде уравнения множественной линейной регрессии:

Y = -174.6774+5.5289·X1+7.7134·X2+11.4501·X3+3.6437·X4+11.3220·X5--0.00014·X6

Анализ показателей качества статистической модели

Судить о качестве построенной модели следует на основе расчета и анализа статистических оценок точности результатов регрессионной модели.

Основные показатели качества уравнения регрессии так же рассчитаны средствами MSExcel (Таблица 31).

Таблица 31.

Результаты регрессионного анализа

Показатели	Значение
Множественный R	87.73%
R-квадрат	76.97%
Нормированный R-квадрат	73.96%
Наблюдения	52

Дисперсионный анализ	df	SS	MS	F	Значимость F
Регрессия	6	1521887.881	253647.980	25.6168	0.0000%
Остаток	45	455474.550	9901.621
Итого	51	1977362.431

Коэффициенты	Стандартная ошибка	t-статистика (tкрит=0,002)	P-Значение	Нижние 95%	Верхние 95%
α0	-174.6774	63.798	-2.738	0.87621%	-303.097	-46.258
α1	5.5289	1.270	4.352	0.00743%	2.972	8.086
α2	7.7134	2.128	3.625	0.07197%	3.431	11.996
α3	11.4501	5.544	2.065	4.45421%	0.291	22.609
α4	3.6437	1.585	2.299	2.60858%	0.454	6.834
α5	11.3220	3.200	3.538	0.09328%	4.881	17.763
α6	-0.00014	0.000	-1.321	19.29%	0.000	0.000

«R-квадрат» - коэффициент детерминации 76,97%. Это означает, что полученная модель на 76,97% объясняет изменение цен при влиянии факторов, включенных в модель. Сила связи считается высокой при нормированном R-квадрате более 70%. Полученное значение является довольно высоким.

«Нормированный R-квадрат» - коэффициент детерминации, скорректированный на число степеней свободы, равен 73.96%. После поправки величина уменьшилась незначительно, что говорит о высоком качестве модели по этому показателю.

Дисперсионный анализ – проверка значимости полученного уравнения регрессии с помощью F- критерия. «Значимость F» - вероятность признать влияние факторов значимым при отсутствии такового влияния. Ее значение должно быть меньше стандартных уровней доверительной вероятности (например, 0,05). Рассчитанное «Значимость F» близко к нулю, таким образом, полученное уравнение регрессии в целом статистически значимо.

Проверка статистической значимости коэффициентов уравнения регрессии по отдельности с помощью t-критерия показывает, что 6 (шесть) коэффициентов являются статистически значимыми.

Расчет стоимости объектов оценки

Расчет стоимости земельных участков-объектов оценки с помощью регрессионной модели производится путем подстановки в полученное уравнение линейной регрессии значений факторных переменных. Для этого необходимо определить значение всех факторных переменных по каждому объекту оценки. В результате, получим точечный прогноз стоимости земельных участков.

Для объектов, с площадью, превышающей 30000кв.м, был введен понижающий коэффициент. Значение соответствующего коэффициента на фактор масштаба выбрано согласно Справочнику оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2» под редакцией Лейфера Л.А., равный 0,7992 Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2» под редакцией Лейфера Л.А. Таблица 35 .

Результат определения значения факторных переменных, а также итоговый расчет стоимости объектов оценки представлен в Таблице 32.

Таблица 32

Итоговый расчет стоимости объектов оценки

№ п/п	Кадастровый номер объекта оценки	Индекс привлекательности территории α1 =5.5289	Характеристики застройки земельного участка α2 =7.7134	Прогнозируемый тип использования α3 =11.4501	Подъездная дорога α4 =3.6437	Системы охраны α5 =11.3220	Площадь участка, кв. м α6 =-0.00014	Свободный член α0 =--174.6774	Расчетное значение, руб./кв. м	Корректирующий коэффициент на фактор масштаба (Лейфер 2018 №2, табл. 35)	Стоимость, руб.
1	19:11:100404:3	Береговая зона оз. Тус	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
Xi	5	10	7	3	1	75698
αi·Xi	27.64468	77.13449	80.15042	10.931	11.32197	-10.2325	-174.677	17.60	0.79	1332284.80
2	19:11:100405:10	Береговая зона оз. Тус	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
5	11	7	3	10	170699
27.64468	84.84794	80.15042	10.931	113.2197	-23.0744	-174.677	94.04	0.79	16052533.96
3	19:11:100405:109	Береговая зона оз. Тус	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
5	10	7	3	1	73815
27.64468	77.13449	80.15042	10.931	11.32197	-9.97801	-174.677	17.80	0.79	1313907.00
4	19:11:100405:192	Береговая зона оз. Тус	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
5	11	7	3	10	16001
27.6447	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-2.1630	-174.6774	139.95	2239339.95
5	19:11:100405:193	Береговая зона оз. Тус	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
5	11	7	3	10	154698
27.6447	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-20.9114	-174.6774	95.75	0.79	14812333.50
6	19:11:100706:146	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	606
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0819	-174.6774	407.50	246945.00
7	19:11:100706:4	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	875
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1183	-174.6774	407.46	356527.50
8	19:11:100706:5	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	875
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1183	-174.6774	407.46	356527.50
9	19:11:100706:6	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	875
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1183	-174.6774	407.46	356527.50
10	19:11:100805:36	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	2000
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.2704	-174.6774	407.31	814620.00
11	19:11:100807:10	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	845
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1142	-174.6774	407.47	344312.15
12	19:11:100807:104	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	2978
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.4026	-174.6774	407.18	1212582.04
13	19:11:100807:11	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1271
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1718	-174.6774	407.41	517818.11
14	19:11:100807:13	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	905
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1223	-174.6774	407.46	368751.30
15	19:11:100807:136	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	11422
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-1.5440	-174.6774	406.04	4637788.88
16	19:11:100807:138	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	2349
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.3175	-174.6774	407.26	956653.74
17	19:11:100807:143	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	3710
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.5015	-174.6774	407.08	1510266.80
18	19:11:100807:146	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	11489
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-1.5530	-174.6774	406.03	4664878.67
19	19:11:100807:16	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	598
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0808	-174.6774	407.50	243685.00
20	19:11:100807:17	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	2600
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.3515	-174.6774	407.23	1058798.00
21	19:11:100807:18	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	678
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0916	-174.6774	407.49	276278.22
22	19:11:100807:181	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	852
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1152	-174.6774	407.47	347164.44
23	19:11:100807:183	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	852
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1152	-174.6774	407.47	347164.44
24	19:11:100807:21	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	2000
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.2704	-174.6774	407.31	814620.00
25	19:11:100807:221	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	990
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1338	-174.6774	407.45	403375.50
26	19:11:100807:23	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	6000
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.8111	-174.6774	406.77	2440620.00
27	19:11:100807:242	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	512
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0692	-174.6774	407.51	208645.12
28	19:11:100807:243	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	525
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0710	-174.6774	407.51	213942.75
29	19:11:100807:244	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	525
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0710	-174.6774	407.51	213942.75
30	19:11:100807:247	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	600
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0811	-174.6774	407.50	244500.00
31	19:11:100807:27	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	4908
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.6634	-174.6774	406.92	1997163.36
32	19:11:100807:28	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	4908
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.6634	-174.6774	406.92	1997163.36
33	19:11:100807:3	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	720
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0973	-174.6774	407.48	293385.60
34	19:11:100807:30	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	500
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0676	-174.6774	407.51	203755.00
35	19:11:100807:31	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	193
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0261	-174.6774	407.55	78657.15
36	19:11:100807:33	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1500
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.2028	-174.6774	407.38	611070.00
37	19:11:100807:330	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	982
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1327	-174.6774	407.45	400115.90
38	19:11:100807:34	II	Отсутствие капитальных строений	Не определен	Грунт	Отсутствие
22	10	5.7	3	1	500
121.6366	77.1345	65.2653	10.9310	11.3220	-0.0676	-174.6774	111.54	55770.00
39	19:11:100807:38	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	3529
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.4770	-174.6774	407.10	1436655.90
40	19:11:100807:4	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1304
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1763	-174.6774	407.40	531249.60
41	19:11:100807:43	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	3124
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.4223	-174.6774	407.16	1271967.84
42	19:11:100807:48	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	4306
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.5821	-174.6774	407.00	1752542.00
43	19:11:100807:496	II	Отсутствие капитальных строений	Сельскохозяйственное использование	Грунт	Отсутствие
22	10	5.9	3	1	204553
121.6366	77.1345	67.5554	10.9310	11.3220	-27.6506	-174.6774	68.14	0.79	13938241.42
44	19:11:100807:5	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1056
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1427	-174.6774	407.44	430256.64
45	19:11:100807:52	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	450
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0608	-174.6774	407.52	183384.00
46	19:11:100807:520	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	9008
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-1.2177	-174.6774	406.36	3660490.88
47	19:11:100807:521	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	996
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1346	-174.6774	407.45	405820.20
48	19:11:100807:522	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1000
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1352	-174.6774	407.45	407450.00
49	19:11:100807:523	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	595
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0804	-174.6774	407.50	242462.50
50	19:11:100807:524	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	985
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1331	-174.6774	407.45	401338.25
51	19:11:100807:525	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	988
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1336	-174.6774	407.45	402560.60
52	19:11:100807:526	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1392
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1882	-174.6774	407.39	567086.88
53	19:11:100807:527	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	998
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1349	-174.6774	407.45	406635.10
54	19:11:100807:543	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	800
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1081	-174.6774	407.47	325976.00
55	19:11:100807:586	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	800
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1081	-174.6774	407.47	325976.00
56	19:11:100807:6	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1200
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1622	-174.6774	407.42	488904.00
57	19:11:100807:617	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1248
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1687	-174.6774	407.41	508447.68
58	19:11:100807:618	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	49325
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-6.6676	-174.6774	316.72	0.79	15622214.00
59	19:11:100807:637	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1003
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1356	-174.6774	407.45	408672.35
60	19:11:100807:638	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1040
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1406	-174.6774	407.44	423737.60
61	19:11:100807:660	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1205
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1629	-174.6774	407.42	490941.10
62	19:11:100807:661	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	955
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1291	-174.6774	407.45	389114.75
63	19:11:100807:662	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	875
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1183	-174.6774	407.46	356527.50
64	19:11:100807:663	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	873
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1180	-174.6774	407.46	355712.58
65	19:11:100807:666	II	Отсутствие капитальных строений	Сельскохозяйственное использование	Грунт	Отсутствие
22	10	5.9	3	1	81079
121.6366	77.1345	67.5554	10.9310	11.3220	-10.9599	-174.6774	81.32	0.79	6593344.28
66	19:11:100807:667	II	Отсутствие капитальных строений	Сельскохозяйственное использование	Грунт	Отсутствие
22	10	5.9	3	1	302850
121.6366	77.1345	67.5554	10.9310	11.3220	-40.9380	-174.6774	57.64	0.79	17456274.00
67	19:11:100807:672	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1027
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1388	-174.6774	407.44	418440.88
68	19:11:100807:673	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1027
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1388	-174.6774	407.44	418440.88
69	19:11:100807:674	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1052
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1422	-174.6774	407.44	428626.88
70	19:11:100807:677	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	800
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1081	-174.6774	407.47	325976.00
71	19:11:100807:678	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	800
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1081	-174.6774	407.47	325976.00
72	19:11:100807:681	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	800
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1081	-174.6774	407.47	325976.00
73	19:11:100807:682	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	799
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1080	-174.6774	407.47	325568.53
74	19:11:100807:686	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	799
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1080	-174.6774	407.47	325568.53
75	19:11:100807:687	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	799
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1080	-174.6774	407.47	325568.53
76	19:11:100807:688	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	799
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1080	-174.6774	407.47	325568.53
77	19:11:100807:689	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	799
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1080	-174.6774	407.47	325568.53
78	19:11:100807:70	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	982
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1327	-174.6774	407.45	400115.90
79	19:11:100807:708	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	2390
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.3231	-174.6774	407.26	973351.40
80	19:11:100807:78	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	2000
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.2704	-174.6774	407.31	814620.00
81	19:11:100807:799	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1689
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.2283	-174.6774	407.35	688014.15
82	19:11:100807:8	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1075
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1453	-174.6774	407.44	437998.00
83	19:11:100807:800	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	598
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0808	-174.6774	407.50	243685.00
84	19:11:100807:801	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	6721
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.9085	-174.6774	406.67	2733229.07
85	19:11:100807:86	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	572
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0773	-174.6774	407.50	233090.00
86	19:11:100807:91	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	353
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0477	-174.6774	407.53	143858.09
87	19:11:140209:21	II	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
22	10	7	3	1	33084
121.6366	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-4.4722	-174.6774	96.40	0.79	3189297.60
88	19:11:140402:13	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	10	7	3	1	200000
34.2794	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-27.0352	-174.6774	9.56	0.79	1912000.00
89	19:11:140402:17	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	10	7	3	1	10912
34.2794	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-1.4750	-174.6774	37.66	410945.92
90	19:11:140402:22	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	10	7	3	1	15651
34.2794	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-2.1156	-174.6774	37.02	579400.02
91	19:11:140402:28	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	10	7	3	1	10121
34.2794	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-1.3681	-174.6774	37.77	382270.17
92	19:11:140402:29	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	10	7	3	1	10572
34.2794	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-1.4291	-174.6774	37.71	398670.12
93	19:11:140402:30	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	10	7	3	1	11021
34.2794	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-1.4898	-174.6774	37.65	414940.65
94	19:11:140402:352	II	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
22	11	7	3	10	400
121.6366	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-0.0541	-174.6774	236.05	94420.00
95	19:11:140402:353	II	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
22	11	7	3	10	30536
121.6366	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-4.1277	-174.6774	183.26	0.79	5596027.36
96	19:11:140402:354	II	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
22	11	7	3	10	405
121.6366	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-0.0547	-174.6774	236.05	95600.25
97	19:11:140402:355	II	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
22	11	7	3	10	400
121.6366	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-0.0541	-174.6774	236.05	94420.00
98	19:11:140402:356	II	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
22	11	7	3	10	397
121.6366	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-0.0537	-174.6774	236.05	93711.85
99	19:11:140402:357	II	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
22	11	7	3	10	370
121.6366	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-0.0500	-174.6774	236.06	87342.20
100	19:11:140402:358	II	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
22	11	7	3	10	484
121.6366	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-0.0654	-174.6774	236.04	114243.36
101	19:11:140402:359	II	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
22	11	7	3	10	486
121.6366	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-0.0657	-174.6774	236.04	114715.44
102	19:11:140402:360	II	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
22	11	7	3	10	398
121.6366	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-0.0538	-174.6774	236.05	93947.90
103	19:11:140402:361	II	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
22	11	7	3	10	1084
121.6366	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-0.1465	-174.6774	235.96	255780.64
104	19:11:140402:362	II	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
22	11	7	3	10	288
121.6366	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-0.0389	-174.6774	236.07	67988.16
105	19:11:140402:363	II	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
22	11	7	3	10	262
121.6366	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-0.0354	-174.6774	236.07	61850.34
106	19:11:140402:364	II	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
22	11	7	3	10	397
121.6366	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-0.0537	-174.6774	236.05	93711.85
107	19:11:140402:41	II	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
22	11	7	3	10	2245
121.6366	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-0.3035	-174.6774	235.80	529371.00
108	19:11:140402:47	II	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
22	11	7	3	10	2012
121.6366	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-0.2720	-174.6774	235.84	474510.08
109	19:11:140402:5	III	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	11	7	3	1	71951
34.2794	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-9.7260	-174.6774	29.33	0.79	2110322.83
110	19:11:140402:59	III	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	11	7	3	1	7306
34.2794	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-0.9876	-174.6774	45.87	335126.22
111	19:11:140402:60	III	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	11	7	3	1	75356
34.2794	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-10.1863	-174.6774	28.97	0.79	2183063.32
112	19:11:140405:17	III	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	11	7	3	1	30000
34.2794	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-4.0553	-174.6774	33.81	0.79	1014300.00
113	19:11:140405:20	III	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	11	7	3	1	42233
34.2794	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-5.7089	-174.6774	32.50	0.79	1372572.50
114	19:11:140405:24	III	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	11	7	3	1	29349
34.2794	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-3.9673	-174.6774	42.89	1258778.61
115	19:11:140405:25	III	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	11	7	3	1	28594
34.2794	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-3.8652	-174.6774	42.99	1229256.06
116	19:11:140405:26	III	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	11	7	3	1	28362
34.2794	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-3.8339	-174.6774	43.02	1220133.24
117	19:11:140405:27	III	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	11	7	3	1	28131
34.2794	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-3.8026	-174.6774	43.05	1211039.55
118	19:11:140405:28	III	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	11	7	3	1	27901
34.2794	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-3.7715	-174.6774	43.08	1201975.08
119	19:11:140405:29	III	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	11	7	3	1	27670
34.2794	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-3.7403	-174.6774	43.11	1192853.70
120	19:11:140405:46	III	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	11	7	3	1	25000
34.2794	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-3.3794	-174.6774	43.47	1086750.00
121	19:11:000000:442	II	Отсутствие капитальных строений	Сельскохозяйственное использование	Грунт	Отсутствие
22	10	5.9	3	1	362737
121.6366	77.1345	67.5554	10.9310	11.3220	-49.0333	-174.6774	51.25	0.79	18590271.25
122	19:11:000000:444	II	Отсутствие капитальных строений	Сельскохозяйственное использование	Грунт	Отсутствие
22	10	5.9	3	1	111008
121.6366	77.1345	67.5554	10.9310	11.3220	-15.0056	-174.6774	78.13	0.79	8673055.04
123	19:11:000000:445	II	Отсутствие капитальных строений	Сельскохозяйственное использование	Грунт	Отсутствие
22	10	5.9	3	1	185810
121.6366	77.1345	67.5554	10.9310	11.3220	-25.1170	-174.6774	70.14	0.79	13032713.40
124	19:11:000000:448	II	Отсутствие капитальных строений	Сельскохозяйственное использование	Грунт	Отсутствие
22	10	5.9	3	1	27195
121.6366	77.1345	67.5554	10.9310	11.3220	-3.6761	-174.6774	110.23	2997704.85
125	19:11:000000:609	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	976
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1319	-174.6774	407.45	397671.20
126	19:11:020102:1	Жилая зона поселка Жемчужный	Действующие базы отдыха	Постоянное проживание	Асфальт	Ограждение, общие системы охраны территории
17	11	16	30	20	1089
93.9919	84.8479	183.2010	109.3100	226.4393	-0.1472	-174.6774	522.97	569514.33
127	19:11:100706:1	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	8388
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-1.1339	-174.6774	406.45	3409302.60
128	19:11:100706:145	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	11878
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-1.6056	-174.6774	405.98	4822230.44
129	19:11:100807:690	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	799
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1080	-174.6774	407.47	325568.53
130	19:11:100807:691	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	799
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1080	-174.6774	407.47	325568.53
131	19:11:100807:692	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	799
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1080	-174.6774	407.47	325568.53
132	19:11:100807:693	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	799
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1080	-174.6774	407.47	325568.53
133	19:11:100807:694	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	799
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1080	-174.6774	407.47	325568.53
134	19:11:100807:695	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	799
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1080	-174.6774	407.47	325568.53
135	19:11:100807:697	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	799
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1080	-174.6774	407.47	325568.53
136	19:11:100807:705	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	799
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1080	-174.6774	407.47	325568.53
137	19:11:100808:25	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	10000
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-1.3518	-174.6774	406.23	4062300.00
138	19:11:100808:26	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	8979
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-1.2137	-174.6774	406.37	3648796.23
139	19:11:140402:15	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	10	7	3	1	45374
34.2794	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-6.1335	-174.6774	26.08	0.79	1183353.92
140	19:11:140402:16	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	10	7	3	1	13436
34.2794	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-1.8162	-174.6774	37.32	501431.52
141	19:11:140405:21	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	10	7	3	1	14529
34.2794	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-1.9640	-174.6774	37.18	540188.22
142	19:11:140405:22	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
6.2	10	7	3	1	14529
34.2794	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-1.9640	-174.6774	37.18	540188.22
143	19:11:000000:953	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	4408
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.5959	-174.6774	406.99	1794011.92
144	19:11:000000:428	Жилая зона поселка Жемчужный	Действующие базы отдыха	Постоянное проживание	Асфальт	Ограждение, общие системы охраны территории
17	11	16	30	20	5157
93.9919	84.8479	183.2010	109.3100	226.4393	-0.6971	-174.6774	522.42	2694119.94
145	19:11:100706:7	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	875
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1183	-174.6774	407.46	356527.50
146	19:11:100807:149	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	588
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0795	-174.6774	407.50	239610.00
147	19:11:100807:151	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	894
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1208	-174.6774	407.46	364269.24
148	19:11:100807:152	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	864
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.1168	-174.6774	407.46	352045.44
149	19:11:080309:1	III	Отсутствие капитальных строений	Объекты торговли, услуги	Асфальт	Отсутствие
6.2	10	9	30	1	59
34.2794	77.1345	103.0505	109.3100	11.3220	-0.0080	-174.6774	160.41	9464.19
150	19:11:140209:1	II	Отсутствие капитальных строений	Объекты торговли, услуги	Грунт	Отсутствие
22	10	9	3	1	59
121.6366	77.1345	103.0505	10.9310	11.3220	-0.0080	-174.6774	149.39	8814.01
151	19:11:140407:1	IV	Отсутствие капитальных строений	Объекты торговли, услуги	Асфальт	Отсутствие
3	10	9	30	1	250
16.5868	77.1345	103.0505	109.3100	11.3220	-0.0338	-174.6774	142.69	35672.50
152	19:06:051204:21	IV	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Щебень, гравий	Отсутствие
3	10	7	4	1	22487
16.5868	77.1345	80.1504	14.5747	11.3220	-3.0397	-174.6774	22.05	495838.35
153	19:11:100807:1109	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	3062
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.4139	-174.6774	407.17	1246754.54
154	19:11:100807:1110	I	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
42	11	12	4	10	1653
232.2153	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.2234	-174.6774	407.36	673366.08
155	19:11:120803:2	IV	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Щебень, гравий	Отсутствие
3	10	7	4	1	29994
16.5868	77.1345	80.1504	14.5747	11.3220	-4.0545	-174.6774	21.04	631073.76
156	19:04:050302:38	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
3	11	7	3	10	99995
16.5868	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-13.5169	-174.6774	92.86	0.79	9285535.70
157	19:05:030802:2	IV	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Асфальт	Отсутствие
3	10	7	30	1	5319
16.5868	77.1345	80.1504	109.3100	11.3220	-0.7190	-174.6774	119.11	633546.09
158	19:05:030802:3	IV	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Асфальт	Общие системы охраны территории
3	10	7	30	10	19467
16.5868	77.1345	80.1504	109.3100	113.2197	-2.6315	-174.6774	219.09	4265025.03
159	19:05:070901:114	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Щебень, гравий	Отсутствие
8	10	7	4	1	59425
44.2315	77.1345	80.1504	14.5747	11.3220	-8.0328	-174.6774	35.32	0.79	2098891.00
160	19:05:070901:115	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
8	10	7	3	1	3651
44.2315	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-0.4935	-174.6774	48.60	177438.60
161	19:05:070901:116	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
8	10	7	3	1	40000
44.2315	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-5.4070	-174.6774	34.51	0.79	1380400.00
162	19:05:070901:117	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
8	10	7	3	1	80000
44.2315	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-10.8141	-174.6774	30.24	0.79	2419200.00
163	19:05:070901:118	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
8	10	7	3	1	50000
44.2315	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-6.7588	-174.6774	33.44	0.79	1672000.00
164	19:05:070901:119	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
8	10	7	3	1	143271
44.2315	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-19.3668	-174.6774	23.48	0.79	3364003.08
165	19:05:070901:120	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
8	10	7	3	1	50002
44.2315	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-6.7591	-174.6774	33.44	0.79	1672066.88
166	19:05:070901:121	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
8	10	7	3	1	49965
44.2315	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-6.7541	-174.6774	33.45	0.79	1671329.25
167	19:05:070901:122	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
8	10	7	3	1	50000
44.2315	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-6.7588	-174.6774	33.44	0.79	1672000.00
168	19:05:070901:123	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
8	10	7	3	1	50001
44.2315	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-6.7589	-174.6774	33.44	0.79	1672033.44
169	19:05:070901:124	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
8	10	7	3	1	50001
44.2315	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-6.7589	-174.6774	33.44	0.79	1672033.44
170	19:05:070901:125	III	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
8	10	7	3	1	50000
44.2315	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-6.7588	-174.6774	33.44	0.79	1672000.00
171	19:05:120501:100	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Ограждение
3	11	7	3	11	2376
16.5868	84.8479	80.1504	10.9310	124.5416	-0.3212	-174.6774	142.06	337534.56
172	19:05:120501:99	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Ограждение
3	11	7	3	11	30293
16.5868	84.8479	80.1504	10.9310	124.5416	-4.0949	-174.6774	109.25	0.79	3309510.25
173	19:06:110501:1	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
3	11	7	3	10	28394
16.5868	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-3.8382	-174.6774	127.22	3612284.68
174	19:06:120103:158	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Асфальт	Общие системы охраны территории
3	11	7	30	10	456
16.5868	84.8479	80.1504	109.3100	113.2197	-0.0616	-174.6774	229.38	104597.28
175	19:06:120103:33	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Асфальт	Общие системы охраны территории
3	11	7	30	10	53636
16.5868	84.8479	80.1504	109.3100	113.2197	-7.2503	-174.6774	175.53	0.79	9414727.08
176	19:07:010902:50	IV	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
3	10	7	3	1	28635
16.5868	77.1345	80.1504	10.9310	11.3220	-3.8708	-174.6774	17.58	503403.30
177	19:07:080403:1	IV	Отсутствие капитальных строений	Не определен	Грунт	Отсутствие
3	10	5.7	3	1	24395
16.5868	77.1345	65.2653	10.9310	11.3220	-3.2976	-174.6774	3.26	79527.70
178	19:07:100501:1	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
3	11	7	3	1	15003
16.5868	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-2.0280	-174.6774	27.13	407031.39
179	19:07:100501:2	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Щебень, гравий	Отсутствие
3	11	7	4	1	7000
16.5868	84.8479	80.1504	14.5747	11.3220	-0.9462	-174.6774	31.86	223020.00
180	19:07:100501:3	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Щебень, гравий	Отсутствие
3	11	7	4	1	23000
16.5868	84.8479	80.1504	14.5747	11.3220	-3.1090	-174.6774	29.70	683100.00
181	19:07:100501:4	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Щебень, гравий	Отсутствие
3	11	7	4	1	40000
16.5868	84.8479	80.1504	14.5747	11.3220	-5.4070	-174.6774	21.64	0.79	865600.00
182	19:07:100501:5	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Щебень, гравий	Отсутствие
3	11	7	4	1	6075
16.5868	84.8479	80.1504	14.5747	11.3220	-0.8212	-174.6774	31.98	194278.50
183	19:07:100501:6	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Щебень, гравий	Отсутствие
3	11	7	4	1	7992
16.5868	84.8479	80.1504	14.5747	11.3220	-1.0803	-174.6774	31.72	253506.24
184	19:09:100402:133	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Щебень, гравий	Отсутствие
3	11	7	4	1	1130
16.5868	84.8479	80.1504	14.5747	11.3220	-0.1527	-174.6774	32.65	36894.50
185	19:10:020601:347	IV	Действующие базы отдыха	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
3	11	12	4	10	596
16.5868	84.8479	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0806	-174.6774	191.87	114354.52
186	19:10:020601:561	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
3	11	7	3	10	9110
16.5868	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-1.2315	-174.6774	129.83	1182751.30
187	19:10:020601:636	IV	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
3	10	7	3	10	186767
16.5868	77.1345	80.1504	10.9310	113.2197	-25.2464	-174.6774	77.50	0.79	14474442.50
188	19:10:080604:18	IV	Отсутствие капитальных строений	Объекты торговли, услуги	Щебень, гравий	Отсутствие
3	10	9	4	1	109614
16.5868	77.1345	103.0505	14.5747	11.3220	-14.8172	-174.6774	26.21	0.79	2872982.94
189	19:10:080604:23	IV	Отсутствие капитальных строений	Объекты торговли, услуги	Щебень, гравий	Отсутствие
3	10	9	4	1	94653
16.5868	77.1345	103.0505	14.5747	11.3220	-12.7948	-174.6774	27.81	0.79	2632299.93
190	19:10:080604:24	IV	Отсутствие капитальных строений	Объекты торговли, услуги	Щебень, гравий	Отсутствие
3	10	9	4	1	14961
16.5868	77.1345	103.0505	14.5747	11.3220	-2.0224	-174.6774	45.97	687757.17
191	19:10:140703:26	II	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Асфальт	Отсутствие
22	10	7	30	1	15004
121.6366	77.1345	80.1504	109.3100	11.3220	-2.0282	-174.6774	222.85	3343641.40
192	19:04:010301:323	II	Отсутствие капитальных строений	Постоянное проживание	Асфальт	Отсутствие
22	10	16	30	1	26000
121.6366	77.1345	183.2010	109.3100	11.3220	-3.5146	-174.6774	324.41	8434660.00
193	19:04:080201:255	II	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Асфальт	Отсутствие
22	10	7	30	1	40823
121.6366	77.1345	80.1504	109.3100	11.3220	-5.5183	-174.6774	173.29	0.79	7074217.67
194	19:04:080201:312	II	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Асфальт	Отсутствие
22	10	7	30	1	20000
121.6366	77.1345	80.1504	109.3100	11.3220	-2.7035	-174.6774	222.17	4443400.00
195	19:04:080201:313	II	Отсутствие капитальных строений	Рекреационный бизнес	Асфальт	Отсутствие
22	10	7	30	1	69781
121.6366	77.1345	80.1504	109.3100	11.3220	-9.4327	-174.6774	170.20	0.79	11876726.20
196	19:11:020901:45	II	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
22	11	7	3	10	32999
121.6366	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-4.4607	-174.6774	183.00	0.79	6038817.00
197	19:04:050302:24	IV	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	Грунт	Общие системы охраны территории
3	5	12	3	10	40491
16.5868	38.5672	137.4007	10.9310	113.2197	-5.4734	-174.6774	107.88	0.79	4368169.08
198	19:06:040707:3	IV	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	Асфальт	Общие системы охраны территории
3	5	12	30	10	54300
16.5868	38.5672	137.4007	109.3100	113.2197	-7.3401	-174.6774	184.12	0.79	9997716.00
199	19:07:010502:1	IV	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
3	5	12	4	10	112
16.5868	38.5672	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0151	-174.6774	145.66	16313.92
200	19:07:010502:2	IV	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
3	5	12	4	10	120
16.5868	38.5672	137.4007	14.5747	113.2197	-0.0162	-174.6774	145.66	17479.20
201	19:07:010502:5	IV	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
3	5	12	4	10	54500
16.5868	38.5672	137.4007	14.5747	113.2197	-7.3671	-174.6774	109.26	0.79	5954670.00
202	19:09:010201:351	IV	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	Асфальт	Общие системы охраны территории
3	5	12	30	10	96998
16.5868	38.5672	137.4007	109.3100	113.2197	-13.1118	-174.6774	179.56	0.79	17416960.88
203	19:09:100402:135	IV	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	Асфальт	Общие системы охраны территории
3	5	12	30	10	4177
16.5868	38.5672	137.4007	109.3100	113.2197	-0.5646	-174.6774	239.84	1001811.68
204	19:09:100402:9	IV	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
3	5	12	4	10	50503
16.5868	38.5672	137.4007	14.5747	113.2197	-6.8268	-174.6774	109.69	0.79	5539674.07
205	19:11:120803:1	IV	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	Щебень, гравий	Общие системы охраны территории
3	5	12	4	10	64627
16.5868	38.5672	137.4007	14.5747	113.2197	-8.7360	-174.6774	108.18	0.79	6991348.86
206	19:09:100402:104	IV	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	Асфальт	Общие системы охраны территории
3	5	12	30	10	9739
16.5868	38.5672	137.4007	109.3100	113.2197	-1.3165	-174.6774	239.09	2328497.51
207	19:09:060401:50	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
3	11	7	3	1	7500
16.5868	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-1.0138	-174.6774	28.15	211125.00
208	19:09:070501:127	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Отсутствие	Отсутствие
3	11	7	1	1	9940
16.5868	84.8479	80.1504	3.6437	11.3220	-1.3436	-174.6774	20.53	204068.20
209	19:05:020601:11	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Ограждение
3	11	7	3	11	9516
16.5868	84.8479	80.1504	10.9310	124.5416	-1.2863	-174.6774	141.09	1342612.44
210	19:05:020601:12	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
3	11	7	3	1	57000
16.5868	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-7.7050	-174.6774	16.95	0.79	966150.00
211	19:09:010203:202	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Общие системы охраны территории
3	11	7	3	10	55000
16.5868	84.8479	80.1504	10.9310	113.2197	-7.4347	-174.6774	97.66	0.79	5371300.00
212	19:11:030402:30	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Асфальт	Отсутствие
3	11	7	30	1	8000
16.5868	84.8479	80.1504	109.3100	11.3220	-1.0814	-174.6774	126.46	1011680.00
213	19:05:020601:61	IV	Отсутствие капитальных строений	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие
3	10	12	3	1	97000
16.5868	77.1345	137.4007	10.9310	11.3220	-13.1121	-174.6774	51.81	0.79	5025570.00
214	19:05:020601:62	IV	Отсутствие капитальных строений	Для сезонного проживания	Грунт	Отсутствие
3	10	12	3	1	15000
16.5868	77.1345	137.4007	10.9310	11.3220	-2.0276	-174.6774	76.67	1150050.00
215	19:06:110201:780	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
3	11	7	3	1	8000
16.5868	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-1.0814	-174.6774	28.08	224640.00
216	19:06:110201:945	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Отсутствие	Отсутствие
3	11	7	1	1	3800
16.5868	84.8479	80.1504	3.6437	11.3220	-0.5137	-174.6774	21.36	81168.00
217	19:05:020601:174	IV	Сложившаяся дачная застройка с инфраструктурой, детские лагеря	Для сезонного проживания	Грунт	Общие системы охраны территории
3	5	12	3	10	78983
16.5868	38.5672	137.4007	10.9310	113.2197	-10.6766	-174.6774	103.77	0.79	8196065.91
218	19:10:130701:54	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Грунт	Отсутствие
3	11	7	3	1	5000
16.5868	84.8479	80.1504	10.9310	11.3220	-0.6759	-174.6774	28.48	142400.00
219	19:06:120103:167	IV	Действующие базы отдыха	Рекреационный бизнес	Асфальт	Общие системы охраны территории
3	11	7	30	10	5352
16.58681	84.84794	80.15042	109.31	113.2197	-0.72346	-174.677	228.71	1224055.92

3.5.6. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости группы «Недропользование»

К группе «Недропользование» отнесены 328 земельных участков из сегмента «Производственная деятельность», с кодами расчета вида использования 06:010, 06:011, 06:012, 06:072.

Земельные участки указанной группы отнесены к разным категориям земель, расположены в разных районах республики за чертой населенных пунктов, либо на самых границах населённых пунктов. Участки значительно различаются по площади (от 1700 кв.м. до 2000000 кв.м.).

Часть земельных участков предназначена для добычи общераспространённых полезных ископаемых (песчано-гравийные смеси, известняк, строительный камень). Другая часть – для добычи полезных ископаемых, не относящихся к общераспространенным (рудное золото, рассыпное золото, мрамор, бариты, железная руда). Также ряд земельных участков используются для размещения и эксплуатации скважин.

Земельные участки с кодом расчета вида использования 06:072 предназначены для строительства и размещения линейных объектов (в основном, линий электропередач). В целях определения кадастровой стоимости данных объектов исходим из допущения, что данные объекты необходимы для обеспечения деятельности по недропользованию.

Для наиболее точного определения кадастровой стоимости решено разделить объекты оценки на четыре подгруппы:

- 6 земельных участков отнесены к подгруппе «Недропользование – для добычи общераспространенных полезных ископаемых», присвоен код 06:010:1;

- 317 земельных участков отнесены к подгруппе «Недропользование – для добычи полезных ископаемых, не относящихся к общераспространенным», присвоен код 06:010:2;

- 4 земельных участка отнесены к подгруппе «Недропользование – скважины», присвоен код 06:010:3;

- 1 земельный участок отнесен к подгруппе «Недропользование – для лечебно-профилактических мероприятий», присвоен код 06:010:4.

Разделение на подгруппы произведено с учетом категорий объектов оценки, местоположения, а также исходя из различия ценообразующих факторов.

Так, земельные участки, отнесенные к подгруппе с кодом 06:010:1, расположены на землях лесного фонда (за исключением одного объекта), важным фактором является близость к рынкам сбыта и транспортная доступность.

Для земельных участков, отнесенных к подгруппе с кодом 06:010:2, добыча полезных ископаемых, не относящихся к общераспространенным. Земельные участки данной подгруппы находятся на землях лесного фонда. Удаленность от потребителей практически не влияет на инвестиционную привлекательность.

Земельные участки, отнесенные к подгруппе с кодом 06:010:3, находятся на землях особо охраняемых территорий и объектов, предназначены для строительства, размещения и эксплуатации скважин. Для данных земельных участков характерным признаком является близость расположения к лечебно-оздоровительным объектам, а также высокая транспортная доступность.

Земельный участок, отнесенный к подгруппе с кодом 06:010:4 расположен в Ширинском районе, находится на землях водного фонда.

Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости группы «Недропользование»

Затратный подход для определения кадастровой стоимости объектов группы «Недропользование»

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение №6 к Методическим указаниям) для группы 6 «Производственная деятельность» следует применять сравнительный либо доходный подход, применение затратного подхода не рекомендовано. В связи с этим, принято решение об отказе от применения затратного подхода для оценки объектов группы «Недропользование».

Доходный подход для определения кадастровой стоимости объектов группы «Недропользование»

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 8 Лесного кодекса РФ, лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. В соответствии с ч. 2 ст. 43 Лесного кодекса РФ, в целях осуществления геологического изучения недр, разведки и добычи полезных ископаемых лесной участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется в том числе в аренду.

При этом, согласно ч. 4 ст. 73 Лесного кодекса РФ для аренды лесного участка ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации. Ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности, утверждены Постановлением Правительства РФ от 22 мая 2007 г. № 310.

С учетом наличия достоверных сведений о ставках арендной платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности, принято решение применить доходный подход при определении кадастровой стоимости земельных участков подгрупп с кодами 06:010:1 и 06:010:2.

Сравнительный подход для определения кадастровой стоимости объектов группы «Недропользование»

В соответствии с п. 7.2. Методических указаний, определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

1) метод статистического (регрессионного) моделирования;

2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

4) метод индексации прошлых результатов.

В соответствии с п. 9.2.2.5.3.1. Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования, в числе которых указан 06:072, осуществляется в соответствии с требованиями главы VIII Методических указаний.

Согласно п. 9.2.2.5.3.6.Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования: 06:010; 06:011; 06:012 осуществляется в соответствии с требованиями главы VIII Указаний без учета оборотоспособности земельных участков.

Соответственно, в главе VIII Методических указаний в п. 8.1. предусмотрено проведение индивидуального расчета для определения стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости.

С учетом изложенных требований, определение кадастровой стоимости земельного участка подгруппы с кодом 06:010:4 произведено в порядке индивидуального расчета, объектов по остальным подгруппам в порядке массовой оценки, с применением метода типового (эталонного) объекта.

Согласно п. 7.2.2. Методических указаний, при применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

- определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

- определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

- проводится типологизация объектов недвижимости;

- формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

- определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

- корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

После расчета стоимости типового (эталонного) земельного участка для подгрупп с кодами 06:010:1 и 06:010:2 проведено согласование результатов, полученных в рамках доходного и сравнительного подхода, затем определена кадастровая стоимость всех объектов в каждой подгруппе.

Для земельного участка подгруппы 06:010:4 применен метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

Выбор типового (эталонного) объекта для подгруппы «Недропользование – для добычи общераспространенных полезных ископаемых», код 06:010:1

К указанной подгруппе отнесены 6 земельных участков для добычи общераспространённых полезных ископаемых (песчано-гравийные смеси, известняк, строительный камень).

Выбор типового (эталонного) объекта произведен по такой характеристике как площадь земельного участка.

Земельные участки подгруппы «Недропользование – для добычи общераспространенных полезных ископаемых» имеют различную площадь.

Распределение земельных участков по площади представлено в Таблице 33.

Таблица 33

Распределение земельных участков по площади

Среднее значение площади по выборке, кв.м.	88 198
Минимальное значение площади по выборке, кв.м.	47 000
Максимальное значение площади по выборке, кв.м.	174 319
Медиана выборки, кв.м.	71 000
Количество участков, площадь которых более 10 га	2
Количество участков, площадь которых менее 10 га	4

Как видно из приведенной таблицы, большинство земельных участков имеет площадь менее 10 га (100 000 кв.м.), а медианное значение по выборке из всех участков составляет 71 000 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 19:06:110201:935, площадью 75 000 кв.м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, Саяногорское лесничество, Карловское участковое лесничество, кв. 3 (ч. ч. выд. 2, 4), номер учетной записи в государственном лесном реестре: 545-2011-07, наиболее близок к медианному значению выборки участков подгруппы «Недропользование – для добычи общераспространенных полезных ископаемых».

На основании вышеизложенного, земельный участок с кадастровым номером 19:06:110201:935 принимается в качестве типового (эталонного) объекта для своей подгруппы.

Выбор типового (эталонного) объекта для подгруппы «Недропользование – для добычи полезных ископаемых, не относящихся к общераспространенным», код 06:010:2

К указанной подгруппе отнесены 317 земельных участков для добычи полезных ископаемых, не относящихся к общераспространённым (рудное золото, рассыпное золото, мрамор, бариты, железная руда), а также для строительства и размещений линейных объектов.

Выбор типового (эталонного) объекта произведен по такой характеристике как площадь земельного участка.

Распределение земельных участков по площади представлено в Таблице 34.

Таблица 34

Распределение земельных участков по площади

Среднее значение площади по выборке, кв.м.	168 723,90
Минимальное значение площади по выборке, кв.м.	20
Максимальное значение площади по выборке, кв.м.	3 928 000
Медиана выборки, кв.м.	124 466,5
Количество участков, площадь которых более 15 га	146
Количество участков, площадь которых менее 15 га	171

Как видно из приведенной таблицы, большинство земельных участков имеет площадь менее 15 га, а медианное значение по выборке из всех участков составляет 124 466,5 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 19:05:020601:56, площадью 124 733 кв. м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, р-н Аскизский, кв. 10 (ч.ч. выд. 20,25,28) Базинского участкового лесничества Бирикчульского лесничества, можно считать типовым для объектов данной подгруппы, поскольку его площадь наиболее близка к медианному значению выборки.

На основании вышеизложенного земельный участок с кадастровым номером 19:05:020601:56 принимается в качестве типового (эталонного) объекта для своей подгруппы.

Выбор типового (эталонного) объекта для подгруппы «Недропользование – скважины», код 06:010:3

К указанной подгруппе отнесены 4 земельных участка для строительства, размещения и эксплуатации скважин.

Выбор типового (эталонного) объекта произведен по такой характеристике как площадь земельного участка.

Земельные участки указанной подгруппы имеют различную площадь.

Распределение земельных участков по площади представлено в Таблице 35.

Таблица 35

Распределение земельных участков по площади

Среднее значение площади по выборке, кв.м.	3537
Минимальное значение площади по выборке, кв.м.	48
Максимальное значение площади по выборке, кв.м.	8000
Медиана выборки, кв.м.	3600
Количество участков, площадь которых более 2500 кв.м.	3
Количество участков, площадь которых менее 2500 кв.м.	1

Медианное значение по выборке из всех участков составляет 3 600 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 19:07:010902:18, площадью 3 600 кв.м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, Боградский район, в 1,3км по направлению на северо-восток от п. Туманный, соответствует медианному значению выборки участков подгруппы «Недропользование – для добычи общераспространенных полезных ископаемых».

На основании вышеизложенного, земельный участок с кадастровым номером 19:07: 010902:18 принимается в качестве типового (эталонного) объекта для своей подгруппы.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков подгрупп 06:010:1 и 06:010:2 доходным подходом

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 22.05.2007 № 310, в числе прочего утверждены ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности, при использовании лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработке месторождений полезных ископаемых, для каждого субъекта Российской Федерации. Ниже приведены ставки платы за единицу площади лесного участка.

Таблица 36

Ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности, при использовании лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработке месторождений полезных ископаемых93 Приложение к Постановлению Правительства Российской Федерации от 22.05.2007 № 310

За 1 кв.м. ставка платы составляет, соответственно, 0,28569 руб. для лесных участков, занятых хвойными породами лесных насаждений, 0,276274 руб. для лесных участков, занятых мягколиственными породами лесных насаждений.

По сведениям, предоставленным Минприроды РХ письмом от 28.02.2019 № 010-941-СА (информация по форме 2-ГЛР), в каждом лесничестве имеются хвойные и мягколиственные лесообразующие породы.

Для целей определения кадастровой стоимости принято решение произвести расчет средней ставки арендной платы в год:

(0,28569+0,276274)/2=0,280982, или 0,28 руб./кв.м. с учетом округления

С учетом необходимости применения повышающего коэффициента к ставкам в отношении Алтайского, Бейского и Усть-Абаканского районов, произведен расчет ставки платы за 1 кв.м. для лесных участков данных муниципальных образований:

0,280982 *1,2=0,3371784, или 0,34 руб./кв.м. с учетом округления.

Для определения стоимости типового (эталонного) объекта доходным подходом необходимо определить ставку капитализации. Коэффициент капитализации – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. С экономической точки зрения ставка капитализация отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем. Для расчёта ставки капитализации был использован метод рыночной экстракции. В этом методе отдельно не выделяется расчет нормы возврата капитала и дохода на капитал, а используются рыночные данные по объектам, которые сопоставимы и по доле изменения стоимости объекта недвижимости в будущем, и по рискам.

Где:

R = ставка капитализации;

NOIi – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

Vi – цена продажи i-го объекта-аналога; n-количество аналогичных объектов в недвижимости.

Основными условия подбора объектов для расчетов являются:

1) Объекты представлены на рынке как в продаже, так и в аренде;

2) Объект предлагался к продаже/аренде в один временной период;

3) Количество рассматриваемых пар не должно быть менее 5;

Для расчета использованы данные о продаже и аренде земельных участков Кемеровской области с сайта www.kuzbassfond.ru. (Таблица 37).

Таблица 37

Данные о продаже и аренде земельных участков Кемеровской области

Информация о земельных участках на продажу с разрешённым использованием "недропользование"	Цены продажи земельных участков с разрешённым использованием "недропользование" руб./кв.м.	Информация о земельных участках в аренду с разрешённым использованием "недропользование"	Цены аренды земельных участков с разрешённым использованием "недропользование" с сайта руб. /кв.м.
Дата продажи -16.12.2015; площадь - 2547 кв.м.; Покупатель - ОАО "СУЭК-Кузбасс"	61,3	Дата продажи - 13.12.2018; Площадь - 12938; Покупатель - ООО «Шахтоуправление «Майское»	9,97
Дата продажи -13.11.2015; площадь- 57207 кв.м.; Покупатель- Угольная компания "Кузбасразрезуголь"	61,3	Дата продажи - 26.05.2017; Площадь - 30594; Покупатель - АО "Черниговец"	8,4
Дата продажи - 02.10.2015; Площадь - 150844; Покупатель - ООО "Шахтоуправление "Майское"	61,3	Дата продажи - 26.05.2017; Площадь - 253453; Покупатель - АО "Салек"	10,18
Дата продажи - 02.10.2015; Площадь - 149786; Покупатель - ООО "Шахтоуправление "Майское"	61,3	Дата продажи - 22.09.2017; Площадь - 156564; Покупатель - АО разрез «Шестаки»	9,68
Дата продажи - 16.12.2015; Площадь - 31 228; Покупатель - ОАО "СУЭК- Кузбасс" .	61,3	Дата продажи - 22.09.2017; Площадь - 988; Покупатель - АО разрез «Шестаки».	9,51

R= (1/5) * ((9,97/61,30) +(8,40/61,30) +(10,18/61,30) +(9,68/61,30) +(9,51/61,30)) =0,15

В результате расчёта методом рыночной экстракции ставка капитализации определена в размере 0,15%.

УПКС доходным подходом определен по формуле:

ставка арендной платы за 1 кв.м./ставка капитализации.

По указанной формуле рассчитан УПКС:

для лесных участков Алтайского, Бейского и Усть-Абаканского районов 0,3371784/0,15=2,247856, или 2,25 руб./кв.м. с учетом округления,

для лесных участков иных районов 0,280982/0,15=1,8732133, или 1,87 руб./кв.м. с учетом округления.

На основе полученных результатов определена кадастровая стоимость типового (эталонного) объекта для каждой подгруппы по формуле: площадь*УПКС:

- для подгруппы с кодом 06:010:1 «Недропользование – для добычи общераспространенных полезных ископаемых», 75 000*1,87=140250 руб.;

- для подгруппы с кодом 06:010:2 «Недропользование – для добычи полезных ископаемых, не относящихся к общераспространенным» 124 733 *1,87=233250,71 руб.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков для подгруппы 06:010:1 сравнительным подходом

Для целей расчета стоимости типового (эталонного) объекта изучены предложения и сделки по продаже земельных участков со схожим назначением, как на территории Республики Хакасия, так и на территории соседних регионов – в Красноярском крае и Кемеровской области. Использованы данные с сайтов www.avito.ru, www.business-asset.com, www.kuzbassfond.ru и портала «Росреестр».

Для расчета приняты объекты-аналоги, наиболее подходящие по таким параметрам, как вид разрешенного использования и площадь участка (Таблица 38).

Таблица 38

Описание объектов-аналогов, для расчета стоимости типового (эталонного) участка подгруппы 06:010:1

№ п/п	Дата предложения	Стоимость, руб.	Цена, руб./кв. м	Площадь, кв. м	Адрес	Целевое назначение	Источник
1	21.05.2015	5 500 000	40,74	135 000	Республика Хакасия, Абакан	Под разработку карьера ПГС	ruads.org
2	13.02.2016	4 000 000	9,09	440 000	Республика Хакасия, Аскизский тракт	Под разработку карьера ПГС	ruads.org
3	31.10.2014	4 900 000	19,60	250 000	Республика Хакасия, Абакан	Под разработку карьера ПГС	ruads.org
4	20.09.2015	2 500 000	50,00	50 000	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район	Земли промышленности	ruads.org
5	01.09.2013	1 200 000	22,68	52 905	Республика Хакасия, Алтайский район	Земли промышленности	https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/p/is/cc_informSections/ais_mrn
6	10.11.2014	1 344 000	57,44	23 400	Кемеровская область. Беловский район	Под разработку карьера ПГС	kuzbassfond.ru
7	02.04.2014	240 000	57,12	4 202	Кемеровская область. Беловский район	Под разработку карьера ПГС	kuzbassfond.ru
8	29.07.2014	10 000 000	33,33	300 000	Республика Хакасия, вдоль трассы М54	Земли промышленности	ruads.org
9	20.10.2014	1 500 000	30,00	50 000	Республика Хакасия, Абакан	Земли промышленности	ruads.org
10	09.02.2017	25 000 000	83,33	300 000	Красноярск	Под разработку карьера ПГС	ruads.org
11	15.10.2016	1 750 000	29,17	60 000	Красноярск	Под разработку карьера ПГС	ruads.org
12	16.09.2016	350 000	35,00	10 000	Красноярск	Под разработку карьера ПГС	ruads.org
13	19.10.2017	900 000	36,00	25 000	Красноярский край, Емельяновский район	Под разработку карьера ПГС	ruads.org
14	01.07.2016	250 000	25,00	10 000	Республика Хакасия, Солёноозёрное	Под разработку карьера ПГС	business-asset.com

Цена продажи на земельные участки в среднем составляет 37 руб./кв. м.

Для выбранных земельных участков уточнены количественные и качественные характеристики, позволяющие идентифицировать объекты. Идентификация объектов-аналогов проведена по следующим параметрам: кадастровый номер, площадь, категория земель и разрешенное использование, точный адрес объекта.

По выбранным объектам-аналогам определена стоимость типового (эталонного) объекта – земельного участка с кадастровым номером 19:06:110201:935.

Расчет стоимости эталонного объекта приведен в Таблице 39.

Таблица 39

Расчет стоимости типового (эталонного) объекта для подгруппы 06:010:1

Наименование	Объект оценки (эталон)	Объект аналог №1	Объект аналог №2	Объект аналог №3	Объект аналог №4
Кадастровый номер	19:06:110201:935	42:01:0112002:76	24:11:0290203:364	19:11:100501:38	19:11:100501:43
Местоположение	Республика Хакасия, Бейский район, Саяногорское лесничество, Карловское участковое лесничество, кв. 3	Кемеровская область, Беловский район, в границах фонда перераспределения колхоза "Каралдинский"	Красноярский край, Емельяновский район, Солонцовский сельсовет, земельный массив СПК "Солонцы", центральная часть кадастрового квартала 24:11:0290203, участок № 13	Республика Хакасия,Ширинский район, территория МО Соленоозерный сельсовет, северо-восточнее с. Соленоозерное на расстоянии 4,9 км, справа от автодороги Троицкое-Шира-Ужур-Ачинск	Республика Хакасия, Ширинский район, территория МО Соленоозерный сельсовет, северо-восточнее с. Соленоозерное на расстоянии 5,7 км, справа от автодороги Троицкое-Шира-Ужур-Ачинск на расстоянии 1,2 км, участок 2.
Цена, руб.	1 334 000	900 000	8 825 000	8 282 175
Цена за 1 кв.м., руб.	57.01	35.94	25	25
Площадь	75000	23 400	25 041	353 000	331 287
Корректировка на местоположение	0.5	0.63	1.00	1.00
Корректировка на площадь	1.00	1.00	1.00	1.00
Коммуникации и подъездные пути	Реализуются самостоятельно добывающей компанией	Реализуются самостоятельно добывающей компанией	Реализуются самостоятельно добывающей компанией	Реализуются самостоятельно добывающей компанией
Корректировка на коммуникации и подъездные пути	1.00	1.00	1.00	1.00
Дата оценки/сделки	10.11.2014	19.10.2017	01.07.2016	01.07.2016
Корректировка на дату	1.00	1.00	1.00	1.00
Параметр сделки	Сделка	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка на сделку	1.00	0.81	0.81	0.81
Суммарная корректировка	0.5	0.51	0.81	0.81
Скорректированная цена за единицу сравнения, руб	28.51	18.33	20.25	20.25
Весовой коэффициент	0.27	0.18	0.27	0.27
Средневзвешенная стоимость за единицу сравнения, руб.	22.14	7.77	3.33	5.52	5.52

УПКС типового (эталонного) земельного участка для подгруппы «Недропользование – для добычи общераспространённых полезных ископаемых», с кодом 06:010:1, составляет 22,14 руб./кв.м.

Кадастровая стоимость типового (эталонного) участка составила 1 660 500 руб.

Выбор и обоснование корректировок для подгруппы 06:010:1

Корректировка на местоположение подразумевает отличие стоимости объекта в зависимости от его местоположения. Основным условием является нахождение земельного участка в непосредственной близости к месту добычи полезных ископаемых. В анализе сделок и предложений по объектам-аналогам выявлено также отличие цен в зависимости от региона, в котором находится объект–аналог. Произведен расчет среднего значения цены сделки/предложения по Республике Хакасия, Кемеровской области и Красноярскому краю (Таблица 40).

Таблица 40

Расчет среднего значения цены сделки/предложения по Республике Хакасия, Кемеровской области и Красноярскому краю

№ п/п	Цена сделки/предложения в Республике Хакасия, руб./кв.м.	Цена сделки/предложения в Кемеровской области, руб./кв.м.	Цена сделки/предложения в Красноярском крае, руб./кв.м.
1	40.74	57.44	83.33
2	9.09	57.12	29.17
3	19.6	35
4	50	36
5	22.68
6	33.33
7	30
8	25
Среднее значение цены сделки/предложения	28.8	57.28	45.87

Для определения размера корректировки определено соотношение средней цены сделки/предложения объектов, расположенных на территории Республики Хакасия, к средней цене сделки/предложения объектов, расположенных на территории других регионов.

Таким образом, размер корректировки составляет:

28.8/57.28 = 0.5 для объектов, расположенных в Кемеровской области,

28.8/45.87 = 0.63 для объектов, расположенных в Красноярском крае.

Корректировка на площадь земельного участка подразумевает отличие стоимости объекта в зависимости от масштаба объекта. Как правило, объекты с меньшей площадью имеют большее число возможных покупателей и, следовательно, более привлекательны. Площади объекта оценки и объектов-аналогов различны. Однако, в соответствии с рыночными данными о сделках (информация приведена в Таблице 41), взаимосвязь цены объектов и площади объектов не наблюдается.

Таблица 41

Данные о сделках

№ п/п	Информация об участке (источник информации: kuzbassfond.ru)	Площадь кв.м.	Цена руб./кв.м.
1	Кемеровская обл. Прокопьевский район. Фонд распределения. 42:10:0107007:1483, Разрешеное использование: для сельскохозяйственного производства.	2 547,00	61,30 ₽
2	Кемеровская обл., Прокопьевский район, СХПК "Талдинский", фонд перераспределения. 42:10:0107007:1485.	8 221,00	61,30 ₽
3	Кемеровская обл., Прокопьевский район, СХПК "Талдинский", фонд перераспределения. 42:10:0107007:1499. 31228 кв.м.	31 228,00	61,30 ₽
4	Кемеровская обл., Прокопьевский муници-пальный район, в границах фонда перераспре-деления земель ЗАО "Шахтоуправление "Перспективное". 42:10:0102005:539.	124 113,00	61,30 ₽
5	Кемеровская обл., Беловский район, в границах фонда перераспределения колхоза "Бачат-ский" Беловского района, в 8,8 км. на север от п.Старобачаты. 42:01:0101007:494.	1 150,00	61,30 ₽

Таким образом, площадь используемых в выборке объектов существенно отличается, но цена остаётся неизменной, следовательно, корректировка на площадь не требуется.

Корректировка на наличие коммуникаций и наличие/качество подъездных путей подразумевает отличие стоимости в зависимости от наличия или отсутствия коммуникаций и подъездных путей. Подъездные пути имеются как у объекта оценки, так и у объектов аналогов. Инженерные коммуникации реализуются самостоятельно за счёт добывающей компании. Соответственно, корректировка не применялась.

Корректировка на дату оценки/сделки (предложения) подразумевает изменение стоимости в период от даты сделки (предложения) объекта-аналога к дате оценки. Влияние даты предложения/сделки на цену незначительно, соответственно корректировка не применялась.

Корректировка на сделку (скидка на торг) подразумевает отличие стоимости объекта при сделке и при предложении. Как правило, присутствует скидка от цены предложения.

Среди использованных объектов аналогов присутствуют как сделки, так и предложения, следовательно необходимо ввести корректировку. Рынок земельных участков для добычи общераспространенных полезных ископаемых является неактивным, следовательно, применяется корректировка на торг для неактивного рынка в размере 19%, согласно Приложению № 12 к Методическим указаниям. Соответственно, к объекту-аналогу № 1 корректировка не применялась, к объектам-аналогам № 2, 3 и 4 применена корректировка 0,81.

Весовой коэффициент. Распределение весовых коэффициентов рассчитано по следующей формуле:94 https://www.top-ocenka.com/ocenka-blog24.html

Расчет кадастровой стоимости земельных участков для подгруппы 06:010:2 сравнительным подходом

Для расчёта стоимости эталонного участка использованы сведения о сделках по продаже земельных участков с разрешенным использованием «Недропользование» в Кемеровской области с сайта www.kuzbassfond.ru. (Таблица 42).

Таблица 42

Описание объектов-аналогов, для расчета стоимости типового (эталонного) участка подгруппы 06:010:2

Наименование	Объект аналог № 1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3	Объект аналог № 4	Объект аналог № 5
Местоположение	Кемеровская область, Прокопьевский район	Кемеровская область, Прокопьевский муниципальный район, в границах фонда перераспределения земель ЗАО "Шахтоуправление "Перспективное"	Кемеровская область, Прокопьевский район	Кемеровская область, Беловский район, в границах фонда перераспределения колхоза "Заря"	Кемеровская область, Беловский район, в границах фонда перераспределения колхоза "Заря"
Кадастровый номер	42:10:0102005:516	42:10:0102005:512	42:10:0102006:248	42:01:0107004:484	42:01:0107004:483
Площадь объекта кв.м.	150 844	54 610	149 786	46 650	39 338
Вид разрешенного использования	Для добычи и разработки полезных ископаемых	Для добычи и разработки полезных ископаемых	Для добычи и разработки полезных ископаемых	Для добычи и разработки полезных ископаемых	Для добычи и разработки полезных ископаемых
Параметр сделки (сделка предложение)	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка
Дата сделки	02.10.2015	02.10.2015	02.10.2015	20.02.2015	20.02.2015
Цена сделки, руб	9 247 000.00	3 348 000.00	9 182 000.00	2 855 000.00	2 408 000.00
Цена за 1 кв.м.	61,30	61,30	61,30	61,20	61,21

Цена продажи на земельные участки в среднем составляет 61,26 руб./кв. м.

По выбранным объектам-аналогам определена стоимость типового (эталонного) объекта – земельного участка с кадастровым номером 19:05:020601:56.

Расчет стоимости эталонного объекта приведен в Таблице 43.

Таблица 43

Расчет стоимости типового (эталонного) объекта для подгруппы 06:010:2

Наименование	Объект оценки (эталон)	Объект аналог №1	Объект аналог №2	Объект аналог №3	Объект аналог №4	Объект аналог №5
Кадастровый номер	19:05:020601:56	42:10:0102005:516	42:10:0102005:512	42:10:0102006:248	42:01:0107004:484	42:01:0107004:483
Цена, руб.	9 247 000.00	3 348 000.00	9 182 000.00	2 855 000.00	2 408 000.00
Цена за 1 кв.м., руб.	61.30	61.31	61.30	61.20	61.21
Площадь	124 733.00	150 844.00	54 610.00	149 786.00	46 650.00	39 338.00
Местоположение	Республика Хакасия, р-н Аскизский, кв. 10 (ч.ч. выд. 20,25,28) Базинского участкового лесничества Бирикчульского лесничества	Кемеровская область, Прокопьевский район	Кемеровская область, Прокопьевский муниципальный район, в границах фонда перераспределения земель ЗАО "Шахтоуправление "Перспективное"	Кемеровская область, Прокопьевский район	Кемеровская область, Беловский район, в границах фонда перераспределения колхоза "Заря"	Кемеровская область, Беловский район, в границах фонда перераспределения колхоза "Заря"
Корректировка на местоположение	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Корректировка на площадь	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Подъездные пути	Отсутствуют	Имеются	Имеются	Имеются	Имеются	Имеются
Корректировка на подъездные пути	-	0.80	0.80	0.80	0.80	0.80
Наличие ж/д путей	Отсутствуют	Имеются	Имеются	Имеются	Имеются	Имеются
Корректировка на ж/д пути	0.86	0.86	0.86	0.86	0.86
Дата оценки/сделки	02.10.2015	02.10.2015	02.10.2015	20.02.2015	20.02.2015
Корректировка на дату	-	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Параметр сделки	сделка	сделка	сделка	сделка	сделка
Корректировка на сделку	-	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Скорректированная цена за единицу сравнения, руб	42.18	42.18	42.17	42.11	42.11
Весовой коэффициент	0.20	0.20	0.20	0.20	0.20
Средневзвешенная стоимость за единицу сравнения, руб.	42.15	8.44	8.44	8.43	8.42	8.42
Стоимость объекта оценки	7 641 143.58

УПКС типового (эталонного) земельного участка для подгруппы «Недропользование – для добычи полезных ископаемых, не относящихся к общераспространённым», с кодом 06:010:2, составляет 42,15 руб./кв.м.

Кадастровая стоимость типового (эталонного) участка составила 7 641 143,58 руб.

Обоснование вводимых корректировок

Корректировка на местоположение подразумевает отличие стоимости в зависимости от фактического местоположения. Все объекты-аналоги расположены в Кемеровской области, при анализе цен сделок не выявлено отличия цен по иным параметрам, кроме расположения объекта оценки относительно месторождения полезных ископаемых. В связи с изложенным, корректировка не применялась.

Корректировка на площадь земельного участка подразумевает отличие стоимости в зависимости от масштаба объекта, т.е. как правило, объекты с меньшей площадью более привлекательны. Отличие цены объектов-аналогов в зависимости от площади не установлена, соответственно корректировка не применялась.

Корректировка на подъездные пути подразумевает отличие стоимости в зависимости от наличия или отсутствия подъездных путей. С использованием данных Публичной кадастровой карты Росреестра установлено, что все объекты-аналоги находятся на незначительном удалении от автодорог, в хорошей транспортной доступности (Рисунок 45, 46).

Рисунок 45. Схема расположения объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 относительно подъездных путей

Рисунок 46. Схема расположения объектов-аналогов №№ 4, 5 относительно подъездных путей

Объекты оценки расположены на территориях с низкой транспортной доступностью (в лесу), окружение характеризуется отсутствием автодорог с асфальтовым покрытием. В связи с изложенным, ко всем объектам-аналогам применена корректировка в размере 0,80, на основании Справочника оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 1» под редакцией Лейфера Л.А.95 Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2» под редакцией Лейфера Л.А. Таблица 102

Таблица 44

Значения корректирующих коэффициентов и границы интервалов по категориям городов96 Там же

Корректировка на ж/д пути подразумевает отличие стоимости в зависимости от наличия или отсутствия ж/д путей. С использованием данных Публичной кадастровой карты Росреестра установлено, что все объекты-аналоги находятся на незначительном удалении от ж/д путей, имеются также ж/д тупики, в хорошей транспортной доступности (Рисунки 45, 46 выше).

Объекты оценки расположены на территориях с низкой транспортной доступностью (в лесу), окружение характеризуется отсутствием ж/д путей. В связи с изложенным, ко всем объектам-аналогам применена корректировка в размере 0,86, на основании Справочника оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 1» под редакцией Лейфера Л.А.97 Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2» под редакцией Лейфера Л.А. Таблица 105 .

Таблица 45

Значения корректирующих коэффициентов и границы доверительных интервалов по категориям городов98 Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2» под редакцией Лейфера Л.А. Таблица 105

Корректировка на дату оценки/сделки (предложения) подразумевает изменение стоимости в период от даты сделки (предложения) объекта-аналога к дате оценки. Влияние даты предложения/сделки на цену незначительно, соответственно корректировка не применялась.

Корректировка на сделку (скидка на торг) подразумевает отличие стоимости объекта при сделке и при предложении. Как правило, присутствует скидка от цены предложения.

В качестве объектов-аналогов выступают земельные участки, участвовавшие в сделке, соответственно корректировка не применялась.

Весовой коэффициент. Распределение весовых коэффициентов рассчитано по следующей формуле99 https://www.top-ocenka.com/ocenka-blog24.html :

Расчет кадастровой стоимости земельных участков для подгруппы 06:010:3 сравнительным подходом

Для расчёта стоимости эталонного участка использованы сведения о сделках по продаже земельных участков с разрешенным использованием «Недропользование» в Кемеровской области с сайта www.kuzbassfond.ru. (Таблица 46).

Таблица 46

Описание объектов-аналогов, для расчета стоимости

типового (эталонного) участка подгруппы 06:010:3

Наименование	Объект аналог № 1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3	Объект аналог № 4	Объект аналог № 5
местоположение	Кемеровская область, Прокопьевский район	Кемеровская область, Прокопьевский муниципальный район, в границах фонда перераспределения земель ЗАО "Шахтоуправление "Перспективное"	Кемеровская область, Прокопьевский район	Кемеровская область, Беловский район, в границах фонда перераспределения колхоза "Заря"	Кемеровская область, Беловский район, в границах фонда перераспределения колхоза "Заря"
кадастровый номер	42:10:0102005:516	42:10:0102005:512	42:10:0102006:248	42:01:0107004:484	42:01:0107004:483
Площадь объекта кв.м.	150 844	54 610	149 786	46 650	39 338
Вид разрешенного использования	Для добычи и разработки полезных ископаемых	Для добычи и разработки полезных ископаемых	Для добычи и разработки полезных ископаемых	Для добычи и разработки полезных ископаемых	Для добычи и разработки полезных ископаемых
Параметр сделки (сделка предложение)	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка
Дата сделки	02.10.2015	02.10.2015	02.10.2015	20.02.2015	20.02.2015
Цена сделки, руб	9 247 000.00	3 348 000.00	9 182 000.00	2 855 000.00	2 408 000.00
Цена за 1 кв.м.	61,30	61,30	61,30	61,20	61,21

Цена продажи на земельные участки в среднем составляет 61,26 руб./кв. м.

По выбранным объектам-аналогам определена стоимость типового (эталонного) объекта – земельного участка с кадастровым номером 19:07:010902:18.

Расчет стоимости эталонного объекта приведен в Таблице 47.

Таблица 47

Расчет стоимости типового (эталонного) объекта для подгруппы 06:010:3

Наименование	Объект оценки (эталон)	Объект аналог №1	Объект аналог №2	Объект аналог №3	Объект аналог №4	Объект аналог №5
Кадастровый номер уч.	19:07:010902:18	42:10:0102005:516	42:10:0102005:512	42:10:0102006:248	42:01:0107004:484	42:01:0107004:483
Цена, руб.	9 247 000.00	3 348 000.00	9 182 000.00	2 855 000.00	2 408 000.00
Цена за 1 кв.м., руб.	61.30	61.31	61.30	61.20	61.21
Площадь	3 600.00	150 844.00	54 610.00	149 786.00	46 650.00	39 338.00
Местоположение	Республика Хакасия, Боградский район, в 1,3км по направлению на северо-восток от п.Туманный	Кемеровская область, Прокопьевский район	Кемеровская область, Прокопьевский муниципальный район, в границах фонда перераспределения земель ЗАО "Шахтоуправление "Перспективное"	Кемеровская область, Прокопьевский район	Кемеровская область, Беловский район, в границах фонда перераспределения колхоза "Заря"	Кемеровская область, Беловский район, в границах фонда перераспределения колхоза "Заря"
Корректировка на местоположение	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Корректировка на площадь	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Подъездные пути	Имеются	Имеются	Имеются	Имеются	Имеются	Имеются
Корректировка на подъездные пути	-	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Дата оценки/сделки	02.10.2015	02.10.2015	02.10.2015	20.02.2015	20.02.2015
Корректировка на дату	-	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Параметр сделки	сделка	сделка	сделка	сделка	сделка
Корректировка на сделку	-	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Суммарная корректировка	-	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Скорректированная цена за единицу сравнения, руб	61.30	61.31	61.30	61.20	61.21
Весовой коэффициент	0.20	0.20	0.20	0.20	0.20
Средневзвешенная стоимость за единицу сравнения, руб.	61.26	12.26	12.26	12.26	12.24	12.24
Стоимость объекта оценки	220 536.00

УПКС типового (эталонного) земельного участка для подгруппы «Недропользование – скважины», с кодом 06:010:3, составляет 61,26 руб./кв.м.

Кадастровая стоимость типового (эталонного) участка составила 220 536,00 руб.

Обоснование вводимых корректировок

Корректировка на местоположение подразумевает отличие стоимости в зависимости от фактического местоположения. Все объекты-аналоги расположены в Кемеровской области, при анализе цен сделок не выявлено отличия цен по иным параметрам, кроме расположения объекта оценки относительно месторождения полезных ископаемых. В связи с изложенным, корректировка не применялась.

Корректировка на площадь земельного участка подразумевает отличие стоимости в зависимости от масштаба объекта, т.е. как правило, объекты с меньшей площадью более привлекательны. Отличие цены объектов-аналогов в зависимости от площади не установлена, соответственно корректировка не применялась.

Корректировка на подъездные пути подразумевает отличие стоимости в зависимости от наличия или отсутствия подъездных путей. С использованием данных Публичной кадастровой карты Росреестра установлено, что объект оценки и все объекты-аналоги находятся на незначительном удалении от автодорог, в хорошей транспортной доступности. В связи с изложенным, корректировка не применялась.

Корректировка на дату оценки/сделки (предложения) подразумевает изменение стоимости в период от даты сделки (предложения) объекта-аналога к дате оценки. Влияние даты предложения/сделки на цену незначительно, соответственно корректировка не применялась.

Корректировка на сделку (скидка на торг) подразумевает отличие стоимости объекта при сделке и при предложении. Как правило, присутствует скидка от цены предложения.

В качестве объектов-аналогов выступают земельные участки, участвовавшие в сделке, соответственно корректировка не применялась.

Весовой коэффициент. Распределение весовых коэффициентов рассчитано по следующей формуле100 Источник: https://www.top-ocenka.com/ocenka-blog24.html :

Расчет кадастровой стоимости земельного участка для подгруппы 06:010:4

Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики.

К подгруппе с кодом 06:010:4 отнесен 1 земельный участок с кадастровым номером 19:11:020601:1, площадью 180 000 кв.м., расположенный по адресу: Респ. Хакасия, р-н Ширинский, оз. Шира, участок Детского республиканского санатория "Озеро Шира".

Границы данного земельного участка не установлены, вместе с тем по сведениям Публичной кадастровой карты, земельный участок входит в состав кадастрового квартала 19:11:020601, фактически относится к акватории оз. Шира, граничит с территорией Хакасского заповедника (Рисунок 47).

Рисунок 47. Скриншот с Публичной кадастровой карты, кадастровый квартал 19:11:020601

В целях определения кадастровой стоимости объекта оценки использовано значение УПКС земельных участков подгруппы 09:010.2 «Охрана природных территорий на территории Ширинского района» (расчет данного показателя приведен в разделе 3.5.9 настоящего Отчета). Соответственно, УПКС принят равным 3,34 руб./кв.м.

Согласование результатов определения кадастровой стоимости для подгрупп с кодами 06:010:1 и 06:010:2

Расчет земельных участков группы «Недропользование» осуществлялся двумя подходами - сравнительным и доходным. В зависимости от ситуации на рынке результаты каждого из подходов могут в большей или меньшей степени различаться между собой. В рамках сравнительного подхода использованы данные о сделках на рынке земель, не входящих в лесной фонд, что снижает достоверность полученных результатов применительно к лесным участкам.

Данные о ставке платы за пользование лесными участками при использовании лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработке месторождений полезных ископаемых установлены нормативным актом (постановлением Правительства РФ), являются объективными, достоверными. В связи с этим доходный подход дает более точное представление о цене объекта, отражает ценность объекта для пользователя и учитывает особенности, возникающие в ходе использования объекта оценки. В данной связи доходный подход признается наиболее точным способом определения кадастровой стоимости объектов оценки.

На основании вышеизложенного, принято решение присвоить вес 100%, результатам, полученным при применении доходного подхода при оценке объектов недвижимости подгрупп 06:010:1 и 06:010:2, кроме одного земельного участка (из подгруппы 06:010:1), с кадастровым номером 19:10:050309:8, расположенного на землях водного фонда. Для указанного земельного участка при согласовании результатов определения кадастровой стоимости принято решение присвоить вес 100%, результатам, полученным при применении сравнительного подхода.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков всех подгрупп для группы «Недропользование», приведены в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

3.5.7. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов группы «Дороги и связь»

В группу «Дороги и связь» отнесены 35 земельных участков с кодами расчёта вида использования 06:080, 07:020.

Исходя из местоположения земельных участков группы «Дороги и связь» введено разделение на 3 подгруппы:

31 земельный участок отнесен к подгруппе «Дороги и связь на территории лесничеств»;

3 земельных участка отнесены к подгруппе «Дороги и связь на особо охраняемых территориях»;

1 земельный участок отнесен к подгруппе «Дороги и связь на территориях, используемых для недропользования».

В соответствии с п. 7.2.3 Методических указаний в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также метода индивидуальной оценки вследствие недостатка информации о точном местоположении (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ЦОФ, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования, или для применения метода (эталонного) типового объекта недвижимости, применяется метод моделирования на основе УПКС.

Метод заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики.

В соответствии с п. 9.2.2.5.3.3 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования: 06:080; 07:020 осуществляется с использованием значений УПКС земельных участков, граничащих с указанными земельными участками.

УПКС оцениваемого земельного участка определяется как средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков исходя из протяженности общей границы соседних земельных участков с оцениваемым земельным участком.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется путем умножения УПКС земельных участков на их площадь.

Данный подход использован при определении кадастровой стоимости земельных участков подгрупп «Дороги и связь на особо охраняемых территориях» и «Дороги и связь на территориях, используемых для недропользования».

Для земельных участков подгруппы «Дороги и связь на территории лесничеств» метод моделирования на основе УПКС применен с использованием УПКС, рассчитанных для земельных участков соответствующих лесничеств.

Расчёт стоимости земельных участков подгруппы «Дороги и связь на территории лесничеств»

Для определения кадастровой стоимости участков подгруппы «Дороги и связь на территории лесничеств» использован метод моделирования на основе УПКС лесничеств, на территории которых расположены объекты оценки. Определение УПКС по лесничествам Республики Хакасия приведено в Таблице 76.

Расчёт стоимости объектов оценки приведён в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

Расчёт стоимости земельных участков подгруппы «Дороги и связь на особо охраняемых территориях»

Для определения кадастровой стоимости участков подгруппы «Дороги и связь на особо охраняемых территориях» использованы значения УПКС земельных участков, граничащих с оцениваемыми земельными участками.

Расчёт стоимости объекта оценки с кадастровым номером 19:06:120103:166

Рисунок 48. Скриншот с Публичной кадастровой карты 19:06:120103:166

Земельный участок с кадастровым номером 19:06:120103:166 имеет смежные границы со следующими земельными участками:

- с кадастровыми номерами 19:06:120103:27, 19:06:120103:28, 19:06:120103:26, протяженность смежной границы 491.762 м. УПКС данных участков равен 1,02 руб./ кв. м.;

- с кадастровым номером 19:06:120103:167 протяженность смежной границы 32,92 м. УПКС равен 0,72 руб./кв. м.;

- с кадастровым номером 19:06:120103:32 протяженность смежных границ 166,067 +8,48=174,547м. УПКС равен 133,25 руб./кв. м.

Расчёт средневзвешенного УПКС объекта оценки с кадастровым номером 19:06:120103:166 проведен следующим образом:

Определена общая длина смежных границ объекта оценки:

491.762+174,547+32,92=699.229 м. =100%

Соответственно, рассчитано отношение длин смежных границ в процентном соотношении:

32,92 – 4,71%

174,547 – 24,96%

491,762 – 70,33%

УПКС объекта оценки = 4,71%*0,72 + 24,96%*133,25 + 70,33%*1,02 = 34,01 руб./ кв. м.

Как следствие, кадастровая стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером 19:06:120103:166 - составила:

КС = S*УПКС = 3794 кв.м. *34,01 руб./кв.м. = 129 033,94руб.

Расчёт стоимости объекта оценки с кадастровым номером 19:05:030802:4

Сведения Публичной кадастровой карты:

Рисунок 49. Скриншот с Публичной кадастровой карты ЗУ 19:05:030802:4

Согласно указанным сведениям с ПКК, земельный участок с кадастровым номером 19:05:030802:4 имеет смежные границы с следующими земельными участками:

- с кадастровыми номерами 19:05:030801:16, 19:05:030801:148, 19:05:030801:17, 19:05:030801:149, категория: земли сельскохозяйственного назначения, УПКС 0,26 руб./кв.м., протяженность смежных границ 3 235,17 м.;

- с кадастровым номером 19:05:030701:50, категория: земли сельскохозяйственного назначения, УПКС 0,29 руб./кв.м., протяженность смежных границ 2 317,6 м.;

- с кадастровым номером 19:05:030201:335, категория: земли населенных пунктов, УПКС 34,66 руб./кв.м., протяженность смежных границ 53 м.

- с кадастровым номером 19:05:030201:136, категория: земли населенных пунктов, УПКС 63,44 кв.м., протяженность смежных границ 34 м.

В связи с отсутствием сведений о границах иных смежных участков на Публичной кадастровой карте, использованы сведения из Федеральной государственной информационной системы территориального планирования Министерства экономического развития Российской Федерации (https://fgistp.economy.gov.ru/) (Рисунок 50, 51).

Рисунок 50. Карта зон с особыми условиями использования территории Верх-Аскизский сельсовет Аскизского района Республики Хакасия101 https://fgistp.economy.gov.ru/ais/of1?id=3AD63ABE08A42A41B9917A496AF9F738

Рисунок 51. Карта градостроительного зонирования102 https://fgistp.economy.gov.ru/?show_document=true&doc_type=npa&uin=95608415030103201903262)

Приведенные карты свидетельствуют о наличии смежных земель сельскохозяйственного использования. Согласно карте градостроительного зонирования территории Верх-Аскизского сельсовета Аскизского района Республики Хакасия протяженность границы земельного участка составляет 409,96 м.

Для целей расчета использованы удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам (городским округам) Республики Хакасия, за исключением земельных участков, предназначенных для садоводства, огородничества и дачного использования (Приложение 2 к приказу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 28 октября 2016 г. № 020-145-п). Для Аскизского муниципального района средневзвешенное по площади значение удельного показателя кадастровой стоимости земель составляет 0,18 руб. / кв.м.

Согласно карте зон, с особыми условиями использования территории Верх-Аскизский сельсовет Аскизского района Республики Хакасия, имеются смежные земли ООПТ. Протяженность смежной границы земельного участка, согласно данной карте, составляет: 2451,60 м.

Для целей расчета использованы удельные показатели кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Хакасия по муниципальным районам (городским округам) Республики Хакасия (Приложение 2 к приказу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 18.11.2014 № 020-131-п). Для Аскизского муниципального района среднее значение удельного показателя составляет 0,13 руб. /кв.м.

Протяженность смежной границы с землями населённых пунктов (д. Казановка) согласно карте градостроительного зонирования территории Верх-Аскизского сельсовета Аскизского района Республики Хакасия составляет 1182,93 м.

Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости для населенных пунктов для д. Казановка составляет 40,81 руб./кв.м. (Приложение 3 к приказу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 14 ноября 2016 г. № 020-153-п).

Расчёт средневзвешенного УПКС объекта оценки с кадастровым номером 19:05:030802:4 проведен следующим образом:

Определена общая длина смежных границ объекта оценки:

3 235,17 м. + 2 317,6 м. + 53 м. + 34 м + 409,96 м + 2451,60 м + 1182,93 м =9684.26 м. =100%

Соответственно, рассчитано отношение длин смежных границ в процентном соотношении:

3235.17 - 33,41% УПКС1

2 317.6 - 23.93% УПКС2

53 - 0,55% УПКС3

34 – 0,35% УПКС4

409.96 - 4,23% УПКС5

2451.60 - 25,32% УПКС6

1182,93 – 12,21% УПКС7

УПКС объекта оценки = 33,41%*0,26 + 23,93%*0,29 + 0,55%*34,66 + 0,35%*63,44 + 4,23%*0,18 + 25,32%*0,13 + 12,21%*40,81 = 5,59 руб./кв.м.

Следовательно, кадастровая стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером 19:05:030802:4 - составила:

КС = S*УПКС = 33660 кв.м. * 5,59 руб./кв.м. = 188159,4 руб.

Расчёт стоимости объекта оценки с кадастровым номером 19:11:100807:57

Рисунок 52. Скриншот с Публичной кадастровой карты ЗУ 19:11:100807:57

Земельный участок с кадастровым номером 19:11:100807:57 полностью окружен земельным участком с кадастровым номером 19:11:000000:442, УПКС составляет 137,58 руб./ кв. м. Протяженность смежной границы составляет 100% (71,78 м.), соответственно, для целей определения кадастровой стоимости объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером 19:11:100807:57 - используем УПКС смежного участка.

Кадастровая стоимость объекта оценки:

КС = S*УПКС = 322 кв.м.*137,58 руб./кв.м. = 44 300,76 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «Дороги и связь на особо охраняемых территориях» приведены в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

Расчёт стоимости земельного участка подгруппы «Дороги и связь на территориях, используемых для недропользования»

Сведения публичной кадастровой карты:

Рисунок 53. Скриншот с Публичной кадастровой карты ЗУ 19:05:100802:17

Указанный земельный участок с кадастровым номером 19:05:100802:17 необходим для добычи необщераспространённых полезных ископаемых, согласно данным публичной кадастровой карты относится к карьеру «Южный» Изыхгольского железорудного месторождения.

Для определения кадастровой стоимости земельного участка подгруппы «Дороги и связь на территориях, используемых для недропользования» использован метод моделирования на основе УПКС земельных участков, используемых для добычи полезных ископаемых, не относящихся к общераспространённым. Расчет УПКС приведен в Разделе 3.5.6.

Расчёт стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:05:100802:17 приведён в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

3.5.8. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов группы «Гидротехнические сооружения»

К группе «Гидротехнические сооружения» отнесены 52 земельных участка с кодами расчета вида использования 06:000, 07:032, 07:050, 11:010, 11:020, 11:030.

Из них, 5 земельных участков расположены вблизи города Саяногорск в районе Майнской и Саяно-Шушенской ГЭС, и предназначены для обеспечения производственной деятельности.

47 земельных участков расположены по всей территории Республики Хакасия в степной и лесной зоне и предназначены для размещения и обслуживания дамб, плотин, насосных станций и иных подобных объектов.

Доходный подход для определения кадастровой стоимости объектов группы «Гидротехнические сооружения»

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Ввиду отсутствия такой информации, доходный подход не применялся для оценки объектов данной группы.

Затратный подход для определения кадастровой стоимости объектов группы «Гидротехнические сооружения»

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение №6 к Методическим указаниям) для группы 6 «Производственная деятельность» следует применять методы сравнительного либо доходного подхода, применение методов затратного подхода не рекомендовано, в связи с чем, принято решение об отказе от применения затратного подхода для оценки объектов данной группы.

Сравнительный подход для определения кадастровой стоимости объектов группы «Гидротехнические сооружения»

Рынок объектов, сравнимых по своим характеристикам с участками группы «Гидротехнические сооружения в производственной зоне» в Республике Хакасия является неактивным.

В соответствии с п. 7.2. Методических указаний, определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

1) метод статистического (регрессионного) моделирования;

2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Данный метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости (далее - статистическая модель) рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости. При этом, согласно п. 7.2.2. Методических указаний, при применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

- определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

- определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

- проводится типологизация объектов недвижимости;

- формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

- определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

- корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

Метод применяется для групп (подгрупп) объектов недвижимости, схожих с группами (подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости и индивидуального определения кадастровой стоимости вследствие отсутствия точной информации о местоположении объекта недвижимости и других его характеристиках.

Метод заключается в следующем:

- определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

- определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

- кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики.

В рамках данного метода средние значения УПКС могут определяться с учетом известных характеристик объекта недвижимости (материал стен, этаж (этажность), вид разрешенного использования, местоположение и прочее).

4) метод индексации прошлых результатов.

Исходя из назначения и расположения объектов произведен раздел объектов оценки на три подгруппы:

1) «Гидротехнические сооружения в производственной зоне» - к данной подгруппе отнесены 5 земельных участков вблизи г. Саяногорска. С учетом того, что в рамках подгруппы возможно провести типологизацию объектов, принято решение об определении стоимости объектов оценки, отнесенных к указанной группе, сравнительным подходом с использованием метода типового (эталонного) объекта недвижимости.

2) «Гидротехнические сооружения в степной зоне» - к данной подгруппе отнесены 33 земельных участков вблизи сельских населенных пунктов. С учетом того, что в рамках подгруппы возможно провести типологизацию объектов, принято решение об определении стоимости объектов оценки, отнесенных к указанной группе, сравнительным подходом с использованием метода типового (эталонного) объекта недвижимости.

3) «Гидротехнические сооружения в лесной зоне» - к данной подгруппе отнесены 14 земельных участков в разных лесничествах. В отношении части объектов данной подгруппы отсутствуют сведения о координатах границ земельных участков, что не позволяет установить точное местоположение таких земельных участков. С учетом вышеизложенного, принято решение об определении стоимости объектов оценки, отнесенных к указанной группе, с использованием метода моделирования на основе УПКС.

Расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы «Гидротехнические сооружения в производственной зоне»

Объекты оценки подгруппы «Гидротехнические сооружения в производственной зоне» представлены в Таблице 48.

Таблица 48

Объекты оценки подгруппы «Гидротехнические сооружения в производственной зоне»

№ п/п	Кадастровый номер объекта	Площадь	Примечание
1	19:03:080104:40	12250	Минимальная площадь
2	19:03:060105:23	16321
3	19:03:060105:25	23140	Медианное значение
4	19:03:080104:50	69173
5	19:03:080104:39	240692	Максимальная площадь

Выбор эталонного объекта основан на такой характеристике как площадь объекта оценки.

Земельный участок с кадастровым номером 19:03:060105:25, площадью 23 140 кв. м., расположенный в г. Саяногорск выбран в качестве типового объекта в подгруппе, поскольку его площадь является медианным значением выборки объектов оценки.

Стоимость эталонного земельного участка определена сравнительным подходом. Для расчёта стоимости эталонного участка сравнительным подходом использованы цены предложений по продаже земельных участков, с назначением «промышленность», расположенные в г. Саяногорск.

Таблица 49

Перечень объектов-аналогов, используемых для расчёта

Объект сделки	Земельный участок №1	Земельный участок №2	Земельный участок №3
местоположение	г. Саяногорск, Индустриальная 39/2	г. Саяногорск, Индустриальная 35 Ф	г. Саяногорск, Индустриальная
Площадь объекта кв.м.	2 500	6 000	1 320
Вид разрешенного использования	Промышленность	Промышленность	Промышленность
Параметр сделки (сделка предложение)	Предложение	Предложение	Предложение
Существующие ограничения (обременения права)	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют
Дата сделки	26.01.2017	06.03.2017	31.05.2018
Цена сделки, руб	700 000	1 250 000	320 000
Источник информации	ruads.org/907299333	ruads.org/1220877260	ruads.org/1632589392

Установлено, что основными ценообразующими факторами данных земельных участков являются: местоположение, площадь (фактор масштаба), вид разрешенного использования земельного участка, обеспеченность инженерными коммуникациями и наличие подъездных путей.

Подобраны объекты-аналоги, наиболее подходящие по таким параметрам, как местоположение, вид разрешенного использования и площадь участка. Цена предложений на земельные участки с видом разрешенного использование «Промышленность» в г. Саяногорск в среднем составляет 243 руб./кв. м.

Таблица 50

Расчет стоимости эталонного земельного участка подгруппы «Гидротехнические сооружения в производственной зоне»

Наименование	Объект оценки (эталон)	Объект аналог №1	Объект аналог №2	Объект аналог №3
Цена, руб.	700 000	1 250 000	320 000
Цена за 1 кв.м., руб.	280,00	208,33	242,42
Площадь	23 140	2 500	6 000	1 320
Вид использования	Земли промышленности	Земли промышленности	Земли промышленности	Земли промышленности
Местоположение	Республика Хакасия, г Саяногорск, рп Майна, Майнская ГЭС охранная зона	Республика Хакасия, г. Саяногорск, Индустриальная 39/2	г. Саяногорск, Индустриальная 35 Ф	г. Саяногорск, Индустриальная
Корректировка на местоположение	1,00	1,00	1,00	1,00
Корректировка на площадь	0,90	0,90	0,90
Наличие коммуникаций	есть возможность подключения к имеющимся коммуникациям	есть возможность подключения к имеющимся коммуникациям	есть возможность подключения к имеющимся коммуникациям	есть возможность подключения к имеющимся коммуникациям
Корректировка накоммуникации	1,00	1,00	1,00
Наличие подъездных путей	Имеются	Имеются	Имеются	Имеются
Корректировка на подъездные пути	1,00	1,00	1,00
Дата предложения	01.01.2019	26.01.2017	06.03.2017	31.05.2018
Корректировка на дату	1,07	1,06	1,00
Параметр сделки	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка на сделку	0,82	0,82	0,82
Суммарная корректировка	0,79	0,78	0,74
Скорректированная цена за единицу сравнения, руб	221,10	162,98	178,91
Весовой коэффициент	0,30	0,30	0,40
Средневзвешенная стоимость за единицу сравнения, руб.	186,79	66,33	48,89	71,56
Стоимость объекта оценки, руб.	4 322 320,60

Стоимость одного квадратного метра эталонного земельного участка составила 186,79 руб./кв. м.

Стоимость эталонного земельного участка составила 4322320,60 руб.

Стоимость всех земельных участков, отнесённых к подгруппе «Гидротехнические сооружения в производственной зоне», приведена Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

Обоснование корректировок, использованных в расчете кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта подгруппы «Гидротехнические сооружения в производственной зоне»

Корректировка на местоположение подразумевает отличие стоимости в зависимости от фактического местоположения, как в данном населенном пункте (или субъекте РФ) так и за его пределами (за пределами субъекта РФ). Объект оценки и объекты аналоги, используемые для расчёта, расположены в г. Саяногорск, следовательно, корректировка на местоположение не требуется.

Корректировка на площадь земельного участка подразумевает отличие стоимости в зависимости от масштаба объекта. Как правило, объекты с меньшей площадью имеют большее число возможных покупателей и, следовательно, более привлекательны. Площади объекта оценки и объектов-аналогов значительно отличаются, в связи с этим применена корректировка на площадь, Таблица 51.

Таблица 51

Земельные участки под индустриальную застройку (промышленного назначения). Данные. усредненные по России103 Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2» под редакцией Лейфера Л.А., Таблица 133

Корректировка на коммуникации – подразумевает отличие стоимости в зависимости от наличия или отсутствия коммуникаций. При определении кадастровой стоимости типового объекта исходим из допущения, что объект оценки и объекты-аналоги имеют возможность подключения ко всем имеющимся коммуникациям. Корректировка не требуется.

Корректировка на наличие подъездных путей – подразумевает отличие стоимости в зависимости от наличия или отсутствия, а также качества подъездных путей. При определении кадастровой стоимости типового объекта исходим из допущения, что объект оценки и объекты-аналоги имеют подъездные пути одинакового качества. Корректировка не требуется.

Корректировка на дату предложения – подразумевает изменение стоимости в период от даты сделки (предложения) объекта-аналога к дате оценки. По объекту-аналогу № 3 корректировка не применялась, поскольку дата предложения близка к дате оценки. Предложения по объектам-аналогам №1 и №2 были опубликованы в 2017 году, в связи с чем необходимо применить корректировку. Размер корректировки рассчитан согласно калькулятору инфляции на сайте www.уровень-инфляции.рф. Размер корректировки для аналога №1 составил – 1,07, для аналога №2 – 1,06.

Рисунок 54. Размер корректировки для аналога №1

Рисунок 55. Размер корректировки для аналога №2

Корректировка на сделку (скидка на торг) подразумевает отличие стоимости объекта при сделке и при предложении. Как правило, при сделке имеется скидка от цены предложения. Корректировка применена согласно Справочнику оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2» под редакцией Лейфера Л.А., использовано среднее значение для земельных участков под индустриальную застройку на неактивном рынке. Размер корректировки составил 0,82 (Таблица 52).

Таблица 52

Значения скидки на торг, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов104 Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2» под редакцией Лейфера Л.А., Таблица 139

Весовой коэффициент105 Источник: https://www.top-ocenka.com/ocenka-blog24.html

Распределение весовых коэффициентов рассчитано по следующей формуле:

Расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы «Гидротехнические сооружения в степной зоне»

Таблица 53

Объекты оценки подгруппы «Гидротехнические сооружения в степной зоне»

№ п/п	Кадастровый номер объекта	Площадь	Примечание
1	19:10:000000:588	10830889	Максимальная площадь
2	19:10:000000:589	1923762
3	19:06:030504:1	491650
4	19:06:000000:75	320659
5	19:06:040704:63	291437
6	19:11:000000:187	282685
7	19:10:000000:563	177329
8	19:05:000000:121	123402
9	19:11:000000:188	74506
10	19:06:081003:79	63332
11	19:06:000000:72	62334
12	19:06:080503:379	50832
13	19:06:000000:74	40103
14	19:04:070403:90	24264
15	19:09:100402:105	21267
16	19:06:081002:26	19554
17	19:09:100402:106	19523	Медианное значение
18	19:06:000000:73	19084
19	19:09:020702:25	16372
20	19:09:000000:647	15763
21	19:06:050807:63	8991
22	19:06:050807:62	8513
23	19:04:000000:196	7848
24	19:06:030503:102	7608
25	19:10:060707:17	6638
26	19:04:070403:88	6096
27	19:09:020702:22	5055
28	19:10:040402:2	4384
29	19:10:010502:34	4225.36
30	19:04:060301:159	3728
31	19:10:000000:94	3048
32	19:10:060706:1	3000
33	19:04:070403:91	2396	Минимальная площадь

Земельный участок с кадастровым номером 19:09:100402:106, площадью 19523 кв.м., выбран в качестве типового (эталонного) объекта в подгруппе «Гидротехнические сооружения в степной зоне», поскольку его площадь является медианным значением выборки объектов оценки.

Стоимость эталонного земельного участка определена сравнительным подходом. Установлено, что основными ценообразующими факторами земельных участков являются: местоположение, площадь (фактор масштаба), наличие подъездных путей. Земельные участки подгруппы «Гидротехнические сооружения в степной зоне» расположены в Ширинском, Усть-Абаканском, Таштыпском, Алтайском и Бейском районе, удаленные от республиканского центра (г. Абакана). Объекты оценки окружены преимущественно землями сельскохозяйственного назначения.

Для расчета стоимости эталонного участка сравнительным подходом подобраны аналоги, расположенные в различных районах республики, наиболее схожие по таким параметрам, как вид разрешенного использования и площадь участка. Для расчёта использованы цены предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения в Республике Хакасия.

Таблица 54

Перечень объектов-аналогов, используемых для расчёта

Объект сделки	Земельный участок №1	Земельный участок №2	Земельный участок №3	Земельный участок 34
местоположение	РХ, Боградский район, с. Первомайское	Хакасия	РХ, Ширинский район, с. Туим	РХ, Алтайский район, с. Сартыков
Площадь объекта кв.м.	960 000	3 000 000	240 000	300 000
Вид разрешенного использования	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения
Параметр сделки (сделка предложение)	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Существующие ограничения (обременения права)	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют
Дата сделки	24.07.2018	15.04.2018	27.09.2018	06.01.2018
Цена сделки, руб	1 500 000	10 000 000	500 000	300 000
Источник информации	ruads.org/1410273345	ruads.org/1613925115	ruads.org/1606167754	ruads.org/1100925874.

Цена предложений на земельные участки с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное производство» по Республике Хакасия в среднем составляет 1,99 руб./кв. м.

Таблица 55

Расчет стоимости эталонного земельного участка группы «Размещение гидротехнических сооружений в степной зоне»

Наименование	Объект оценки (эталон)	Объект аналог №1	Объект аналог №2	Объект аналог №3	Объект аналог №4
Вид использования	Для эксплуатации и обслуживания Таштыпской дамбы	Сельскохозяйственное назначение	Сельскохозяйственное назначение	Сельскохозяйственное назначение	Сельскохозяйственное назначение
Цена, руб.	1 500 000	10 000 000	500 000	300 000
Цена за кв.м., руб.	1,56	3,33	2,08	1
Местоположение	Республика Хакасия, Таштыпский район, Таштыпская дамба 1,2 очереди на реке Таштып,ПК 0 дамбы 442 м на северо-восток от пересечения ЛЭП 220 кВ	РХ, Боградский район, с. Первомайское	РХ	РХ, Ширинский район, с. Туим	РХ, Алтайский район, с. Сартыков
Корректировка на местоположение	1,00	1,00	1,00	1,00
Площадь	19 523	960 000	3 000 000	240 000	300 000
Корректировка на площадь	1,21	1,49	1,07	1,07
Скорректированная цена за кв.м., руб.	1,89	4,96	2,23	1,07
Наличие подъездных путей	Имеются	Имеются	Имеются	Имеются	Имеются
Корректировка на подъездные пути	1,00	1,00	1,00	1,00
Дата оценки/сделки	01.01.2019	24.07.2018	15.04.2018	27.09.2018	06.01.2018
Корректировка на дату	1,00	1,00	1,00	1,00
Параметр сделки	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка на сделку	0,78	0,78	0,78	0,78
Скорректированная цена за кв.м., руб	1,47	3,87	1,74	0,83
Весовой коэффициент	0,25	0,25	0,25	0,25
Средневзвешенная стоимость за единицу сравнения, руб.	1,98	0,37	0,97	0,43	0,21
Стоимость объекта оценки, руб.	38 655,54

Стоимость одного квадратного метра эталонного земельного участка составила 1,98 руб./кв.м.

Стоимость эталонного земельного участка составила 38655,54 руб.

Стоимость прочих земельных участков, отнесённых к подгруппе «Гидротехнические сооружения в степной зоне» приведена в Приложении к отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

Выбор и обоснование вводимых корректировок для подгруппы «Гидротехнические сооружения в степной зоне»

Корректировка на местоположение подразумевает отличие стоимости в зависимости от фактического местоположения, как в данном населенном пункте (или субъекте РФ) так и за его пределами (за пределами субъекта РФ). Объекты-аналоги расположены в различных районах республики, удалены от города Абакана. Нахождение объектов в том или ином районе существенно не влияет на ценообразование объекта. Корректировка на местоположение не требуется.

Корректировка на площадь земельного участка подразумевает отличие стоимости в зависимости от масштаба объекта, т.е. как правило, объекты с меньшей площадью имеют большее число возможных покупателей и, следовательно, более привлекательны. Площадь эталонного объекта составляет менее 10 га, площадь объектов-аналогов № 3 и № 4 находятся в диапазоне от 10 до 30 га, объекта-аналога № 1 в диапазоне от 30 до 100 га, а объект-аналог № 2 в диапазоне от 100 до 1000 га. Корректировка на площадь применена согласно Справочнику оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» под редакцией Лейфера Л.А.

Таблица 56

Матрица коэффициентов корректировки на площадь106 Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» под редакцией Лейфера Л.А., Таблица 35

Корректировка на наличие подъездных путей – подразумевает отличие стоимости в зависимости от наличия или отсутствия, а также качества подъездных путей. Объекты оценки и объекты аналоги не имеют возможности подключения к каким-либо коммуникациям и не имеют улучшений. Корректировка не применялась.

Корректировка на дату оценки/сделки (предложения) подразумевает, изменение стоимости в период от даты сделки (предложения) объекта-аналога к дате оценки. Так как предложения о продаже объектов-налогов были опубликованы в 2018 году, корректировка не применялась.

Корректировка на сделку (скидка на торг) подразумевает отличие стоимости объекта при сделке и при предложении, т.к. как правило, присутствует скидка от цены предложения. В качестве объектов-аналогов выступают предложения, следовательно, необходимо применить корректировку. Корректировка применена согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения», использовано среднее значение для земельных участков сельскохозяйственного назначения на неактивном рынке. Размер корректировки составил 0,78.

Расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы «Гидротехнические сооружения в лесной зоне»

Для земельных участков подгруппы «Гидротехнические сооружения в лесной зоне» метод моделирования на основе УПКС применен с использованием УПКС, рассчитанных для земельных участков лесничеств, на территории которых расположены объекты оценки.

Определение УПКС по лесничествам Республики Хакасия приведено в Таблице 76.

Расчёт стоимости объектов оценки приведён в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

3.5.9. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков группы «Охрана природных территорий»

14 (четырнадцать) земельных участков, с присвоенным кодом расчета вида использования 09:010, отнесены к группе «Охрана природных территорий».

Указанные земельные участки являются государственными природными заповедниками, государственными природными заказниками - особо охраняемыми природными территориями местного, регионального и федерального значения.

Ряд оцениваемых земельных участков группы «Охрана природных территорий» проходит по сельскохозяйственным угодьям и территориям существующих лесничеств Республики Хакасия.

Учитывая местоположение оцениваемых земельных участков, проведено разделение на 3 подгруппы:

- 9 земельных участков отнесены в подгруппу	«Охрана природных территорий в степной зоне», и им присвоеныномера подгруппы по порядку третьего уровня: - 09:010.1;

- 3 земельных участка, на территории Ширинского района Республики Хакасия расположенных отнесены в подгруппу	«Охрана природных территорий на территории Ширинского района», и им присвоены номера подгруппы по порядку третьего уровня: - 09:010.2;

- 2 земельных участка, учитывая их фактическое местоположение на территории Таштыпского лесничества, выделены в подгруппу	«Охрана природных территорий в лесной зоне», им присвоены номера подгруппы по порядку третьего уровня: - 09:010.3.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесённых к группе «Охрана природных территорий»

В соответствии с п. 1.3 Методических указаний при проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

Согласно п. 7.1 Методических указаний, кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп), при этом в рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы, методы, а также критерии взвешивания полученного результата.

Определение кадастровой стоимости земельных участков с кодом расчета видов использования 09:010 согласно п. 9.2.2.2.1 – 9.2.2.2.3 Указаний осуществляется при проведении анализа возможности получения дохода.

В соответствии со ст. 95 Земельного кодекса РФ к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов.

На землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, включающих в себя особо ценные экологические системы и объекты, ради сохранения которых создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" государственные природные заповедники относятся к особо охраняемым природным территориям федерального значения. В границах государственных природных заповедников природная среда сохраняется в естественном состоянии и полностью запрещается экономическая и иная деятельность.

В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ"Об особо охраняемых природных территориях" на территориях государственных природных заказников постоянно или временно запрещается, или ограничивается любая деятельность, если она противоречит целям создания государственных природных заказников или причиняет вред природным комплексам и их компонентам. Таким образом, на земельных участках, на которых располагаются государственные природные заповедники и государственные природные заказники, государственная природная деятельность, законодательно запрещена или ограничена любая деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов, в том числе деятельность, приносящая доход.

С учетом изложенного, доходный подход при определении кадастровой стоимости земельных участков группы «Охрана природных территорий» не применялся, так как получить доход от использования этих земельных участков не представляется возможным.

Согласно п. 9.2.2.2.3 Методических указаний, земельные участки, получение дохода от которых невозможно, оцениваются исходя из затрат на межевание и оформление прав на них.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон о кадастровой деятельности) межевые работы являются частью кадастровых работ, которые выполняются в отношении земельного участка или земельных участков.

Ст. 35 Закона о кадастровой деятельности предусмотрено выполнение кадастровых работ кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ или на основании определения суда.

Проведение кадастровых работ (межевание) земель представляет собой комплекс инженерно-геодезических работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ и площади участка, а также юридическому оформлению полученных материалов. Под затратами на межевание земельного участка понимается стоимость услуги по проведению кадастровых работ одного земельного участка. Конечным результатом проведения кадастровых работ земельного участка, является получение заказчиком выписки из ЕГРН.

В стоимость услуги по межеванию земельного участка входят следующие виды работ:

Сбор и изучение сведений о земельном участке;

Осуществление геодезической съемки и определение границ участка на местности;

Подготовка схемы границ земельного участка (при необходимости);

Составление межевого плана земельного участка;

Обязательное уведомление соседей по участку;

Проведение согласования местоположения границ земельного участка со смежными правообладателями земельных участков (с соседями);

Подача заявления о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка в орган, осуществляющий кадастровый учет.

Получение выписки из ЕГРН (при необходимости).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

Основными затратами при оформлении прав на земельный участок является уплата государственной пошлины. Размер государственной пошлины за совершение регистрационных действий установлен в НК РФ.

Размер государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих значимых действий в соответствии с ст. 333.33 НК РФ представлен далее в Таблице 57.

Таблица 57

Размер государственной пошлины за государственную регистрацию права

№ п/п	Участники земельных отношений	Виды использования земельного участка

Прочие ЗУ, руб.	ЗУ для ЛПХ, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуально гаражного или ИЖС, руб.
1	Физические лица	2 000, 00	350, 00
2	Юридические лица	22 000, 00	-

Государственная пошлина за регистрацию права (собственности, аренды и т.д.) на земельные участки уплачивается при каждой сделке и переходе прав, т.е. является транзакционными издержками и не может увеличивать стоимость объекта. В противном случае при каждой сделке перехода прав стоимость объекта увеличивалась бы, что экономически неверно. Таким образом, при расчете затрат на межевание и оформление прав на участок не учитывалась государственная пошлина на регистрацию прав, так как она зависит от организационно-правовой формы собственника, сведениями о которых бюджетное учреждение не располагает.

В рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки собрана информация о ценах государственных контрактов, заключенных за период с 2016 по 2018 год, на выполнение кадастровых работ в отношении земельных участков, расположенных на территории Республики Хакасия независимо от категории земель (Приложения к Отчету\ Приложение 1.2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости\ Муниципальные образования РХ\ Стоимость кадастровых работ). Полученные ответы сгруппированы, проанализированы, однако построить графическую зависимость на основании этих данных не представляется возможным, так как одинаковый диапазон площадей имеет большой разброс расценок. Так, стоимость указанных затрат для земельных участков площадью 20 га, и для земельных участков площадью 2000 га может составлять 0,01-0,12 руб./кв.

Следовательно, зависимость цен от площади земельного участка получается неадекватной, анализ модели не соответствует критериям качества.

Демпинг является одной из главных проблем сферы государственных закупок, резкое снижение стоимости межевания, геодезических и кадастровых работ приводит к тому, что получить достоверную стоимость затрат на межевание исходя из всего комплекса кадастровых работ на основании данных состоявшихся аукционов не представляется возможным.

С целью недопущения необоснованного изменения (занижения) кадастровой стоимости особо ценных земель, основные характеристики и параметры которых с момента предыдущей кадастровой оценки не ухудшились, принято решение отказаться от расчета кадастровой стоимости объектов оценки через затраты на межевание и оформления прав на них.

Согласно п. 7.5 Методических указаний, в случае невозможности использования стандартных методов определения кадастровой стоимости допускается применение иных методов определения кадастровой стоимости, использование которых должно быть обосновано.

С учетом изложенного, Исполнителем принято решение применить для расчета кадастровой стоимости:

- подгрупп 09:010.1, 09:010:2 метод типового (эталонного) объекта недвижимости,

- подгруппы 09:010:3 метод моделирования на базе УПКС смежных земельных участков.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 09:010.1 «Охрана природных территорий в степной зоне»

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1.	Определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2.	Определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3.	Проводится типологизация объектов недвижимости;

4.	Формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5.	Определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6.	Корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Выбор эталонного объекта произведен по такой характеристике как площадь земельного участка.

Распределение земельных участков по площади подгруппы «Охрана природных территорий в степной зоне» представлено в Таблице 58.

Таблица 58

Распределение участков по площади

Среднее значение площади по выборке, кв.м.	201 477 168,35
Минимальное значение площади по выборке, кв.м.	2 010 000,00
Максимальное значение площади по выборке, кв.м.	1 652 875 101,00
Медиана выборки, кв.м.	22 080 545,33
Количество участков, площадь которых более 2000 га	6
Количество участков, площадь которых менее 2000 га	3

Как видно из таблицы, большинство земельных участков имеет площадь более 2000 га (20 000 000 кв.м.), а медианное значение по выборке из всех участков составляет 22 080 545,33 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 19:10:000000:521, расположенный в Усть-Абаканском районе, в 4км. севернее д. Камызяк, Камызякская степь, имеет площадь 22 280 545,33 кв.м., соответственно, данный земельный участок принимается в качестве типового (эталонного) объекта для подгруппы 09:010.1.

Сведения о типовом (эталонном) объекте приведены с публичной кадастровой карты:

Рисунок 56. Скриншот с Публичной кадастровой карты ЗУ 19:10:00000:521

Поскольку земли особо охраняемых природных территорий не могут выступать объектами сделок, рынок таких земельных участков отсутствует. Оцениваемые земельные участки подгруппы «Охрана природных территорий в степной зоне» проанализированы на предмет преобладающего окружения с использованием данных Публичной кадастровой карты на портале Росреестра (http://maps.rosreestr.ru/). Преобладающим окружением земельных участков данной подгруппы являются земельные участки сельскохозяйственного назначения. Земельные участки сельскохозяйственного назначения представлены на открытом рынке.

Таким образом, в качестве объектов-аналогов рассматривались земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, обладающие характеристиками, сопоставимыми с объектами оценки. В ходе анализа рынка было установлено, что основными ценообразующими факторами данных земельных участков являются: местоположение, площадь (фактор масштаба), рельеф, вид разрешенного использования земельного участка.

Анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения приведен в Разделе 3.1.2.2.7 Отчета.

Из предложений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения из выборки были исключены объявления о продаже участков для ведения личного подсобного хозяйства и предложения о продажи участков под дачное строительство. Для целей расчета оставлены предложения о продаже земельных участков под пашни, сенокосы, пастбища. Для выбранных земельных участков уточнены количественные и качественные характеристики, позволяющие распознать объекты. Идентификация объектов-аналогов проведена по следующим параметрам: кадастровый номер, площадь, категория земель и разрешенное использование, точный адрес объекта, наличие ограничений прав.

Для репрезентативности итоговой выборки аналогов отобраны предложения к продаже земельных участков, местоположение которых аналогично объектам оценки. Для проведения дальнейших расчетов выбраны земельные участки, расположенные в Боградском и Усть-Абаканском районе. Информация по объектам-аналогам, используемым для расчета стоимости эталонного земельного участка подгруппы 09:010.1, приведена в Таблице 59.

Таблица 59

Описание объектов-аналогов, использованных для расчета стоимости типового (эталонного) участка подгруппы 09:010.1

№ п/п	Дата предложения	Цена предложения, руб.	УП цены предложения, руб./кв.м.	Площадь, кв.м.	Кадастровый номер	Местоположение	ВРИ	Источник информации
1	19.11.2018	500 000	1,56	320 000	19:07:030501:35	Республика Хакасия, Боградский район, 3,3 км на юго-восток от д. Карасук	Для сельскохозяйственного производства	https://www.avito.ru/bograd/zemelnye_uchastki/uchastok_96_ga_snt_dnp_1410273345
2	17.10.2018	1 300 000	3,07	423 888	19:10:060704:40	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 1,5 км северо-западнее аала Райков	Для сельскохозяйственного производства	https://www.avito.ru/hakasiya_belyy_yar/zemelnye_uchastki/uchastok_42_ga_snt_dnp_727547134
3	16.11.2018	7 750 000	0,68	11 400 000	-	Республика Хакасия, Боградский район, в 12 км на север от села Верх-Ерба	Для сельскохозяйственного производства	https://www.avito.ru/bograd/zemelnye_uchastki/uchastok_1140_ga_snt_dnp_899746142
4	07.07.2018	198 000	0,62	320 000	19:07:050601:25	Респ. Хакасия, р-н Боградский, от села Большая Ерба на север 3,2 км	Для сельскохозяйственного производства	https://www.avito.ru/bograd/zemelnye_uchastki/uchastok_100_ga_snt_dnp_1096911696
5	30.06.2018	300 000	0,87	344 800	19:10:110604:65	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, с. Весеннее, улица Мира, в 14 км на север от дома № 29	Для сельскохозяйственного производства	https://www.avito.ru/chernogorsk/zemelnye_uchastki/uchastok_35_sot._snt_dnp_1679582969
6	27.11.2018	500 904	1,62	309 200	19:10:090608:29	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, АОЗТ "Биджинский", в 3 км юго-восточнее с. Вершино-Биджа, участок № 2	Для сельскохозяйственного производства	https://www.avito.ru/prigorsk/zemelnye_uchastki/uchastok_120000_ga_snt_dnp_1673044885
7	21.12.2018	2 000 000	8,70	230 000	Усть-Абакан, Усть-абаканский р-он, поселок Расцвет	Для сельскохозяйственного производства	https://www.avito.ru/ust-abakan/zemelnye_uchastki/uchastok_2.3_ga_snt_dnp_697424193

Расчет стоимости типового (эталонного) объекта приведен в Таблице 60.

Таблица 60

Расчет стоимости типового (эталонного) объекта для подгруппы 09:010.1 «Охрана природных территорий в степной зоне»

Наименование	Объект оценки (эталон)	Объект аналог № 1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3	Объект аналог № 4	Объект аналог № 5	Объект аналог № 6	Объект аналог № 7
Кадастровый номер уч.	19:10:000000:521	19:07:030501:35	19:10:060704:40	-	19:07:050601:25	19:10:110604:65	19:10:090608:29
Цена, руб.	500 000,00	1 300 000	7 750 000	198 000	300 000	500 904	2 000 000
Цена за 1 кв.м., руб.	1,56	3,07	0,68	0,62	0,87	1,62	8,70
Площадь	22 280 545,00	320 000,00	423 888,00	11 400 000,00	320 000,00	344 800,00	309 200	230 000
Использование	Для государственного природного заповедника	Для сельскохозяйственного производства	Для сельскохозяйственного производства	Для сельскохозяйственного производства	Для сельскохозяйственного производства	Для сельскохозяйственного производства	Для сельскохозяйственного производства	Для сельскохозяйственного производства
Местоположение	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4км. севернее д. Камызяк, Камызякская степь	Республика Хакасия, Боградский район, АО "Первомайское"	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 1,5 км северо-западнее аала Райков	Республика Хакасия, Боградский район, в 12 км на север от села Верх-Ерба	Респ. Хакасия, р-н Боградский, от села Большая Ерба на север 3,2 км	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, с. Весеннее, улица Мира, в 14 км на север от дома № 29	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, АОЗТ "Биджинский", в 3 км юго-восточнее с. Вершино-Биджа, участок № 2	Усть-Абакан, Усть-абаканский р-он, поселок Расцвет
Корректировка на местоположение	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Площадь (фактор масштаба)	Крупный	Крупный	Крупный	Крупный	Крупный	Крупный	Крупный	Крупный
Корректировка на масштаб	0,76	0,76	1,00	0,76	0,76	0,76	0,68
Дата оценки/сделки	02.10.2018	17.10.2018	16.11.2018	07.07.2018	25.12.2018	27.11.2018	08.08.2018
Корректировка на дату	-	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Совершенная сделка или предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка на торг, %	-	0,77	0,77	0,77	0,77	0,77	0,77	0,77
Скорректированная цена за единицу сравнения, руб	0.91	1.79	0.52	0.36	0.51	0.95	4.55
Весовой коэффициент	0.14	0.14	0.14	0.14	0.14	0.14	0.14
Средневзвешенная стоимость за единицу сравнения, руб.	1.37	0.13	0.26	0.07	0.05	0.07	0.14	0.65

УПКС типового (эталонного) объекта для подгруппы 09:010.1 «Охрана природных территорий в степной зоне» определен на уровне 1,37 руб./кв.м.

Обоснование вносимых корректировок

Корректировка на местоположение отражает изменение цен на недвижимость в зависимости от места расположения объекта. Земельные участки подгруппы 09:010.1 расположены в Боградском, Орджоникидзевском, Усть-Абаканском районе. Для расчета подобраны аналоги, расположенные в Боградском, Усть-Абаканском районах. Корректировка на местоположение не применялась, так как объекты аналоги подобраны в соответствующих районах.

Корректировка на масштаб принималась, согласно данным, Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» (см. Таблицу 61). Для объектов-аналогов № 1,2,4,5 и 6 применена корректировка в размере 0,76. Для объекта-аналога № 3 корректировка не применялась, к объекту-аналогу № 7 применена корректировка 0,68.

Таблица 61

Матрица коэффициентов корректировки на площадь107 Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения», Таблица 35

Корректировка на дату оценки. Все объекты аналоги были предложены к продаже в 2018 году, т.е. до даты определения кадастровой стоимости, что в полной мере соответствует дате определения. Корректировка на дату оценки не вносилась.

Корректировка на сделку (скидка на торг)

Небольшое количество предложений о продаже земельных участков земель сельскохозяйственного назначения свидетельствует о том, что рынок земель сельскохозяйственного назначения является неактивным, следовательно, применяется корректировка на торг в размере 23%, согласно, Приложения № 12 к Методическим указаниям.

Весовой коэффициент

Распределения весовых коэффициентов рассчитано по следующей формуле108 https://www.top-ocenka.com/ocenka-blog24.html :

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 09:010.1 «Охрана природных территорий в степной зоне» приведены в Приложении к отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

Расчет кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 09:010.2 «Охрана природных территорий на территории Ширинского района»

К данной подгруппе отнесены 3 земельных участка с кадастровыми номерами: 19:11:000000:82, 19:11:000000:83, 19:11:000000:84.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 09:010.2 применен методтипового (эталонного) объекта недвижимости.

Выбор эталонного объекта осуществлен по такой характеристике как площадь.

Распределение земельных участков по площади подгруппы 09:010.2 представлено в Таблице 62.

Таблица 62

Распределение земельных участков по площади

Среднее значение площади по выборке, кв.м.	40 815 888,00
Минимальное значение площади по выборке, кв.м.	13 970 000,00
Максимальное значение площади по выборке, кв.м.	55 470 000,00
Медиана выборки, кв.м.	53 007 643,00
Количество участков, площадь которых более 2000 га	2
Количество участков, площадь которых менее 2000 га	1

Как видно из приведенной таблицы, большинство земельных участков имеет площадь более 2000 га (20 000 000 кв.м.), а медианное значение по выборке из всех участков составляет 53 007 643,00 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 19:11:000000:83, площадью 53 007 643 кв.м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, Ширинский район, участок на оз. Белё, принят в качестве типового (эталонного) объекта для подгруппы 09:010.2.

Подробная информация о данном объекте приведена с публичной кадастровой карты:

Рисунок 57. Скриншот с Публичной кадастровой карты ЗУ 19:11:00000:83

Поскольку земли особо охраняемых природных территорий не могут выступать объектами сделок, рынок таких земельных участков отсутствует. Оцениваемые земельные участки подгруппы «Охрана природных территорий в степной зоне» проанализированы на предмет преобладающего окружения с использованием данных Публичной кадастровой карты на портале Росреестра (http://maps.rosreestr.ru/). Преобладающим окружением земельных участков данной подгруппы являются земельные участки сельскохозяйственного назначения. Земельные участки сельскохозяйственного назначения представлены на открытом рынке.

Таким образом, в качестве объектов-аналогов рассматривались земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, обладающие характеристиками, сопоставимыми с объектами оценки. В ходе анализа рынка было установлено, что основными ценообразующими факторами данных земельных участков являются: местоположение, площадь (фактор масштаба), рельеф, вид разрешенного использования земельного участка.

Анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения приведен Разделе 3.1.2.2.7 Отчета.

Из предложений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения из выборки были исключены объявления о продаже участков для ведения личного подсобного хозяйства и предложения о продажи участков под дачное строительство. Для целей расчета оставлены предложения о продаже земельных участков под пашни, сенокосы, пастбища. Для выбранных земельных участков уточнены количественные и качественные характеристики, позволяющие распознать объекты. Идентификация объектов-аналогов проведена по следующим параметрам: кадастровый номер, площадь, категория земель и разрешенное использование, точный адрес объекта.

Для репрезентативности итоговой выборки аналогов отобраны предложения к продаже земельных участков, местоположение которых аналогично объектам оценки. Для проведения дальнейших расчетов выбраны земельные участки, расположенные в Ширинском районе. Информация по объектам-аналогам, используемым для расчета стоимости эталонного земельного участка подгруппы 09:010.2, приведена в Таблице 63.

Таблица 63

Описание объектов-аналогов, использованных для расчета стоимости типового (эталонного) участка подгруппы 09:010.2

№ п/п	Дата предложения	Цена предложения, руб.	УП цены предложения, руб./кв.м.	Площадь, кв.м.	Кадастровый номер	Местоположение	ВРИ	Источник информации
1	22.11.2018	600 000	2,00	300 000	19:11:140209:6	Республика Хакасия, Ширинский район, в 15 км на северо-восток от с Целинное, в 5 км от устья р Туим, северо-западный берег Большого Плеса оз Беле, участок 2	Для сельскохозяйственного производства	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_30_ga_snt_dnp_496339527
2	27.07.2018	3 000 000,00	10,00	300 000	19:11:140406:31	Республика Хакасия, Ширинский район, территория МО Целинный сельсовет, северо-восточнее с. Целинное на расстоянии 19.0 км, восточный берег оз. Беле	Для сельскохозяйственного производства	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_30_ga_snt_dnp_1023000016
3	30.11.2018	400 000,00	1,13	353 000,00	19:11:100706:147	Республика Хакасия, Ширинский район, территория муниципального образования Соленоозерный сельсовет, 20 км восточнее села Соленоозерное, 1 км южнее лога Крутой.	Для сельскохозяйственного производства	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_35_ga_snt_dnp_279027555
4	08.07.2018	2 000 000,00	8,33	240 000,00	19:11:120903:10	Ширинский, урочище Домежак, на расстоянии 13 км на юго-восток от аала Малый Спирин, юго-восточный берег оз.Домежак, территория муниципального образования Спиринский сельсовет	Для сельскохозяйственного производства	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_24_ga_snt_dnp_1022131263
5	28.12.2018	3 000 000	10,00	300 000	19:11:140402:39	Республика Хакасия, р-н Ширинский, в 10 км на северо-востоке от с Целинное, в 300 м от устья р Туим, северо-западный берег Большого Плеса оз Беле	Для сельскохозяйственного производства	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_30_ga_snt_dnp_1173440781
6	29.11.2018	200000	0,70	287 039	19:11:140307:68	Республика Хакасия, Ширинский район, в 6 км на юго-восток от с. Целинное, ур. "Солдатская Горка", уч. 2/2	Для сельскохозяйственного производства	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_28.7_ga_snt_dnp_399936389
7	08.10.2018	1000000	3,85	260 002	19:11:150606:2	Республика Хакасия, Ширинский район, в 5,9 км северо-восточнее д.Кирово, в 6,8 км северо-западнее д. Талкин Ключ, на расстоянии 0,7 км северо-восточнее оз. Ошколь.	Для сельскохозяйственного производства	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_26_ga_izhs_925465072
8	17.10.2018	2 500 000	8,33	300 000	19:11:140406:6	Республика Хакасия, Ширинский район, в 23 км на северо-востоке от с. Шира, слева от автодороги Шира-Новоселово, участок 1	Для сельскохозяйственного производства	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_60_ga_snt_dnp_52781050
9	17.10.2018	2 500 000	8,33	300 000	19:11:140406:7	Республика Хакасия, Ширинский район, в 23 км на северо-востоке от с. Шира, слева от автодороги Шира-Новоселово, участок 2	Для сельскохозяйственного производства	https://www.avito.ru/shira/zemelnye_uchastki/uchastok_60_ga_snt_dnp_52781050

Расчет стоимости типового (эталонного) объекта приведен в Таблице 64.

Таблица 64

Расчет стоимости типового (эталонного) объекта для подгруппы 09:010.2 «Охрана природных территорий на территории Ширинского района»

Наименование	Объект оценки (эталон)	Объект аналог № 1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3	Объект аналог № 4	Объект аналог № 5	Объект аналог № 6	Объект аналог № 7	Объект аналог № 8	Объект аналог № 9
Кадастровый номер уч.	19:11:000000:83	19:11:140209:6	19:11:140406:31	19:11:100706:147	19:11:120903:10	19:11:140402:39	19:11:140307:68	19:11:150606:2	19:11:140406:6	19:11:140406:7
Цена, руб.	600 000	3 000 000.00	400 000.00	2 000 000.00	3 000 000	200000	1000000	2 500 000	2 500 000
Цена за 1 кв.м., руб.	2.00	10.00	1.13	8.33	10.00	0.70	3.85	8.33	8.33
Площадь	53 007 643.00	300 000.00	300 000.00	353 000.00	240 000.00	300 000	287 039	260 002.00	300 000	300 000
Категория земель	Земли особо охраняемых территорий и объектов	Земли сельскохозяйственного использования	Земли сельскохозяйственного использования	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения
Использование	Для традиционного природопользования	Для сельскохозяйственного производства	Для сельскохозяйственного производства	Для сельскохозяйственного производства	Для сельскохозяйственного производства	Для сельскохозяйственного производства	Для сельскохозяйственного производства	Для сельскохозяйственного производства	Для сельскохозяйственного производства	Для сельскохозяйственного производства
Местоположение	Республика Хакасия, Ширинский район, участок на оз. Белё	Республика Хакасия, Ширинский район, в 15 км на северо-восток от с Целинное, в 5 км от устья р Туим, северо-западный берег Большого Плеса оз Беле, участок 2	Республика Хакасия, Ширинский район, территория МО Целинный сельсовет, северо-восточнее с. Целинное на расстоянии 19.0 км, восточный берег оз. Беле	Республика Хакасия, Ширинский район, территория муниципального образования Соленоозерный сельсовет, 20 км восточнее села Соленоозерное, 1 км южнее лога Крутой.	Ширинский, урочище Домежак, на расстоянии 13 км на юго-восток от аала Малый Спирин, юго-восточный берег оз.Домежак, территория муниципального образования Спиринский сельсовет	Республика Хакасия, р-н Ширинский, в 10 км на северо-востоке от с Целинное, в 300 м от устья р Туим, северо-западный берег Большого Плеса оз Беле	Республика Хакасия, Ширинский район, в 6 км на юго-восток от с. Целинное, ур. "Солдатская Горка", уч. 2/2	Республика Хакасия, Ширинский район, в 5,9 км северо-восточнее д.Кирово, в 6,8 км северо-западнее д. Талкин Ключ, на расстоянии 0,7 км северо-восточнее оз. Ошколь.	Республика Хакасия, Ширинский район, в 23 км на северо-востоке от с. Шира, слева от автодороги Шира-Новоселово, участок 1	Республика Хакасия, Ширинский район, в 23 км на северо-востоке от с. Шира, слева от автодороги Шира-Новоселово, участок 2
Корректировка на местоположение	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Площадь (фактор масштаба)	Крупный	Крупный	Крупный	Крупный	Крупный	Крупный	Крупный	Крупный	Крупный	Крупный
Корректировка на масштаб	0,76	0,76	0,76	0,68	0,76	0,68	0,68	0,76	0,76
Дата оценки/сделки	22.11.2018	27.07.2018	30.11.2018	08.07.2018	28.11.2018	29.11.2018	08.10.2018	17.10.2018	17.10.2018
Корректировка на дату	-	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Совершенная сделка или предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка на торг, %	-	0.77	0.77	0.77	0.77	0.77	0.77	0.77	0.77	0.77
Скорректированная цена за единицу сравнения, руб	1.17	5.85	0.66	4.36	5.85	0.36	2.01	4.88	4.88
Весовой коэффициент	0.11	0.11	0.11	0.11	0.11	0.11	0.11	0.11	0.11
Средневзвешен ная стоимость за единицу сравнения, руб.	3.34	0.13	0.65	0.07	0.48	0.65	0.04	0.22	0.54	0.54

Обоснование вносимых корректировок

Корректировка на местоположение отражает изменение цен на недвижимость в зависимости от места расположения объекта. Земельные участки подгруппы 09:010.2 расположены в Ширинском районе. Для расчета подобраны аналоги, расположенные в Ширинском районе. Корректировка на местоположение не применялась.

Корректировка на масштаб принималась согласно данным Справочника оценщика недвижимости - 2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения», под редакцией Лейфера Л.А. (см. Таблицу 65). Для объектов-аналогов № 1,2,3,5, 8 и 9 применена корректировка в размере 0,76. Для объектов-аналогов № 4, 6 и 7 применена корректировка 0,68.

Таблица 65

Матрица коэффициентов корректировки на площадь109 Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» под редакцией Лейфера Л.А., Таблица 35

Корректировка на дату оценки. Все объекты аналоги были предложены к продаже в 2018 году, т.е. до даты определения кадастровой стоимости, что в полной мере соответствует дате определения. Корректировка на дату оценки не вносилась.

Корректировка на сделку (скидка на торг)

Небольшое количество предложений о продаже земельных участков земель сельскохозяйственного назначения свидетельствует о том, что рынок земель сельскохозяйственного назначения является неактивным, следовательно, применяется корректировка на торг в размере 23%, согласно, Приложения № 12 к Методическим указаниям.

Весовой коэффициент110 Источник: https://www.top-ocenka.com/ocenka-blog24.html

Распределения весовых коэффициентов рассчитано по следующей формуле:

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 09:010.2 «Охрана природных территорий на территории Ширинского района» приведены в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

Расчет кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 09:010.3 «Охрана природных территорий в лесной зоне»

К данной подгруппе отнесены 2 земельных участка с кадастровыми номерами: 19:09:000000:33, 19:09:070501:132. Земельные участки расположены Таштыпском районе Республики Хакасия и фактически находятся на территории Таштыпского лесничества.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 09:010.3 был применен метод моделирования на базе УПКС. За основу определения УПКС приняты УПКС смежных земельных участков.

Расчет УПКС производился в соответствии с п. 7.2.3. Методических указаний, описывающим метод моделирования на основе УПКС, и включал в себя следующие этапы:

1) определение уровня детализации расположения (определение местоположения) объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

2) определение среднего значения УПКС земельных участков, смежных (граничащих) или, при отсутствии таковых, наиболее приближенных и находящихся в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт), в которой расположен оцениваемый объект недвижимости.

С этой целью с использованием данных Публичной кадастровой карты на портале Росреестра (http://maps.rosreestr.ru/) были выявлены граничащие или смежные земельные участки в пределах территориальной единицы, в которой расположены объекты оценки.

В результате было установлено, что преобладающим окружением земельных участков данной подгруппы являются земельные участки лесного фонда.

Так как земельные участки подгруппы 09:010.3 находятся в лесном массиве и граничат с земельными участками лесного фонда Республики Хакасия, кадастровая стоимость определена с использованием УПКС соответствующих лесничеств. Определение УПКС по лесничествам Республики Хакасия приведено в Таблице 76.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 19:09:000000:33, 19:09:070501:132 использован УПКС Таштыпского лесничества.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 09:010.3 «Охрана природных территорий в лесной зоне» представлены в Приложении к Отчету (Приложение 2.\ Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

3.5.10. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости группы земельных участков, отнесённых к группе «Использование лесов»

В соответствии с Методическими указаниями при определении удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, в расчет принимается один вид лесопользования – массовая заготовка древесины. Остальные виды лесопользования при определении кадастровой стоимости не учитываются.

В результате проведенной группировки все земельные участки занятые защитными, эксплуатационными, или резервными лесами, были отнесены к одному сегменту с кодом расчет – 10.000 "Использование лесов" включающих:

Земли, занятые спелыми и перестойными насаждениями, пригодными для проведения рубок (далее – земли, занятые спелыми насаждениями).

Земельные участки, занятые приспевающими насаждениями;

Земли, занятые насаждениями, которые не входят в категорию спелых и перестойных лесов (земли, занятые молодняками, средневозрастными и приспевающими насаждениями), (далее – земли, занятые неспелыми насаждениями).

Определение кадастровой стоимости земельных участков производится по следующему алгоритму:

определение основных лесообразующих пород на территории субъекта Российской Федерации, лесничества по оборотам рубки;

определение продуктивности 1 гектара земель, занятых спелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки в денежном выражении;

определение затрат на воспроизводство 1 гектара спелых насаждений по основным лесообразующим породам и оборотам рубки;

определение удельного показателя рентного дохода земель, занятых спелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки;

определение величины коэффициента капитализации;

определение удельного показателя кадастровой стоимости земель, занятых спелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки;

определение продуктивности 1 гектара земель, занятых неспелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки в денежном выражении;

определение затрат на воспроизводство 1 гектара неспелых насаждений по основным лесообразующим породам и оборотам рубки;

определение удельного показателя рентного дохода земель, занятых неспелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки;

определение удельного показателя кадастровой стоимости земель, занятых неспелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки;

определение по каждой основной лесообразующей породе и оборотам рубки количества лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых;

определение ставки дисконтирования;

дисконтирование удельного показателя кадастровой стоимости земель, занятых неспелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки;

определение площадей спелых и неспелых насаждений по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, а также земель, не покрытых лесом, в субъекте Российской Федерации;

определение удельного показателя кадастровой стоимости, земель лесного фонда субъекта Российской Федерации, лесничества.

В таблице по форме 2–ГЛР «Распределение площади лесов и запасов древесины по преобладающим породам и группам возраста» по состоянию на 01.01.2019 в разрезе лесничеств Республики Хакасия, предоставленными министерством природных ресурсов и экологии Республики Хакасия, представлены данные, необходимые для расчетов. (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости\ Минприроды РХ\2-ГЛР 2018).

Ниже будет приведен расчет УПКС земель лесного фонда Абазинского лесничества Республики Хакасия, который в дальнейшем будет использован для определения УПКС земельных участков, относящихся к сегменту 10 «Использование лесов», находящихся в границах данного лесничества.

Расчёт УПКС земель лесного фонда, лесничеств Республики Хакасия: Абазинского, Абаканского, Балыксинского, Бейского, Бирикчульского, Боградского, Горячегорского, Копьёвского, Саралинского, Саяногорского, Таштыпского, Туимского, Усть-Бюрского - представлен в Приложении к Отчету (Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

Определение основных лесообразующих пород на территории лесничеств по оборотам рубки

Согласно данным таблицы по форме 2–ГЛР «Распределение площади лесов и запасов древесины по преобладающим породам и группам возраста» Республики Хакасия, основными лесообразующими породами на территории Республики Хакасия являются:

хвойные:

Сосна;

Ель;

Пихта;

Лиственница;

Кедр;

твердолиственные:

Вяз и другие прочие породы (клен, акация белая, вяз и др. ильмовые);

мягколиственные:

Берёза;

Осина;

Ольха чepнaя;

Тополь;

Ивы древовидные.

В таблице ниже представлены данные о покрытых лесной растительностью землях и запасах насаждений по основным лесообразующим породам в разрезе лесничеств Республики Хакасия.

Таблица составлена на основании данных по форме 2–ГЛР «Распределение площади лесов и запасов древесины по преобладающим породам и группам возраста».

Таблица 66

Данные о покрытых лесной растительностью землях и запасах насаждений по основным лесообразующим породам в разрезе Абазинского лесничества

реобладающие древесные и кустарниковые породы	Возраст рубки	Площадь земель, занятых лесными насаждениями (покрытых лесной растительностью)	Общий запас насаждений	Общий средний прирост, тыскуб.м, млн. куб.м	Средний возраст, лет	Общий запас насаждений на 1 Га, куб.м

всего	в том числе по группам возраста лесных насаждений	всего	в том числе по группам возраста лесных насаждений

всего	Запас насаждений на 1 Га, куб.м

молодняки	средневозрастные	приспевающие	спелые и перестойные	в том числе перестойные

молодняки	средневозрастные	приспевающие	спелые и перестойные	в том числе перестойные

молодняки	средневозрастные	приспевающие	спелые и перестойные

1 класса	2 класса	всего	в т.ч. включенные в расчет главного пользования

1 класса	2 класса

Всего лесов, в отношении которых проводилось лесоустройство
1. Основные лесообразующие породы
Хвойные
Cocнa	65893	1881	5899	36873	22411	10903	10337	3421	11765.6	62.8	530.1	6846.2	2187.1	2139.4	689.3	169.5	76	669.44	76.21	185.67	200.6	206.97
Eль	3231	203	10	1135	841	887	996	108	514.5	4.9	0.2	165.7	155.7	188	24.8	5.9	94	534.23	23.94	145.99	175.54	188.76
Пиxтa	45634	6075	2314	6649	4937	10729	19867	752	7343.3	106	100.7	979	2016.1	4141.5	154.6	76.7	89	568.25	24.64	147.24	187.91	208.46
Лиcтвeнницa	50625	1763	515	14119	10972	10789	23439	11171	9341.5	46.6	58.5	2652.5	2140.2	4443.7	1954.1	96.4	113	621.96	46.14	187.87	198.37	189.59
Кeдp	279251	37299	23123	124475	55539	53328	41026	270	54959.3	571.1	3769.6	27379.9	12472.5	10766.2	100.8	404.4	150	788.11	71.84	219.96	233.88	262.42
Итoгoхвoйныx	444634	47221	31861	183251	94700	86636	95665	15722	83924.2	791.4	4459.1	38023.3	18971.6	21678.8	2923.6	752.9	128
Твердолиственные
Вяз и другие	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Итoгoтвepдoлиcтвeнныx	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
в том числе низкоствольных	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Мягколиственные
Бepeзa	97402	3874	14647	30778	10859	12121	35982	4171	9433.4	48.6	367.4	2365.9	1474.4	5177.1	669.5	189.7	48	364.85	22.46	76.87	121.64	143.88
Ocинa	8280	373	597	3551	1712	914	2845	1002	1055	4	18.9	315.5	142.4	574.2	216.4	23.3	44	470.08	23.61	88.85	155.8	201.83
Тoпoль	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Ивы дpeвoвидныe	171	0	15	140	48	16	0	0	12.1	0	0.7	9.4	2	0	0	0.3	30	192.14	46.67	67.14	125	–

Определение продуктивности 1 га земель лесного фонда

Определение продуктивности 1 гектара земель, занятых спелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, в денежном выражении выполняется по формуле:

П = ЗД х РЦ / N, где

П – продуктивность 1 гектара земель;

ЗД – запас древесины на 1 гектар;

РЦ – рыночная цена 1 куб.м. древесины, отпускаемой на корню по основным лесообразующим породам и оборотам рубки в субъекте РФ;

N – число лет в обороте рубки по основным лесообразующим породам.

Запас древесины на 1 га по основным лесообразующим породам в разрезе лесничеств Республики Хакасия определен выше в разделе «Определение основных лесообразующих пород на территории лесничеств по оборотам рубки».

Средние ставки платы за единицу объема древесины лесных насаждений для Республики Хакасия были приняты согласно данным «Расчета средней платы и средней минимальной ставки за единицу объема лесных ресурсов или единицу площади лесного участка за январь–декабрь 2018 года», предоставленным министерством природных ресурсов и экологии Республики Хакасия (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости\ Минприроды РХ).

Возраст рубки (число лет в обороте рубки) – это минимальный возраст, в котором древостои достигают требуемой спелости и могут быть нормально назначены на рубку главного пользования с удовлетворением целей хозяйства. В зависимости от характера распределения древостоев по классам возраста и их состояния он может временно не совпадать с возрастом принятой спелости и отклоняться в ту или иную сторону, при сохранении величины оборота рубки. Число лет в обороте рубки по основным лесообразующим породам принято в соответствии с приказом Рослесхоза от 09.04.2015 N 105 (ред. от 02.07.2015) "Об установлении возрастов рубок" и приведены в Таблице 67.

Таблица 67

Число лет в обороте рубки по основным лесообразующим породам в Республике Хакасия

Субъекты РФ	Муниципальные районы и иные административные территориальные образования	Лесообразующая порода	Классы бонитета	Возрасты рубок

Защитные леса	Эксплуатационные и резервные леса
Лесостепная зона
Республика Хакасия	Аскизский, Бейский, Орджоникидзевский, Таштыпский, Усть–Абаканский муниципальные районы.	Сосна, лиственница	III и выше	121 – 140	101 – 120

IV и ниже	141 – 160	121 – 140

Кедр	Все бонитеты	241 – 280	201 – 240

Ель, пихта	Все бонитеты	121 – 140	101 – 120

Береза	Все бонитеты	71 – 80	61 – 70

Осина, тополь	Все бонитеты	61 – 70	51 – 60

Ива древовидная	Все бонитеты	51 – 60	41 – 50
Южно–Сибирская горная зона
Республика Хакасия	Алтайский, Боградский, Ширинский муниципальные районы.	Сосна	II и выше	101 – 120	81 – 100

III и ниже	121 – 140	101 – 120

Лиственница	III и выше	121 – 140	101 – 120

IV и ниже	141 – 160	121 – 140

Кедр	Все бонитеты	201 – 240	161 – 200

Ель, пихта	Все бонитеты	121 – 140	101 – 120

Береза	Все бонитеты	71 – 80	61 – 70

Осина	Все бонитеты	61 – 70	51 – 60

Таким образом, возраст спелых насаждений принят:

для хвойных пород: сосна, лиственница, ель, пихта – 101 год, кедр – 201 год;

для твердолиственных: вяз и другие – 26 лет;

для мягколиственных: ольха чepнaя – 71 год, берёза – 61 год, осина, тополь – 51 год, ива древовидная – 41 год.

Таблица 68

Продуктивность 1 га земель Абазинского лесничества

Преобладающие древесные породы	Общий запас насаждений на 1 га, куб.м	Возраст рубок, лет	Стоимость 1 куб. м. древесины, руб./куб.м	Продуктивность 1 га земель по основным лесообразующим породам, руб.

Хвойные
Сосна
молодняки	76.21	101.00	196.39	148.18
средневозрастные	185.67	101.00	196.39	361.03
приспевающие	200.60	101.00	196.39	390.05
спелые и перестойные	206.97	101.00	196.39	402.43
Ель
молодняки	23.94	101.00	196.39	46.56
средневозрастные	145.99	101.00	196.39	283.87
приспевающие	175.54	101.00	196.39	341.32
спелые и перестойные	188.76	101.00	196.39	367.03
Пихта
молодняки	24.64	101.00	196.39	47.91
средневозрастные	147.24	101.00	196.39	286.30
приспевающие	187.91	101.00	196.39	365.39
спелые и перестойные	208.46	101.00	196.39	405.34
Лиственница
молодняки	46.14	101.00	196.39	89.71
средневозрастные	187.87	101.00	196.39	365.30
приспевающие	198.37	101.00	196.39	385.72
спелые и перестойные	189.59	101.00	196.39	368.64
Кедр
молодняки	71.84	201.00	196.39	70.19
средневозрастные	219.96	201.00	196.39	214.92
приспевающие	233.88	201.00	196.39	228.52
спелые и перестойные	262.42	201.00	196.39	256.41
Мягколиственные
Береза
молодняки	22.46	61.00	196.39	72.31
средневозрастные	76.87	61.00	196.39	247.48
приспевающие	121.64	61.00	196.39	391.62
спелые и перестойные	143.88	61.00	196.39	463.22
Осина
молодняки	23.61	51.00	196.39	90.91
средневозрастные	88.85	51.00	196.39	342.14
приспевающие	155.80	51.00	196.39	599.95
спелые и перестойные	201.83	51.00	196.39	777.20
Ивы древовидные
молодняки	46.67	41.00	196.39	223.53
средневозрастные	67.14	41.00	196.39	321.61
приспевающие	125.00	41.00	196.39	598.75
спелые и перестойные	–	41.00	196.39	–

Определение затрат на воспроизводство 1 гектара земель, занятых насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки

Затраты на воспроизводство 1 га насаждений по основным лесообразующим породам (общие фактические затраты за год на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы) за 2018 год по данным представленным Министерством природных ресурсов и экологии Республики Хакасия письмом № 11 от 29.01.2019, составили 166 954522,14 рубля.

Согласно данным представленным Министерством природных ресурсов и экологии Республики Хакасия, в соответствии с утверждёнными лесохозяйственными регламентами лесничеств Республики Хакасия (на период 2019 – 2028 гг.) площадь лесного фонда составляет 3 647 864,00 га. Таким образом, на 1 Га было затрачено 44,77 руб./Га (166 954 522,14 руб. / 3 647 864,00 Га).

Определение удельного показателя рентного дохода

Удельный показатель рентного дохода земель, определяется через вычитание из продуктивности 1 Га земель, затрат на воспроизводство 1 Га спелых насаждений по основным лесообразующим породам и оборотам рубки.

УПРД = Cпродуктивность – Cзатраты, где

УПРД – удельный показатель рентного дохода земель

Cпродуктивность – продуктивности 1 гектара земель, процесс расчета приведен в разделе 2 «Определение продуктивности 1 га земель лесного фонда».

Cзатраты – на воспроизводство 1 гектара земель, расчеты приведены в разделе 3 «».

В таблицах ниже представлен расчет удельного показателя рентного дохода в разрезе лесничеств Республики Хакасия.

Таблица 69

Удельный показатель рентного дохода Абазинского лесничества

Преобладающие древесные породы	Продуктивность 1 га земель по основным лесообразующим породам, руб.	Затраты, руб./га	Удельный показатель рентного дохода земель, руб./га

Хвойные
Сосна
молодняки	148.18	45.77	102.42
средневозрастные	361.03	45.77	315.26
приспевающие	390.05	45.77	344.28
спелые и перестойные	402.43	45.77	356.67
Ель
молодняки	46.56	45.77	0.79
средневозрастные	283.87	45.77	238.11
приспевающие	341.32	45.77	295.55
спелые и перестойные	367.03	45.77	321.26
Пихта
молодняки	47.91	45.77	2.14
средневозрастные	286.30	45.77	240.53
приспевающие	365.39	45.77	319.62
спелые и перестойные	405.34	45.77	359.58
Лиственница
молодняки	89.71	45.77	43.94
средневозрастные	365.30	45.77	319.53
приспевающие	385.72	45.77	339.95
спелые и перестойные	368.64	45.77	322.87
Кедр
молодняки	70.19	45.77	24.42
средневозрастные	214.92	45.77	169.15
приспевающие	228.52	45.77	182.75
спелые и перестойные	256.41	45.77	210.64
Мягколиственные
Береза
молодняки	72.31	45.77	26.55
средневозрастные	247.48	45.77	201.72
приспевающие	391.62	45.77	345.85
спелые и перестойные	463.22	45.77	417.46
Осина
молодняки	90.91	45.77	45.14
средневозрастные	342.14	45.77	296.37
приспевающие	599.95	45.77	554.18
спелые и перестойные	777.20	45.77	731.43
Тополь
молодняки	–	45.77	–
средневозрастные	–	45.77	–
приспевающие	–	45.77	–
спелые и перестойные	–	45.77	–
Ивы древовидные
молодняки	223.53	45.77	177.77
средневозрастные	321.61	45.77	275.85
приспевающие	598.75	45.77	552.98
спелые и перестойные	–	45.77	–

Определение коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Лесопромышленный сектор – одна из самых экспортно – ориентированных отраслей экономики России. По объемам экспорта лесопромышленной отрасли занимает 4 – е место среди российских отраслей промышленности, после экспорта газа, нефти, черных и цветных металлов. Однако рентабельность лесопромышленной отрасли имеет достаточно невысокое значение в связи с большими транспортными расходами.

На долю России приходится почти 25% запасов древесины всей планеты. Более того: в нашей стране растут наиболее ценные хвойные породы. При этом большая часть этих запасов используется малоэффективно. Отчасти это объясняется их трудной досягаемостью.

Низкая рентабельность лесного бизнеса обусловлена многими факторами. Первый – плохое качество лесосечного фонда. Второй – большие расстояния вывозки древесины. Третий – необходимость закупать дорогую импортную технику, и четвертый – малая плотность лесовозных дорог. Для сравнения: в России плотность лесовозных дорог – 1,2 км на 1000 Га, в Западной и Северной Европе этот показатель доходит до 40 км на 1000 Га.

В качестве ставки капитализации использовались данные о рентабельности активов организаций по отрасли "Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство".

Рентабельность активов (returnonassets, ROA) – финансовый коэффициент, характеризующий отдачу от использования всех активов организации.

Рентабельность активов рассчитывается делением чистой прибыли (как правило, за год) на величину всех активов:

Рентабельность активов = Чистая прибыль / Стоимость активов,

где:

чистая прибыль — это доход, с учетом всех произведенных затрат. Чистую прибыль также называют чистым доходом или чистым заработком. Данный показатель дает представление о прибыльности компании, после того как были уплачены все издержки;

активы предприятия — это совокупность имущественных прав, которые ему принадлежат. Норма капитализации является отношением чистого операционного дохода к стоимости объекта (актива):

Коэффициент капитализации = Чистый операционный доход / Стоимость активов,

где:

чистый операционный доход — это доход, полученный от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов;

активы предприятия — это совокупность имущественных прав, которые ему принадлежат.

Учитывая то, что показатели «Рентабельность активов» и «Коэффициент капитализации», определяются на основании подобных показателей: отношение дохода после вычета расходов к стоимости активов, Оценщик считает, что показатель «Рентабельность активов» в рамках настоящих расчетов может быть использован в качестве коэффициента капитализации.

Данные о рентабельности активов приняты согласно Российскому статистическому ежегоднику.

Наиболее актуальным на дату оценки является Российский статистический ежегодник 2017-2018 годов.(http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1135087342078).

В сборниках представлены данные о рентабельности активов организаций по отрасли "Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство" за 2010–2017 гг.

Таблица 70

Рентабельности активов организаций по отрасли "Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство" за 2014–2017 гг.

Показатель	2010	2014	2015	2016	2017	Коэффициент капитализации
Рентабельность активов организаций по отрасли "Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство"	2,9%	4,90%	6,90%	6,00%	5,40%	5,22%

Полученное значение коэффициента капитализации (5,22%) определено как среднее значение рентабельности активов организаций по отрасли "Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство" с 2010 по 2017 гг.

Таким образом, коэффициент капитализации, использованный в рамках расчета сегмента 10 «Использование лесов», принят равным 5,22%.

Определение УПКС земель, занятых спелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости, занятых спелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки осуществляется методом капитализации земельной ренты по формуле:

УПКСЗС = УПРД / Кк, где

УПКСЗС – удельный показатель кадастровой стоимости земель по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, руб./кв. м;

УПРД – удельный показатель рентного дохода земель (показатель земельной ренты), руб./кв. м;

Кк – коэффициент капитализации земельной ренты, %.

В таблицах ниже представлен расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых спелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки в разрезе лесничеств Республики Хакасия.

Таблица 71

Расчет УПКС земельных участков, занятых спелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки в Абазинском лесничестве

Преобладающие древесные породы	Удельный показатель рентного дохода земель, руб./га	Ставка капитализации, %	Удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб./га

Хвойные
Сосна
молодняки	102.42	5.22%	1961.99
средневозрастные	315.26	5.22%	6039.44
приспевающие	344.28	5.22%	6595.45
спелые и перестойные	356.67	5.22%	6832.70
Ель
молодняки	0.79	5.22%	15.13
средневозрастные	238.11	5.22%	4561.41
приспевающие	295.55	5.22%	5661.94
спелые и перестойные	321.26	5.22%	6154.37
Пихта
молодняки	2.14	5.22%	41.04
средневозрастные	240.53	5.22%	4607.94
приспевающие	319.62	5.22%	6122.94
спелые и перестойные	359.58	5.22%	6888.43
Лиственница
молодняки	43.94	5.22%	841.83
средневозрастные	319.53	5.22%	6121.30
приспевающие	339.95	5.22%	6512.48
спелые и перестойные	322.87	5.22%	6185.31
Кедр
молодняки	24.42	5.22%	467.90
средневозрастные	169.15	5.22%	3240.43
приспевающие	182.75	5.22%	3500.97
спелые и перестойные	210.64	5.22%	4035.20
Мягколиственные
Береза
молодняки	26.55	5.22%	508.54
средневозрастные	201.72	5.22%	3864.28
приспевающие	345.85	5.22%	6625.55
спелые и перестойные	417.46	5.22%	7997.24
Осина
молодняки	45.14	5.22%	864.80
средневозрастные	296.37	5.22%	5677.54
приспевающие	554.18	5.22%	10616.46
спелые и перестойные	731.43	5.22%	14012.02
Тополь
молодняки	-	5.22%	-
средневозрастные	-	5.22%	-
приспевающие	-	5.22%	-
спелые и перестойные	-	5.22%	-
Ивы древовидные
молодняки	177.77	5.22%	3405.47
средневозрастные	275.85	5.22%	5284.42
приспевающие	552.98	5.22%	10593.53
спелые и перестойные	-	5.22%	-

Определение ставки дисконтирования

Ставка капитализации, в общем виде, отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух составляющих – ставки дисконтирования и ставки возврата капитала.

Ставка дисконтирования – это уровень доходности вложений в объект без учета изменения стоимости самого объекта.

Ставка возврата капитала учитывает изменение стоимости самого объекта в конце срока его эксплуатации и отвечает за возврат вложенных в объект средств.

Поскольку земля является не изнашиваемым активом, ставка капитализации для земельного участка равна ставке дисконтирования.

Ставка капитализации была рассчитана выше в разделе «Определение коэффициента капитализации» и составляет 5,22%.

Таким образом, величина ставки дисконтирования, применяемой в данных расчетах, составляет 5,22%.

Определение УПКС земель, занятых неспелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки

Определение удельного показателя кадастровой стоимости производится путем дисконтирования удельного показателя рентного дохода земель, занятых неспелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки:

УПКСЗН = УПРД / (1+Сд) N, где:

УПКСЗН – удельный показатель кадастровой стоимости земель, занятых неспелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, руб./кв. м;

Сд – ставка дисконтирования;

N – Количество лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых.

Количество лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых представлено в таблице ниже.

Таблица 72

Количество лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых

Класс возраста	Возрастная группа	Число лет в обороте рубки (количество лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых)

Хвойные	Твердолиственные	Мягколиственные

Сосна, Ель, Пихта, Лиственница	Кедр	Вяз и другие	Берёза	Осина, Тополь	Ивы древовидные
1.2	молодняки	61	121	16	41	31	21
3	средневозрастные	41	81	11	31	21	11
4	приспевающие	21	41	6	21	11	1

Таблица 72 составлена на основании пункта 61 Лесоустроительной инструкции, утвержденной приказом Рослесхоза от 12.12.2011 № 516 «Об утверждении Лесоустроительной инструкции» (Зарегистрирован в Минюсте России 06.03.2012, регистрационный № 23413).В таблицах ниже представлен расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых неспелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки в разрезе лесничеств Республики Хакасия.

Таблица 73

Расчет УПКС земельных участков, занятых неспелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки в Абазинском лесничестве

Преобладающие древесные породы	Удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб./га	Число лет в обороте рубки по основным лесообразующим породам (количество лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых)	Ставка дисконтирования	Удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб./га

Хвойные
Сосна
молодняки	1961.99	61	5.22%	88.04
средневозрастные	6039.44	41	5.22%	749.84
приспевающие	6595.45	21	5.22%	2265.58
спелые и перестойные	6832.7	-	-	6832.7
Ель
молодняки	15.13	61	5.22%	0.68
средневозрастные	4561.41	41	5.22%	566.33
приспевающие	5661.94	21	5.22%	1944.92
спелые и перестойные	6154.37	-	-	6154.37
Пихта
молодняки	41.04	61	5.22%	1.84
средневозрастные	4607.94	41	5.22%	572.11
приспевающие	6122.94	21	5.22%	2103.27
спелые и перестойные	6888.43	-	-	6888.43
Лиственница
молодняки	841.83	61	5.22%	37.78
средневозрастные	6121.3	41	5.22%	760
приспевающие	6512.48	21	5.22%	2237.08
спелые и перестойные	6185.31	-	-	6185.31
Кедр
молодняки	467.9	121	5.22%	0.99
средневозрастные	3240.43	81	5.22%	52.56
приспевающие	3500.97	41	5.22%	434.67
спелые и перестойные	4035.2	-	-	4035.2
Мягколиственные
Береза
молодняки	508.54	41	5.22%	63.14
средневозрастные	3864.28	31	5.22%	798.03
приспевающие	6625.55	21	5.22%	2275.92
спелые и перестойные	7997.24	-	-	7997.24
Осина
молодняки	864.8	31	5.22%	178.59
средневозрастные	5677.54	21	5.22%	1950.28
приспевающие	10616.46	11	5.22%	6065.95
спелые и перестойные	14012.02	-	-	14012.02
Тополь
молодняки	-	31	5.22%	-
средневозрастные	-	21	5.22%	-
приспевающие	-	11	5.22%	-
спелые и перестойные	-	-	-	-
Ивы древовидные
молодняки	3405.47	21	5.22%	1169.8
средневозрастные	5284.42	11	5.22%	3019.37
приспевающие	10593.53	1	5.22%	10067.98
спелые и перестойные	-	-	-	-

Определение кадастровой стоимости земель лесного фонда

В таблицах ниже представлено определение кадастровой стоимости земель лесного фонда

Таблица 74

Определение кадастровой стоимости земельных участков Абазинского лесничества

Преобладающие древесные породы	Удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб./га	Площадь земли, покрытой лесной растительностью, га	Кадастровая стоимость, руб

Хвойные
Сосна
молодняки	88.04	7780	684982.86
средневозрастные	749.84	36873	27648715.09
приспевающие	2265.58	10903	24701668.27
спелые и перестойные	6832.70	10337	70629631.49
Ель
молодняки	0.68	213	144.59
средневозрастные	566.33	1135	642783.62
приспевающие	1944.92	887	1725140.97
спелые и перестойные	6154.37	996	6129749.93
Пихта
молодняки	1.84	8389	15451.16
средневозрастные	572.11	6649	3803930.12
приспевающие	2103.27	10729	22566012.77
спелые и перестойные	6888.43	19867	136852382.53
Лиственница
молодняки	37.78	2278	86056.15
средневозрастные	760.00	14119	10730443.83
приспевающие	2237.08	10789	24135885.46
спелые и перестойные	6185.31	23439	144977517.36
Кедр
молодняки	0.99	60422	59903.60
средневозрастные	52.56	124475	6542180.12
приспевающие	434.67	53328	23180028.97
спелые и перестойные	4035.20	41026	165548009.03
Мягколиственные
Береза
молодняки	63.14	18521	1169381.38
средневозрастные	798.03	30778	24561879.35
приспевающие	2275.92	12121	27586465.23
спелые и перестойные	7997.24	35982	287756719.51
Осина
молодняки	178.59	970	173236.66
средневозрастные	1950.28	3551	6925427.31
приспевающие	6065.95	914	5544275.37
спелые и перестойные	14012.02	2845	39864197.48
Ивы древовидные
молодняки	1169.80	15	17547.05
средневозрастные	3019.37	140	422711.24
приспевающие	10067.98	16	161087.70
спелые и перестойные	-	0	-
Итого по лесничеству	1 064 843 546.19

Ниже представлена сводная таблица УПКС земель лесного фонда Республики Хакасия в разрезе лесничеств.

Таблица 75

УПКС земель лесного фонда Республики Хакасия в разрезе лесничеств

Наименование лесничества	Кадастровая стоимость, руб.	Площадь земельных участков, Га	Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./Га	Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м
Абазинское	1 064 843 546.19	555 466	1 917	0.19
Абаканское	63 616 848.86	25 880	2 458	0.25
Балыксинское	777 831 382.55	218 666	3 557	0.36
Бейское	357 995 655.56	98 535	3 633	0.36
Бирикчульское	490 615 067.31	199 760	2 456	0.25
Боградское	286 032 171.12	122 636	2 332	0.23
Горячегорское	365 614 528.58	116 539	3 137	0.31
Копьёвское	353 126 818.06	123 550	2 858	0.29
Саралинское	318 320 374.43	137 251	2 319	0.23
Саяногорское	288 984 544.17	85 419	3 383	0.34
Таштыпское	1 513 043 842.65	674 893	2 242	0.22
Туимское	497 199 765.84	228 162	2 179	0.22
Усть-Бюрское	650 012 408.88	272 188	2 388	0.24

Определение кадастровой стоимости земельных участков

Кадастровая стоимость земельных участков определяется по следующей формуле:

КС ЗУ = УПКС лесничества х S, где:

КС ЗУ – кадастровая стоимость земельного участка;

УПКС лесничества – удельный показатель кадастровой стоимости лесничества, в котором расположен земельный участок;

S – площадь земельного участка.

Таким образом, оценщик определил УПКС земельных участков сегмента 10 «Использование лесов» в соответствии со следующей формулой:

УПКС = {Эталонная цена, кв.м.},

где эталонной ценой является УПКС лесничества, в котором расположен объект оценки.

Таблица 76

УПКС земель лесного фонда Республики Хакасия в разрезе лесничеств

Наименование лесничества	Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м
Абазинское	0,19
Абаканское	0,25
Балыкинское	0,36
Бейское	0,36
Бирикчульское	0,25
Боградское	0,23
Горячегорское	0,31
Копьёвское	0,29
Саралинское	0,23
Саяногорское	0,34
Таштыпское	0,22
Туимское	0,22
Усть-Бюрское	0,24

3.5.11. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков группы «Специальное пользование водными объектами»

К группе «Специальное пользование водными объектами» отнесены 54 земельных участка, используемых для эксплуатации оросительных систем и различных ее элементов. с кодом расчета вида использования 11:020.

Под определением «оросительная система» понимается земельная территория, оборудованная комплексом гидротехнических и вспомогательных сооружений и устройств для орошения. В состав оросительной системы кроме земельной территории входят источник орошения, оросительная сеть, сооружения и устройства, обеспечивающие своевременный забор воды, подачу и распределение ее по орошаемому полю в целях поддержания в корнеобитаемом слое оптимальной влажности.

Мелиорация земель осуществляется в целях повышения продуктивности и устойчивости земледелия, обеспечения гарантированного производства сельскохозяйственной продукции на основе сохранения и повышения плодородия земель, а также создания необходимых условий для вовлечения в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых и малопродуктивных земель и формирования рациональной структуры земельных угодий.

Затратный подход для определения кадастровой стоимости объектов группы «Специальное пользование водными объектами»

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение №6 к Методическим указаниям) для группы 11 «Водные объекты» применение затратного подхода не рекомендовано, в связи с чем принято решение об отказе от применения затратного подхода для оценки объектов данной группы.

Доходный подход для определения кадастровой стоимости объектов группы «Специальное пользование водными объектами»

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Согласно данным, предоставленным «ФГБУ "Управление "Хакасмелиоводхоз"», некоторые земельные участки, занятые оросительными системами Республики Хакасия, приносят доход. Исходя из этого, при определении кадастровой стоимости таких земельных участков бюджетным учреждением принято решение использовать доходный подход, метод прямой капитализации.

Сравнительный подход для определения кадастровой стоимости объектов группы «Специальное пользование водными объектами»

В соответствии с п. 1.3 Методических указаний при проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Согласно п. 7.1. Методических указаний, кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп), при этом в рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы, методы, а также критерии взвешивания полученного результата.

Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

1) метод статистического (регрессионного) моделирования.

2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Данный метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости (далее - статистическая модель) рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости. При этом, согласно п. 7.2.2. Методических указаний, при применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

- определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

- определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

- проводится типологизация объектов недвижимости;

- формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

- определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

- корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

4) метод индексации прошлых результатов.

В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что рынок земельных участков под специальное пользование водными объектами не развит, предложения к продаже или аренде земельных участков подобных видов разрешенного использования отсутствуют.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости на основе построения статистических (регрессионных) моделей невозможен. Принято решение применить метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

По результатам анализа доходности оцениваемых земельных участков проведено разделение на 2 подгруппы:

- 8 земельных участков, приносящих доход от деятельности, отнесены к подгруппе «Доходные участки» - 11:020.1;

- 46 земельных участков, не приносящих доход от деятельности, отнесены к подгруппе «Не доходные участки» – 11:020.2

С учетом вышеизложенного, для земельных участков подгруппы 11:020.1 использованы два подхода для определения кадастровой стоимости – доходный и сравнительный, с дальнейшим согласованием полученных результатов расчета. Для земельных участков подгруппы 11:020.2 использован только сравнительный подход.

Расчёт стоимости объектов для подгруппы 11:020.1 «Доходные участки» методом прямой капитализации

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

В расчете земельных участков подгруппы с кодом расчета 11:020.1, использован метод прямой капитализации.

Расчет стоимости земельного участка методом капитализации дохода основан на использовании следующей формулы:

Стоимость ЗУ=

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме (стоимости земельного участка)

Рентабельность активов – это финансовый коэффициент, характеризующий отдачу от использования всех активов организации. Рассчитывается данный показатель делением чистой прибыли за год на величину всех активов. Коэффициент капитализации является отношением чистого операционного дохода к стоимости активов. Учитывая то, что показатели «Рентабельность активов» и «Коэффициент капитализации», определяются на основании подобных показателей: отношение дохода после вычета расходов к стоимости активов, полагаем, что показатель «Рентабельность активов» в рамках настоящих расчетов может быть использован в качестве коэффициента капитализации.

В качестве ставки капитализации при определении размера коэффициента капитализации принято решение использовать данные о рентабельности активов организаций по отрасли "Сельское хозяйство, растениеводство и животноводство, охота и предоставление соответствующих услуг в этих областях". Данные о рентабельности активов приняты согласно Российскому статистическому ежегоднику.

Наиболее актуальным на дату оценки является Российский статистический ежегодник 2018 года (http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1135087342078)

На странице 333 в разделе «Рентабельность активов организаций по видам экономической деятельности в 2017 г.» по отрасли «Растениеводство и животноводство, охота и предоставление соответствующих услуг в этих областях» значение рентабельности активов 4,3. Исходя из взаимосвязи понятий «Коэффициент капитализации» и «Рентабельность активов» принимаем коэффициент капитализации, использованный в рамках расчета, равный 4,3%

На основании коэффициента капитализации произведен расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы 11:020.1 (Таблица 77).

Таблица 77 Расчет кадастровой стоимости объектов подгруппы 11:020.1
Наименование	Объект оценки №1	Объект оценки №2	Объект оценки №3	Объект оценки №4	Объект оценки №5	Объект оценки №6	Объект оценки №7	Объект оценки №8
Кадастровый номер участка	19:04:000000:89	19:05:000000:107	19:05:000000:123	19:10:000000:426	19:10:000000:83	19:10:000000:81	19:10:000000:84	19:10:000000:80
Площадь	332 316,00	989 581,00	454 485,00	299 897,00	1 975 203,20	121 800,70	1 005 579,00	355 012,00
Местоположение	Республика Хакасия, Алтайский район, северо-западная ветвь от КМК, канал Р-1-1	Республика Хакасия, Аскизский район, начало канала - р. Есь, в 1,0 км восточнее с. Полтаков, конец канала - р. Абакан, 2,5 км северо-восточнее аалАпчинаев, протяженность 23,2 км	Республика Хакасия, Аскизский район, Сагайский магистральный канал с комплексом сооружений ПК-0-230	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, Уйбатская оросительная система, Магистральный канал	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, Абаканский магистральный канал, р. Уйбат (аал Райков-с. Зеленое)	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, от южной окраины с.Красноозерное на северо-восток до п. Ташеба	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, Западная ветка, с. Красноозерное - с. Зеленое	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, Ташебинская ветка, Абаканская ТЭЦ- с. Калинино
Хакарктеристика размера (масштаб)	средний	средний	средний	средний	средний	средний	средний	средний
Категория земель	Земли водного фонда	Земли водного фонда	Земли водного фонда	Земли водного фонда	Земли водного фонда	Земли водного фонда	Земли водного фонда	Земли водного фонда
Среднее значение дохода за 3 года, руб	16 750,00	51 000,00	48 000,00	16 650,00	585 738,00	85 896,00	335 628,00	120 636,00
Всего затрат по объекту за 3 года, руб.	6 943,66	37 393,52	8 906,74	4 186,18	392 995,01	7 145,39	26 623,64	33 241,22
Среднее значение прибыли за 3 года,руб.	9 806,34	13 606,48	39 093,26	12 463,82	192 742,99	78 750,61	309 004,36	87 394,78
Коэффициент капитализации	0,043	0,043	0,043	0,043	0,043	0,043	0,043	0,043
Стоимость объекта оценки, руб	228 054,42	316 429,77	909 145,58	289 856,28	4 482 395,12	1 831 409,53	7 186 147,91	2 032 436,74
Цена за кв.м., руб	0,69	0,32	2,00	0,97	2,27	15,04	7,15	5,72

Расчёт стоимости объектов для группы «Специальное пользование водными объектами» методом типового (эталонного) объекта недвижимости

Как показывает анализ рынка недвижимости, земельные участки специального пользования водными объектами в обороте и в продаже не представлены, в связи с чем объекты оценки проанализированы на предмет преобладающего окружения с использованием данных Публичной кадастровой карты на портале Росреестра (http://maps.rosreestr.ru/). Преобладающим окружением земельных участков данной группы являются земельные участки сельскохозяйственного назначения. Земельные участки сельскохозяйственного назначения в основном и продаются на открытом рынке. В ходе анализа рынка было установлено, что основными ценообразующими факторами данных земельных участков являются: местоположение, площадь (фактор масштаба), вид разрешенного использования земельного участка, а также обеспеченность коммуникациями (подъездными путями).

В качестве объектов-аналогов рассматривались земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, обладающие характеристиками, сопоставимыми с объектами оценки.

Анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения приведен на в разделе 3.1.2.2.7 Отчета.

Из предложений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения из выборки исключены объявления о продаже участков для ведения личного подсобного хозяйства и предложения о продаже участков под дачное строительство. Для целей расчета стоимости типового (эталонного) объекта использованы предложения о продаже земельных участков под пашни, сенокосы, пастбища. Для выбранных земельных участков уточнены количественные и качественные характеристики, позволяющие идентифицировать объекты. Идентификация объектов-аналогов проведена по следующим параметрам: кадастровый номер, площадь, разрешенное использование, точный адрес объекта.

Для репрезентативности итоговой выборки объектов-аналогов отобраны предложения к продаже земельных участков, расположенных в Бейском, Алтайском, Таштыпском и Усть-Абаканском районах. Информация по объектам-аналогам, используемым для расчета стоимости эталонного земельного участка, приведена в Таблице 78.

Таблица 78

Описание объектов-аналогов, использованных для расчета стоимости типового (эталонного) участка группы «Специальное пользование водными объектами»

№ п/п	Дата предложения	Цена предложения, руб.	УП цены предложения, руб./кв.м.	Площадь, кв.м.	Кадастровый номер	Местоположение	ВРИ	Источник информации
1	21.12.2018	130 000	0,26	500 905	19:10:120707:33	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, АОЗТ "Степной"	Для с/х производства	https://www.avito.ru/sorsk/zemelnye_uchastki/uchastok_5009.05_ga_snt_dnp_1714569105
2	29.11.2018	300 000	1,50	200 000	19:06:070402:16	Республика Хакасия, Бейский район, примерно в 3,65 км от западной окраины с. Кирба, по направлению на юго-запад	Для с/х производства	https://www.avito.ru/sayanogorsk/zemelnye_uchastki/uchastok_20_ga_snt_dnp_969925043
3	12.10.2018	90 000	0,72	125 354	19:04:010302:1455	Республика Хакасия, Алтайский район, ЗАО "Алтайское", отделение № 2, часть контура 662"	Для с/х производства	https://www.avito.ru/hakasiya_belyy_yar/zemelnye_uchastki/uchastok_1253.54_ga_snt_dnp_1126320214
4	17.10.2018	28 080	0,36	78 002	19:05:010601:205	Респ. Хакасия, р-н Аскизский, в 5,6км на северо-запад от ООО "Нефрас"	Для с/х производства	https://www.avito.ru/hakasiya_askiz/zemelnye_uchastki/uchastok_7.8_ga_snt_dnp_1291427911
5	27.11.2018	515 333	1,67	309 200	19:10:090608:29	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, АОЗТ "Биджинский", в 3 км юго-восточнее с. Вершино-Биджа, участок № 2	Для с/х производства	https://www.avito.ru/prigorsk/zemelnye_uchastki/uchastok_120000_ga_snt_dnp_1673044885

В качестве основания для типологизации выбрана характеристика – площадь объектов недвижимости.

Распределение земельных участков группы «Специальное пользование водными объектами» по площади представлено в Таблице 79.

Таблица 79

Анализ объектов оценки по площади

Медианное значение площади по выборке, кв.м.	170 622,00
Минимальное значение площади по выборке, кв.м.	4 046,00
Максимальное значение площади по выборке, кв.м.	11 531 000,00
Количество участков, площадь которых более 50Га	9
Количество участков, площадь которых менее 50Га	45

Исходя из полученных данных, площадь объектов оценки, превышающих 50 га – 9 (девять) участков, количество объектов площадью менее 50 га составляет 45 (сорок пять) участков, медианное значение площади по выборке из всех участков составляет 170 622,00кв.м.

В качестве эталонного объекта для расчета земельных участков группы «Специальное пользование водными объектами» был принят земельный участок с кадастровым номером 19:06:000000:95, площадью 170 622 кв.м. так как его площадь наиболее близка к медианному значению площади по выборке объектов оценки.

Подробная информация об объекте приведена с публичной кадастровой карты:

Рисунок 58. Скриншот с Публичной кадастровой карты ЗУ 19:06:000000:95

По имеющимся объектам-аналогам определим стоимость типового (эталонного) объекта – земельного участка с кадастровым номером 19:06:000000:95.

Расчет стоимости эталонного объекта приведен в Таблице 80.

Таблица 80

Расчет стоимости типового (эталонного) объекта

Наименование	Объект оценки (эталон)	Объект аналог № 1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3	Объект аналог № 4	Объект аналог № 5	Объект аналог № 6

Кадастровый номер уч.	19:06:000000:95	19:06:070402:16	19:10:120707:33	19:05:010601:205	19:10:090608:29	19:04:010302:1455	19:04:050302:100
Цена, руб.	300 000,00	130 000,00	28 080,00	515 333,00	90 000,00	150 000,00
Цена за 1 кв.м., руб.	1,50	0,26	0,36	1,67	0,72	0,90
Площадь	170 622,00	200 000,00	500 905,00	78 002,00	309 200,00	125 354,00	167 000,00
Местоположение	Республика Хакасия, Бейский район, канал КРХ-1	Республика Хакасия, Бейский район, примерно в 3,65 км от западной окраины с. Кирба, по направлению на юго-запад	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, АОЗТ "Степной"	Аскизский в 5,6км на северо-запад от ООО "Нефрас"	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, АОЗТ "Биджинский", в 3 км юго-восточнее с. Вершино-Биджа, участок № 2	Республика Хакасия, Алтайский район, ЗАО "Алтайское", отделение № 2, часть контура 662	Республика Хакасия, Алтайский район, ЗАО "Очурское", участок 3, секция 17, северо-восточная часть контура 3
Корректировка на местоположение	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Фактор масштаба (площадь)	Средний	Средний	Крупный	Меньший	Крупный	Средний	Средний
Корректировка на масштаб	1,00	1,13	0,93	1,13	1,00	1,00
Коммуникации и подъездные пути	Условно свободный земельный участок без учета улучшений	Условно свободный земельный участок без учета улучшений	Условно свободный земельный участок без учета улучшений	Условно свободный земельный участок без учета улучшений	Условно свободный земельный участок без учета улучшений	Условно свободный земельный участок без учета улучшений	Условно свободный земельный участок без учета улучшений
Корректировка на коммуникации и подъездные пути	-	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Дата оценки/предложения	29.11.2018	21.12.2018	17.10.2018	27.11.2018	12.10.2018	02.07.2018
Корректировка на дату	-	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Совершенная сделка или предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка на торг, %	-	0,77	0,77	0,77	0,77	0,77	0,77
Условия финансирования	Без ограничений	Без ограничений	Без ограничений	Без ограничений	Без ограничений	Без ограничений	Без ограничений
Суммарная корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена за единицу сравнения, руб	1,16	0,23	0,26	1,45	0,55	0,69
Весовой коэффициент	0,16	0,16	0,16	0,16	0,16	0,16
Средневзвешенная стоимость за единицу сравнения, руб.	0,69	0,18	0,04	0,04	0,23	0,09	0,11

УПКС типового (эталонного) объекта для группы 11:020определен на уровне 0,69 руб./кв.м.

На основании рассчитанного показателя УПКС типового (эталонного) объекта произведен расчет кадастровой стоимости всех объектов группы «Специальное пользование водными объектами» (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

Обоснование вносимых корректировок

Корректировка на местоположение отражает изменение цен на недвижимость в зависимости от места расположения объекта. Земельные участки группы «Специальное пользование водными объектами» расположены на территории разных районов Республики Хакасия. Объекты-аналоги также расположены в разных районах. Взаимосвязи между ценой объекта и его расположением не установлено. Корректировка на местоположение не применялась.

Корректировка на масштаб принималась, согласно данным, Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» (см. Таблицу 81). Для объектов-аналогов № 2,4 применена корректировка в размере 1,13. Для объекта-аналога № 3 применена корректировка 0,93. К объектам -аналогам №1,5,6 корректировка не применялась.

Таблица 81

Матрица коэффициентов корректировки на площадь111 Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения», Таблица 35

Корректировка на наличие подъездных путей подразумевает отличие стоимости в зависимости от наличия или отсутствия, а также качества подъездных путей. При определении кадастровой стоимости исходим из допущения, что земельные участки под оросительные системы имеют обеспеченность подъездными путями, также и земельные участки сельскохозяйственного назначения имеют обеспеченность внутрихозяйственными и полевыми дорогами. Корректировка на наличие подъездных путей не вносилась.

Корректировка на дату оценки. Все объекты аналоги были предложены к продаже в 2018 году, предшествующему году оценки, что в полной мере соответствует дате определения. Корректировка на дату оценки не вносилась.

Корректировка на сделку (скидка на торг)

Небольшое количество предложений о продаже земельных участков земель сельскохозяйственного назначения свидетельствует о том, что рынок земель сельскохозяйственного назначения является неактивным, следовательно, применяется корректировка на торг в размере 23%, согласно Приложения № 12 к Методическим указаниям.

Весовой коэффициент112 Источник: https://www.top-ocenka.com/ocenka-blog24.html

Распределение весовых коэффициентов рассчитано по следующей формуле:

Согласование результатов расчета стоимости земельных участков подгруппы 11:020.1 «Доходные участки»

Расчет земельных участков подгруппы 11:020.1 осуществлялся двумя подходами - сравнительным и доходным. В зависимости от ситуации на рынке результаты каждого из подходов могут в большей или меньшей степени различаться между собой. Каждый из представленных в расчете подходов имеет свои преимущества и недостатки.

Для более конкретного определения кадастровой стоимости земельных участков, приносящих доход, подходы к оценке взвешиваются и согласуются на основе объективности.

Доходный подход является наиболее точным и дает объективные результаты по оценке. Данные о доходах и расходах были получены из надежных источников («ФГБУ "Управление "Хакасмелиоводхоз"») и являются достоверными. Пользование объектами приносит доход, соответственно, доходный подход является более обоснованным и точным. Именно доходный подход дает точное представление о цене объекта, отражает ценность объекта для пользователя и учитывает факторы эксплуатации объекта.

На основании вышеизложенного, принято решение присвоить вес 100% результатам, полученным при применении доходного подхода при оценке объектов недвижимости подгруппы 11:020.1.

Таблица 82

Согласование результатов оценки кода расчета 11:020.1

№ п/п	Кадастровый номер	Описание местоположения	Удельный вес сравнительного подхода, %	Удельный вес доходного подхода, %	Кадастровая стоимость, руб.	УПКС, в руб.
19:10:000000:426	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, Уйбатская оросительная система, Магистральный канал	0	100	290 900,09	0,97
19:10:000000:80	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, Ташебинская ветка, Абаканская ТЭЦ- с. Калинино	0	100	2 030 668,64	5,72
19:10:000000:81	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, от южной окраины с.Красноозерное на северо-восток до п. Ташеба	0	100	1 831 882,53	15,04
19:10:000000:83	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, Абаканский магистральный канал, р. Уйбат (аал Райков-с. Зеленое)	0	100	4 483 711,26	2,27
19:10:000000:84	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, Западная ветка, с. Красноозерное - с. Зеленое	0	100	7 189 889,85	7,15
19:04:000000:89	Республика Хакасия, Алтайский район, северо-западная ветвь от КМК, канал Р-1-1	0	100	229 298,04	0,69
19:05:000000:107	Республика Хакасия, Аскизский район, начало канала - р. Есь, в 1,0 км восточнее с. Полтаков, конец канала - р. Абакан, 2,5 км северо-восточнее аалАпчинаев, протяженность 23,2 км	0	100	316 665,92	0,32
19:05:000000:123	Республика Хакасия, Аскизский район, Сагайский магистральный канал с комплексом сооружений ПК-0-230	0	100	908 970,00	2,00

Результаты определения кадастровой стоимости объектов группы «Специальное пользование водными объектами» приведены в Приложении к отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

3.5.12. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков группы «Ритуальная деятельность»

К группе «Ритуальная деятельность» отнесены 54 земельных участка с видом использования под размещение кладбищ, гражданских захоронений, с кодом расчета вида использования 12:010.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 12.01.1996 № 8-ФЗ "О погребении и похоронном деле" (далее – Закон о погребении) местами погребения являются отведенные в соответствии с этическими, санитарными и экологическими требованиями участки земли с сооружаемыми на них кладбищами для захоронения тел (останков) умерших, стенами скорби для захоронения урн с прахом умерших (пеплом после сожжения тел (останков) умерших, далее - прах), крематориями для предания тел (останков) умерших огню, а также иными зданиями и сооружениями, предназначенными для осуществления погребения умерших. Места погребения могут относиться к объектам, имеющим культурно-историческое значение.

В соответствии со ст. 15 Закона о погребении места погребения могут быть:

- по принадлежности - государственные, муниципальные;

- по обычаям - общественные, вероисповедальные, воинские;

- по историческому и культурному значению - историко-мемориальные.

Объекты оценки с кодом расчета 12:010 относятся к земельным участкам общественных кладбищ, форма собственности муниципальная.

В соответствии со ст. 18 Законом о погребении общественные кладбища, находящиеся в муниципальной собственности, создаются на основании решения органа местного самоуправления, на территориях которых они создаются, и которые определяют порядок деятельности кладбищ. Закон о погребении не предусматривает возможности передачи общественных кладбищ в ведение какого-либо хозяйствующего субъекта, в том числе обладающего статусом специализированной службы. Земли общественных кладбищ не относятся к землям коммерческого использования (на условиях передачи в аренду или хозяйственное ведение), не выступают товаром на рынке ритуальных услуг, его предоставление является публичной услугой, они не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Все объекты оценки из группы «Ритуальная деятельность» являются земельными участками, на которых размещены общественные места погребения, форма собственности – муниципальная.

Затратный подход для определения кадастровой стоимости объектов группы «Ритуальная деятельность»

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение №6 к Методическим указаниям) для группы 12 «Общее и специальное пользование» применение затратного подхода не рекомендовано, в связи с чем принято решение об отказе от применения затратного подхода для оценки объектов данной группы.

Доходный подход для определения кадастровой стоимости объектов группы «Ритуальная деятельность»

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Ввиду отсутствия такой информации, доходный подход не применялся для оценки объектов данной группы.

Сравнительный подход для определения кадастровой стоимости объектов группы «Ритуальная деятельность»

В соответствии с п. 1.3 Методических указаний при проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

Согласно п. 7.1. Методических указаний, кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп), при этом в рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы, методы, а также критерии взвешивания полученного результата.

Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

1) метод статистического (регрессионного) моделирования.

2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

4) метод индексации прошлых результатов.

В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что рынок земельных участков под ритуальную деятельность (размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения, культовых сооружений) не развит, предложения к продаже или аренде земельных участков подобных видов разрешенного использования отсутствуют. Отличительная черта всех участков, отнесенных к этому виду использования – они не предназначены для коммерческого использования и извлечения доходов.

Таким образом расчет кадастровой стоимости на основе построения статистических (регрессионных) моделей невозможен.

По результатам анализа местоположения объектов оценки, а также ценообразующих факторов, влияющих на стоимость, проведено разделение на 3 подгруппы:

- 48 земельных участка расположены в степной зоне вблизи сельских населенных пунктов,

- 4 земельных участка в лесной зоне, также вблизи сельских населенных пунктов,

- 2 земельных участка вблизи города Абакана.

Подгруппам присвоены следующие номера подгруппы по порядку третьего уровня:

1.	«Кладбища в степной зоне» - 12:010.1

2.	«Кладбища в лесной зоне» – 12:010.2

3. «Кладбища вблизи города Абакана – 12:010.3

С учетом изложенного выше обоснования, для определения кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к подгруппе - 12:010.1 выбран метод типового (эталонного) объекта недвижимости, для земельных участков подгруппы 12:010.3 – метод индивидуального расчета.

Земельные участки, отнесенные к подгруппе 12:010.2, расположены на территории Бирикчульского, Усть-Бюрского и Абаканского лесничеств. В этой связи, принято решение применить для определения кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «Кладбища в лесной зоне» метод моделирования на базе УПКС смежных земельных участков.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 12:010.1 «Кладбища в степной зоне»

В соответствии с подпунктом 9.2.2.6.2 Методических указаний определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к сегменту "Специальное, ритуальное использование и запас": с кодом расчета 12:010 осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей с использованием типового (эталонного) объекта и (или) индивидуально в отношении объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1.	Определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2.	Определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3.	Проводится типологизация объектов недвижимости;

4.	Формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5.	Определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6.	Корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

В качестве основания для типологизации выбрана характеристика – площадь объектов недвижимости.

Распределение земельных участков по площади подгруппы 12:010.1 представлено в Таблице 83.

Таблица 83

Распределение земельных участков по площади

Среднее значение площади по выборке, кв.м.	25 708,00
Минимальное значение площади по выборке, кв.м.	1 267,00
Максимальное значение площади по выборке, кв.м.	337 511,00
Медиана выборки, кв.м.	13 095
Количество участков, площадь которых более 1 га	30
Количество участков, площадь которых менее 1 га	18

Как видно из приведенной таблицы, большинство земельных участков имеет площадь более 1 га (10 000 кв.м.), а медианное значение по выборке из всех участков составляет 13 095 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 19:06:030501:28, площадью 13 057 кв.м., расположенный в Бейском районе, признан эталонным (типовым) для земельных участков подгруппы 12:010.1, поскольку его площадь более 1 га, и при этом является близким к медианному значению выборки.

Подробная информация об объекте приведена с публичной кадастровой карты:

Рисунок 59. Скриншот с Публичной кадастровой карты ЗУ 19:06:030501:28

Как показывает анализ рынка недвижимости, земельные участки гражданских захоронений ограничены в обороте и в продаже не представлены, в связи с чем, объекты оценки проанализированы на предмет преобладающего окружения с использованием данных Публичной кадастровой карты на портале Росреестра (http://maps.rosreestr.ru/). Преобладающим окружением земельных участков данной подгруппы являются земельные участки сельскохозяйственного назначения. Земельные участки сельскохозяйственного назначения в основном и продаются на открытом рынке. Таким образом, в качестве объектов-аналогов рассматривались земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, обладающие характеристиками, сопоставимыми с объектами оценки. В ходе анализа рынка было установлено, что основными ценообразующими факторами данных земельных участков являются: местоположение, площадь (фактор масштаба), рельеф, категория и вид разрешенного использования земельного участка, а также обеспеченность коммуникациями (подъездными путями).

Анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения приведен на в разделе 3.1.2.2.7 Отчета.

Из предложений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения из выборки исключены объявления о продаже участков для ведения личного подсобного хозяйства и предложения о продаже участков под дачное строительство. Для целей расчета стоимости эталонного объекта использованы предложения о продаже земельных участков под пашни, сенокосы, пастбища. Для выбранных земельных участков уточнены количественные и качественные характеристики, позволяющие идентифицировать объекты. Идентификация объектов-аналогов проведена по следующим параметрам: кадастровый номер, площадь, категория земель и разрешенное использование, точный адрес объекта.

Для репрезентативности итоговой выборки объектов-аналогов отобраны предложения к продаже земельных участков, местоположение которых аналогично объектам оценки, а также объекты, сопоставимые по площади и виду использования земельного участка. Для проведения дальнейших расчетов выбраны земельные участки, расположенные в Аскизском, Алтайском, Бейском и Усть-Абаканском районе. Информация по объектам-аналогам, используемым для расчета стоимости эталонного земельного участка, приведена в Таблице 84.

Таблица 84

Описание объектов-аналогов, использованных для расчета стоимости типового (эталонного) участка подгруппы «Ритуальная деятельность в степной зоне»

№ п/п	Дата предложения	Цена предложения, руб.	УП цены предложения, руб./кв.м.	Площадь, кв.м.	Кадастровый номер	Местоположение	ВРИ	Источник информации
1	11.07.2018	270 000	3.64	74 207	19:06:080906:24	Республика Хакасия, р-н Бейский, в 5,2 км северо-восточнее от восточной окраины д Калы, урочище Поле № 8	Для с/х производства	https://www.avito.ru/sayanogorsk/zemelnye_uchastki/uchastok_3.5_ga_snt_dnp_996510217
2	21.12.2018	210000	4,20	50 000	19:10:080606:21	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, ЗАО "Шебаевское", в 4 км юго-западнее аал Мохов, урочище Каратай	Для с/х производства	https://www.avito.ru/ust-abakan/zemelnye_uchastki/uchastok_5_ga_snt_dnp_969927348
3	17.10.2018	28 080	0.36	78 002	19:05:010601:205	Респ. Хакасия, р-н Аскизский, в 5,6км на северо-запад от ООО "Нефрас"	Для с/х производства	https://www.avito.ru/hakasiya_askiz/zemelnye_uchastki/uchastok_7.8_ga_snt_dnp_1291427911
4	12.10.2018	90 000	0.71	125 354	19:04:010302:1455	Республика Хакасия, Алтайский район, ЗАО "Алтайское", отделение № 2, часть контура 662	Для с/х производства	https://www.avito.ru/hakasiya_belyy_yar/zemelnye_uchastki/uchastok_1253.54_ga_snt_dnp_1126320214
5	29.12.2018	300 000	1.36	219 998	19:06:070402:16	Республика Хакасия, Бейский район, примерно в 3,65 км от западной окраины с. Кирба, по направлению на юго-запад	Для с/х производства	https://www.avito.ru/sayanogorsk/zemelnye_uchastki/uchastok_20_ga_snt_dnp_969925043

По имеющимся объектам-аналогам определим стоимость типового (эталонного) объекта – земельного участка с кадастровым номером 19:06:030501:28.

Расчет стоимости эталонного объекта приведен в Таблице 85.

Таблица 85

Расчет стоимости типового (эталонного) объекта для подгруппы 12:010.1

Наименование	Объект оценки (эталон)	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3	Объект-аналог № 4	Объект-аналог № 5
Кадастровый номер	19:06:030501:28	19:06:080906:24	19:10:080606:21	19:05:010601:205	19:04:010302:1455	19:06:070402:16
Цена, руб.	270 000	210 000	28 080	90 000	300 000
Цена за кв.м., руб.	3,64	4,20	0,36	0,71	1,36
Площадь	13 057	74 207	50 000	78 002	125 354	219 998
Характеристика размера (масштаб)	Средний	Средний	Средний	Средний	Больший	Больший
Корректировка на масштаб	1,00	1,00	1,00	0,87	0,87
Местоположение	Республика Хакасия, р-н Бейский, примерно в 0,7 км от западной окраины д. Усть-Киндирла по направлению на запад	Республика Хакасия, р-н Бейский, в 5,2 км северо-восточнее от восточной окраины д Калы, урочище Поле № 8	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, ЗАО "Шебаевское", в 4 км юго-западнее аал Мохов, урочище Каратай	Респ. Хакасия, р-н Аскизский, в 5,6км на северо-запад от ООО "Нефрас"	Республика Хакасия, Алтайский район, ЗАО "Алтайское", отделение № 2, часть контура 662	Республика Хакасия, Бейский район, примерно в 3,65 км от западной окраины с. Кирба, по направлению на юго-запад
Корректировка на местоположение	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Наличие подъездных путей	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Корректировка на подъездные пути	-	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Дата оценки	01.01.2019	11.07.2018	21.12.2018	17.10.2018	12.10.2018	29.12.2018
Корректировка на дату оценки	-	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Совершенная сделка или предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка на торг, %	-	0,77	0,77	0,77	0,77	0,77
Сумма корректировка	-	1	1	1	2	2
Скорректированная цена за единицу сравнения, руб.	3,09	3,57	0,31	0,53	1,02
Весовой коэффициент	0,23	0,23	0,23	0,15	0,15
Средневзвешенная стоимость за кв.м, руб.	1,67	0,65	0,75	0,06	0,07	0,14

УПКС типового (эталонного) объекта для подгруппы 12:010.1 определен на уровне 1,67 руб./кв.м.

Обоснование вносимых корректировок

Корректировка на местоположение отражает изменение цен на недвижимость в зависимости от места расположения объекта. Земельные участки подгруппы 12:010.1 расположены вблизи сельских населенных пунктов, преимущественно в Аскизском, Алтайском, Бейском и Усть-Абаканском районе, удаленность от республиканского центра (г. Абакана) которых составляет более 30 км. Для расчета подобраны объекты-аналоги, расположенные в этих же районах, с удаленностью от города Абакана более 30 км. Корректировка на местоположение не применялась, так как объекты-аналоги подобраны в соответствующих районах.

Корректировка на масштаб принималась согласно данным Справочника оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2» (см. Таблицу 86). Для объектов аналогов № 1-3 корректировка не вносилась, так как площадь эталонного участка и земельных участков аналогов находится в диапазоне до 10 га, корректировка не требуется. Для земельных участков-аналогов № 4, 5 применен коэффициент корректировки в размере 0,87.

Таблица 86

Значения корректировок, усредненные по регионам России, и границы доверительных интервалов113 Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения», Таблица 33

Корректировка на наличие подъездных путей - подразумевает отличие стоимости в зависимости от наличия или отсутствия, а также качества подъездных путей. При определении кадастровой стоимости исходим из допущения, что земельные участки под размещение кладбищ имеют обеспеченность подъездными путями, также и земельные участки сельскохозяйственного назначения имеют обеспеченность внутрихозяйственными и полевыми дорогами. Корректировка на наличие подъездных путей не вносилась.

Корректировка на дату оценки. Все объекты аналоги были предложены к продаже в 2018 году, предшествующему году оценки, что в полной мере соответствует дате определения. Корректировка на дату оценки не вносилась.

Корректировка на сделку (скидка на торг)

Небольшое количество предложений о продаже земельных участков земель сельскохозяйственного назначения свидетельствует о том, что рынок земель сельскохозяйственного назначения является неактивным, следовательно, применяется корректировка на торг в размере 23%, согласно Приложения № 12 к Методическим указаниям.

Весовой коэффициент.

Распределение весовых коэффициентов рассчитано по следующей формуле114 https://www.top-ocenka.com/ocenka-blog24.html :

На основании рассчитанного показателя УПКС типового (эталонного) объекта произведен расчет кадастровой стоимости всех объектов подгруппы «Кладбища в степной зоне» и представлен в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

Расчет кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 12:010.2 «Кладбища в лесной зоне»

К подгруппе 12:010.2 «Кладбища в лесной зоне» отнесены 4 (четыре) земельных участка с кадастровыми номерами: 19:05:000000:1031, 19:05:050801:79, 19:06:020703:138, 19:10:020601:670.

Земельные участки расположены в Аскизском, Бейском и Усть-Абаканском районе Республики Хакасия и фактически находятся на территории Бирикчульского, Усть-Бюрского и Абаканского лесничеств.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 12:010.2 применен метод моделирования на базе УПКС. За основу определения УПКС приняты УПКС смежных земельных участков.

Расчет УПКС произведен в соответствии с п. 7.2.3. Методических указаний, описывающим метод моделирования на основе УПКС, и включает в себя следующие этапы:

1) определение уровня детализации расположения (определение местоположения) объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

2) определение среднего значения УПКС земельных участков, смежных (граничащих) или, при отсутствии таковых, наиболее приближенных и находящихся в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт), в которой расположен оцениваемый объект недвижимости.

С этой целью с использованием данных Публичной кадастровой карты на портале Росреестра (http://maps.rosreestr.ru/) были выявлены граничащие или смежные земельные участки в пределах территориальной единицы, в которой расположены объекты оценки.

В результате установлено, что преобладающим окружением земельных участков данной подгруппы являются земельные участки лесного фонда.

Так как земельные участки подгруппы 12:010.2 находятся в лесном массиве и граничат с земельными участками лесного фонда Республики Хакасия, кадастровая стоимость определена с использованием УПКС соответствующих лесничеств. Результаты расчета УПКС по лесничествам Республики Хакасия приведены в Таблице 76.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 19:05:000000:1031, 19:05:050801:79 использован УПКС Бирикчульского лесничества.

Для определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:06:020703:138 использован УПКС Абаканского лесничества.

Для определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:10:020601:670 использован УПКС Усть-Бюрского лесничества.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 12:010.2 представлен в Приложении к Отчету 9Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

Расчет кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 12:010.3 «Кладбища вблизи города Абакана»

Подгруппа 12:010.3 «Кладбища вблизи города Абакана» содержит 2 земельных участка с кадастровыми номерами: 19:04:010303:3675, 19:04:010303:1860. Отличительной чертой этих земельных участков является близость к республиканскому центру – городу Абакану. Объекты оценки окружены земельными участками, под производственную и коммунально-складскую застройку.

Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 12:010.3 осуществлено в рамках индивидуального расчета.

В соответствии с п. 8.1. Методических указаний индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости;

2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости или в случае невозможности продолжения фактического использования объекта недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладающих уникальными характеристиками.

Индивидуальный расчет осуществляется исходя из вида фактического разрешенного использования оцениваемого объекта.

В ходе анализа рынка было установлено, что основными ценообразующими факторами данных земельных участков являются: местоположение, площадь (фактор масштаба), дата предложения/сделки, рельеф, категория и вид разрешенного использования земельного участка, а также обеспеченность коммуникациями/подъездными путями.

Для целей расчета стоимости объектов подгруппы «Кладбища вблизи города Абакана» в качестве объектов-аналогов подобраны земельные участки, предназначенные под производственную и коммунально-складскую застройку из земель населенных пунктов.

Расположение земельных участков подгруппы 12:010.3 и объектов-аналогов представлено на Рисунке 60.

Рисунок 60. Схема Расположения земельных участков-объектов оценки и объектов-аналогов

Информация по объектам-аналогам, использованным для расчета стоимости земельных участков подгруппы «Кладбища вблизи города Абакана» представлены в Таблице 87.

Таблица 87

Описание объектов-аналогов, использованных для расчета стоимости

земельных участков подгруппы 12:010.3

№ п/п	Дата предложения	Цена предложения, руб.	Цена предложения, руб./кв.м.	Площадь, кв.м.	Кадастровый номер	Категория земель	Местоположение (адрес)	ВРИ	Источник информации
1	25.04.2018	5 000 000	637,92	7 838	19:01:120302:65	Земли населенных пунктов	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Кирпичная, 39Е	Для эксплуатации и обслуживания склада (Литер Б2)	https://www.avito.ru/abakan/zemelnye_uchastki/uchastok_78_sot._promnaznacheniya_737195377
2	22.02.2018	8 300 000	733,35	11 318	19:01:120302:37	Земли населенных пунктов	Республика Хакасия, г Абакан, ул. Кирпичная, 53	Для эксплуатации и обслуживания производствен ной базы	https://ruads.org/номер идентификатора 981242887
3	17.06.2014	1 576 500	229,74	6 862	19:01:120302:415	Земли населенных пунктов	Республика Хакасия, г Абакан, ул. Кирпичная, 47И	Для эксплуатации и обслуживания производствен ной базы	Аукцион № 17 от 17 июня 2014 г –www.meria.abakan.ru
4	11.2015	1 300 000	142,70	9 110	19:01:120302:68	Земли населенных пунктов	Республика Хакасия, г Абакан, ул. Кирпичная, 19	Для эксплуатации и обслуживания производствен ной базы	Сайт Росреестр "Мониторинг рынка недвижимости"- совершенная сделка

Расчет кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 12:010.3 представлен в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости\ Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

Таблица 88

Расчет кадастровой стоимости земельных участков подгруппы «Кладбища вблизи города Абакана»

Наименование	Объект оценки	Объект оценки	Объек- аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3	Объект-аналог № 4
Кадастровый номер участка	19:04:010303 :3675	19:04:010303 :1860	19:01:120302 :65	19:01:120302 :37	19:01:120302 :415	19:01:120302:68
Цена, руб.	-	-	5 000 000	8 300 000	1 576 500	1 300 000
Цена за 1 кв.м., руб.	-	-	637,92	733,35	229,74	142,70
Площадь	16 276	19 697	7 838	11 318	6 862	9 110
Категория земель	Земли особо охраняемых территорий и объектов	Земли особо охраняемых территорий и объектов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Фактическое использование	Для размещения кладбища	Для размещения кладбища	Для эксплуатации и обслуживания склада (Литер Б2)	Для эксплуатации и обслуживания производственной базы	Для эксплуатации и обслуживания производственной базы	Для эксплуатации и обслуживания производственной базы
Местоположение	Российская Федерация, Республика Хакасия, Алтайский район, муниципальное кладбище с. Подсинее	Республика Хакасия, Алтайский район, ПК7+1км автомобильной дороги Абакан-Саяногорск, влево на юго-восток на расстоянии 2,4 км	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Кирпичная, 39Е	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Кирпичная, 53	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Кирпичная, 47И	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Кирпичная, 19
Корректировка на местоположение	-	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Характеристика размера (масштаб)	Средний	Средний	Меньший	Средний	Меньший	Меньший
Корректировка на масштаб	-	-	0,90	1,00	0,90	0,90
Электроснабжение	Отсутствует	Отсутствует	Имеется	Имеется	Отсутствует	Имеется
Корректировка на электроснабжение	-	-	0,81	0,81	1,00	0,81
Водоснабжение и канализация	Отсутствует	Отсутствует	Имеется	Имеется	Отсутствует	Имеется
Корректировка на водоснабжение и канализацию	-	-	0,84	0,84	1,00	0,84
Подъездные пути	Имеются	Имеются	Имеются	Имеются	Имеются	Имеются
Корректировка на подъездные пути	1,00	1,00	1,00	1,00
Дата оценки/сделки	01.01.2019	01.01.2019	25.04.2018	22.02.2018	17.06.2014	11.2015
Корректировка на дату оценки	-	-	1,00	1,00	1,35	1,14
Совершенная сделка или предложение	-	-	Предложение	Предложение	Аукцион	Сделка
Корректировка на торг, %	-	-	0,81	0,81	1,00	1,00
Скоррек Тированная цена за кв.м., руб	316,42	404,17	279,13	99,62
Весовой коэффициент	0,21	0,29	0,29	0,21
Средне Взвешенная стоимость за кв.м., руб.	285,53	285,53	66,45	117,21	80,95	20,92

Обоснование вносимых корректировок

Корректировка на местоположение отражает изменение цен на недвижимость в зависимости от места расположения объекта. Объекты оценки расположены в Алтайском районе, вблизи г. Абакана, их удаленность от республиканского центра (г. Абакана) составляет менее 30 км. Объекты-аналоги расположены на выезде из г. Абакана, в промышленной зоне, на незначительном удалении от объектов оценки. Корректировка на местоположение не применялась.

Корректировка на масштаб. Для объекта аналога № 2 корректировка не вносилась, так как площадь объектов оценки и объектов-аналогов находится в диапазоне от 1 до 2,5 га, корректировка не требуется. Для объектов-аналогов № 1, 3, 4 применен коэффициент корректировки в размере 0,90 согласно данным Справочника оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2». (см. Таблицу 89).

Таблица 89

Земельные участки под индустриальную застройку (промышленного назначения). Данные, усредненные по России115 Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2», Таблица 33

Корректировка на электроснабжение подразумевает отличие стоимости в зависимости от наличия или отсутствия электроснабжения. Объекты-аналоги № 1, 2, 4 имеют электроснабжение, для них применен коэффициент корректировки в размере 0,81. Корректировка принята согласно данным Справочника оценщика недвижимости-2018г. «Земельные участки. Часть 2», под редакцией Лейфера Л.А. (Таблица 90). Для объекта-аналога № 3 корректировка не применялась.

Корректировка на водоснабжение и канализацию подразумевает отличие стоимости в зависимости от наличия или отсутствия водоснабжения и канализацию. Объекты-аналоги № 1, 2, 4 имеют водоснабжение, канализацию, для них применен коэффициент совокупной корректировки в размере 0,84. Корректировка принята согласно данным Справочника оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2», под редакцией Лейфера Л.А. (см. Таблицу 90). Для объекта-аналога № 3 корректировка не применялась.

Таблица 90

Значения корректировок, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов116 Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки. Часть 2», Таблица 59

Корректировка на подъездные пути подразумевает отличие стоимости в зависимости от наличия или отсутствие и качества подъездных путей. Земельные участки под размещение кладбищ имеют обеспеченность подъездными путями, также и объекты-аналоги обеспечены подъездными путями. Корректировка на наличие подъездных путей не применялась.

Корректировка на дату оценки. Объекты-аналоги № 1-2 были предложены к продаже в 2018 году, что в полной мере соответствует дате определения. Корректировка на дату оценки не вносилась.

Объект-аналог № 3 выставлен на аукцион к продаже в 2014 году, с объектом-аналогом № 4 сделка совершена в 2015 году. Для расчета корректировки, принято решение использовать калькулятор инфляции на сайте www.уровень-инфляции.рф.

Рисунок 61. Размер корректировки для аналога №3

Рисунок 62. Размер корректировки для аналога №4

Размер корректировки для аналога №3 составил – 1,35, для аналога №4 – 1,14.

Корректировка на сделку (скидка на торг). Небольшое количество предложений о продаже земельных участков земельных участков под промышленную застройку свидетельствует о том, что рынок таких земельных участков является неактивным, следовательно, применяется корректировка на торг для неактивного рынка в размере 23%, согласно Приложения № 12 к Методическим указаниям.

Весовой коэффициент117 Источник: https://www.top-ocenka.com/ocenka-blog24.html

Распределения весовых коэффициентов рассчитано по следующей формуле:

В результате расчета УПКС объектов подгруппы 12:010.3 «Кладбища вблизи города Абакана» составил 285,53 руб./кв.м.

Расчет стоимости земельных участков указанной подгруппы представлен в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости \Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта).

3.6. Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости

Таблица 91

Объекты, кадастровая оценка которых осуществлена в индивидуальном порядке

№ п/п	Кадастровый номер	Адрес земельного участка	Площадь кв.м.	УПКС руб./кв.м.	Кадастровая стоимость руб.
1	19:03:060105:24	Республика Хакасия, г Саяногорск, рп Майна, Майнская ГЭС рыборазводные линии	16 047	184,66	2 963 239,02
2	19:06:010703:56	Республика Хакасия, Бейский район, примерно в 400 м. от с. Большой Монок по направлению на юг	23 845	1,61	38 390,45
3	19:09:030401:59	Республика Хакасия, Таштыпский район, 6,5 км юго-западнее п. Верх-Таштып, в контуре п. п. № 340	309 861	0,22	68 169,42
4	19:05:100802:17	Республика Хакасия, Аскизский район, в 5,6 км на юго-восток от д. Николаевка, квартал 8 (выдел 12) Шорского участкового лесничества Балыксинского лесничества	12 000	63,27	759 240
5	19:06:120103:166	Республика Хакасия, Бейский район, урочище "Бабик"	3 794	34,01	129 033,94
6	19:11:100807:57	Республика Хакасия, Ширинский район, западный берег Малого Плеса озера Беле, квартал 6, участок №8	322	137,58	44 300,76
7	19:05:030802:4	Республика Хакасия, Аскизский район, примерно 4,5 км. от д. Казановка по направлению на северо-восток, в урочище "Кюг"	33 660	5,59	188159,4
8	19:04:010303:3675	Российская Федерация, Республика Хакасия, Алтайский район, муниципальное кладбище с. Подсинее	16 276	285,53	4647286,28
9	19:04:010303:1860	Республика Хакасия, Алтайский район, ПК7+1км автомобильной дороги Абакан-Саяногорск, влево на юго-восток на расстоянии 2,4 км	19 697	285,53	5624084,41
10	19:11:020601:1	Респ. Хакасия, р-н Ширинский, оз. Шира, участок Детского республиканского санатория "Озеро Шира"	180000	3.34	601200

4. Заключительная глава

4.1. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости

В соответствии с гл. X Методических указаний бюджетным учреждением проводится контроль качества результатов кадастровой стоимости, который включает в себя процедуры, осуществляемые с участием уполномоченного органа:

1) проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения;

2) анализ рынка, сбор и верификацию (в том числе путем осмотра) данных о сделках и предложениях, а также:

- проверку результатов определения кадастровой стоимости;

- проверку качества процессов определения кадастровой стоимости.

4.1.1. Проверка исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения

Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости с участием Минимущества Хакасии включающий в себя проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения осуществлен в следующем порядке.

Для организации работы по проведению государственной кадастровой оценки земельных участков, относящихся к категории земель лесного фонда, водного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Хакасия, использовались сведения, содержащиеся в Перечне, сформированном по состоянию на 01.01.2019. Перечень сформирован и передан из Управления Росреестра по Республике Хакасия на электронном носителе CD-диске (файлы в форматах XML, MIF/MID, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного лица органа регистрации прав).

Перечень предоставлен в бюджетное учреждение Минимуществом Хакасии в соответствии с ч. 7 ст. 13 Закона об оценке.

Текстовая часть Перечня, включающая в себя общие сведения о формируемом перечне и сведения о количественных и качественных характеристиках объектов недвижимости в виде файлов в формате XML получена бюджетным учреждением письмом от 07.03.2018 № 020-678-ЕТ, графическая часть Перечня в виде файлов в формате MIF/MID получена бюджетным учреждением письмом от 18.03.2019 № 020-827-ЕТ (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.3. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке).

При обработке Перечня содержащаяся в нем информация преобразована в формат xls, xlsx. В результате чего установлено, что в Перечень включена информация о 1258 земельных участках из категории земель лесного фонда, водного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Хакасия.

Бюджетным учреждением проведена работа по проверке исходных данных об объектах недвижимости, в результате которой выявлено 33 земельных участка, у которых отсутствует вид разрешенного использования, что не позволяет провести сегментацию в соответствии с требованиями Методических указаний. В связи с этим бюджетным учреждением направлен запрос в Управление Росреестра по Республике Хакасия (от 27.03.2019 № 56-исх) о предоставлении сведений о виде разрешенного использования земельных участков, в случае наличия таких сведений. Управлением Росреестра по Республике Хакасия по 24 из 33 земельных участков предоставлена информация о ВРИ согласно сведениям ЕГРН. Информация о ВРИ таких земельных участков содержится в Приложении к (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.5. Информация о характеристиках ОН, использованных при определении их КС).

Далее, в соответствии с главой III Методических указаний вид использования объектов недвижимости определялся по согласованию с уполномоченным органом и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости, на основании письменного подтверждения указанных органов, в том числе и по 9-ти земельным участкам, сведения о ВРИ которых не предоставлены Управлением Росреестра по Республике Хакасия.

Вся предоставленная информация и результаты обработки перечня содержатся в Приложении к Отчету (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.4. Результаты обработки информации, содержащейся в Перечне).

На этапе уточнения информации по объектам оценки проводился контроль своевременности предоставления информации, полнота предоставленных сведений и их существенность.

По завершению работы по проверке исходных данных об объектах недвижимости, содержащихся в Перечне, их сверке и уточнению, в соответствии с Методическими указаниями бюджетным учреждением проведена сегментация с указанием кода сегмента и кода расчета вида использования объектов.

В соответствии с п. 3.1 Методических указаний Перечень дополнен столбцами «Вид использования объектов недвижимости» и «Источник информации о виде использования объектов недвижимости».

Нарушений установленных требований к обработке Перечня не выявлено.

4.1.2. Анализ рынка, сбор и верификацию (в том числе путем осмотра) данных о сделках и предложениях

На этапе проверки информации об анализе рынка недвижимости проведена проверка и подтверждение всей используемой информации. Информация получена только из официальных источников и соответствует действительной ситуации в регионе на дату оценки. Данная проверка произведена с целью не допустить включения в Отчет недостоверной информации и несоответствующих действительности данных о состоянии рынка недвижимости региона.

На этапе сбора данных о ценообразующих факторах проведен анализ информации на полноту, достоверность и непротиворечивость. Нельзя допустить ситуации, когда из-за небрежно проведенного анализа упускается из виду важный параметр, оказывающий влияние на стоимость объектов оценки.

В соответствии с положениями Методических указаний для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением был осуществлен сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе:

информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта недвижимости (далее – информация о внешней среде объекта недвижимости);

2) информации о рынке объекта недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений);

3) иной информации, необходимой для определения стоимости объекта недвижимости в рамках различных подходов к оценке.

К информации о внешней среде объекта недвижимости была отнесена информация, характеризующая социально-экономическое состояние Российской Федерации, социально-экономическое состояние и тенденции развития субъекта Российской Федерации, муниципального образования и иная информация.

Информация о внешней среде была получена из официальных источников: статистических данных, таких как Росстат, Минэкономразвития России, Правительства Республики Хакасия.

Результатом сбора и анализа информации о внешней среде объекта недвижимости является краткий обзор об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта недвижимости, представленный в разделе. 3.1.1. Отчета.

Учреждением проведен сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости по следующим критериям:

1) обзор состояния рынка недвижимости (в целом);

2) обзор сегмента рынка объекта недвижимости.

В качестве источников информации о рынке объектов оценки были использованы интернет-порталы: https://www.avito.ru, https://multilisting.su, https://hakasiya.doski.ru, https://hakasiya.move.ru/, http://www.kuzbassfond.ru, https://business-asset.com/ru, www.domofond.ru, а также официальные сайты: Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии https://portal.rosreestr.ru(мониторинг рынка Республики Хакасия), а также информация официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов https://torgi.gov.ru. В Управлении Росреестра по Республике Хакасия была запрошена информация по зарегистрированным сделкам с земельными участками. Также использованы сведения органов местного самоуправления о публичных торгах, результаты оспоренной кадастровой стоимости по решению комиссии при Управлении Росреестра Республики Хакасия.

Анализ рыночной информации осуществляется в отношении следующих сегментов объектов недвижимости:

1) "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"

2) "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка"

3) "Транспорт"

4) "Предпринимательство"

5) "Отдых (рекреация)"

6) "Общественное использование"

7) "Производственная деятельность"

8) "Сельскохозяйственное использование".

Вся собранная рыночная информация однозначна, проверяема и структурирована единообразно (Приложения к Отчету\ Приложение 1. Исходные данные\ Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости).

Нарушений установленных требований к анализу рынка, сбору и верификации данных о сделках и предложениях не выявлено.

4.1.3. Проверка результатов определения кадастровой стоимости

В соответствии с Методическими указаниями проверка результатов определения кадастровой стоимости включает следующие процедуры:

1) проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом осуществляется путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС:

- в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости в каждом из муниципальных образований субъекта Российской Федерации сравниваются УПКС каждой группы (подгруппы) объектов, расположенных в разных муниципальных образованиях субъекта Российской Федерации;

- в разрезе муниципальных образований для разных групп (подгрупп) - сравниваются УПКС разных видов использования, расположенные в границах одного муниципального образования.

2) дополнительно проводится проверка с использованием результатов оценочного зонирования территории с целью выявления результатов оценки, существенно отличающихся от уровня цен для каждого вида использования объектов

Все показатели, влияющие на полноту и адекватность моделей, корректны. Нарушений не выявлено. В заключении пришли к выводу, что статистические модели оценки, использованные при определении кадастровой стоимости земельных участков, являются адекватными, достоверными и полными.

Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости осуществлялась путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС.

Таблица 92

Удельный показатель кадастровой стоимости по группам и по муниципальным районам

Наименование муниципального района	Значение УПКС	Удельный показатель кадастровой стоимости по группам, руб./ кв.м	Итоговое значение УПКС,руб.

1.Рыбоводство в целом	2.Ведение личного подсобного хозяйства	3.Культура	4.Рекреация в лесу	5.Отдых (рекреация)	6.Недропользование	7.Дороги связь	8.Гидротехнические сооружения	9.Охрана природных территорий	10.Использование лесов	11.Специальное пользование водными объектами	12.Ритуальная деятельность	Максимальное, руб	среднее, руб	Минимальное, руб
Абаза	Минимальное	-	-	-	-	97.66	-	-	-	-	-	-	-	179.56	69.82	0.19

Среднее	-	-	-	0.19	138.61	1.87	-	-	-	-	-	-

Максимальное	-	-	-	-	179.56	-	-	-	-	-	-	-

Саяногорск	Минимальное	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	186.79	186.44	184.66

Среднее	184.66	-	-	-	-	-	-	186.79	-	-	-	-

Максимальное	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

Сорск	Минимальное	-	-	-	77.5	-	-	-	-	0.23	-	-	191.87	29.09	0.23

Среднее	-	-	-	0.23	133.07	1.87	-	-	1.37	0.24	-	0.24

Максимальное	-	-	-	-	191.87	-	-	-	-	0.24	-	-

Алтайский	Минимальное	-	-	-	-	92.86	-	-	-	-	-	-	1.67	324.41	51.36	0.36

Среднее	-	-	-	-	181.8	-	-	1.98	-	0.36	0.69	53.28

Максимальное	-	-	-	-	324.41	-	-	-	-	-	-	285.53

Аскизский	Минимальное	-	-	-	0.25	16.95	-	0.25	0.25	-	0.22	0.32	0.25	219.09	6.98	0.22

Среднее	-	-	-	0.31	66	1.87	5.58	0.86	-	0.28	0.85	1.39

Максимальное	-	-	-	0.36	219.09	-	63.27	1.98	-	0.36	2.00	1.67

Бейский	Минимальное	-	-	-	0.34	21.36	-	0.34	0.34	-	0.22	-	0.25	229.38	7.9	0.22

Среднее	-	1.61	-	0.34	127.06	2.25	8.76	1.57	-	0.35	0.69	1.62

Максимальное	-	-	-	0.36	229.38	-	34.01	1.98	-	0.36	-	1.67

Боградский	Минимальное	-	-	-	-	3.26	1.87	-	-	-	-	-	-	145.66	25.01	0.23

Среднее	-	-	-	0.23	54.13	16.72	-	-	1.37	0.23	-	-

Максимальное	-	-	-	-	145.66	61.26	-	-	-	-	-	-

Орджоникидзевский	Минимальное	-	-	-	0.23	-	-	0.23	-	-	0.23	-	-	1.87	1.38	0.23

Среднее	-	-	-	0.25	-	1.87	0.25	0.23	1.37	0.28	-	-

Максимальное	-	-	-	0.29	-	-	0.29	-	-	0.31	-	-

Таштыпский	Минимальное	-	-	-	0.19	20.53	-	0.19	0.19	-	0.19	-	-	239.84	3.36	0.19

Среднее	-	-	0.22	0.21	111.66	1.87	0.2	1.39	0.22	0.21	-	-

Максимальное	-	-	-	0.25	239.84	-	0.22	1.98	-	0.22	-	-

Усть-Абаканский	Минимальное	-	-	-	0.23	26.21	2.25	-	-	-	0.23	0.69	-	222.85	3.33	0.23

Среднее	-	-	-	0.24	70.26	3.78	0.23	1.98	1.37	0.24	2.01	1.67

Максимальное	-	-	-	0.24	222.85	22.14	-	-	0.25	15.04	-

Ширинский	Минимальное	-	-	-	-	9.56	1.87	0.22	-	-	0.22	-	-	522.97	151.2	0.22

Среднее	-	-	-	0.22	297.7	4.12	34.56	1.98	3.34	0.22	-	-

Максимальное	-	-	-	-	522.97	61.26	137.58	-	0.25	-	-

Итоговое значение УПКС, руб	Минимальное	184.66	1.61	0.22	0.19	3.26	1.87	0.19	0.19	0.22	0.19	0.32	0.24

Среднее	184.66	1.61	0.22	0.26	239.84	2.68	7.28	19.29	1.63	0.25	1.22	12.08

Максимальное	184.66	1.61	0.22	0.36	522.97	61.26	137.58	186.79	3.34	0.36	15.04	285.53

К первой группе объектов оценки «Рыбоводство в целом» отнесен один объект, расположенный в г. Саяногорске значение УПКС, составило 184,6 руб./кв.м.;

для группы объектов «Ведение личного подсобного хозяйства» был определен УПКС в размере 1,61 руб./кв.м., к данной группе отнесен один земельный участок расположенный в Бейском районе/

К группе «Культура» отнесен земельный участок, расположенный в Таштыпском районе, значение УПКС составило 0,22 руб./кв.м.

Рисунок 63. Анализ соотношения УПКС объектов недвижимости, отнесенных к группе «Рекреация в лесу», в разрезе муниципальных районов

Для группы «Рекреация в лесу» минимальное значение УПКС составило 0,19 руб./кв.м.для участков расположенных в г. Абаза и Таштыпском район, максимальное 0,36 руб./кв.м для земельных участков, расположенных в Аскизском и Бейском районах.

Рисунок 64. Анализ соотношения УПКС объектов недвижимости, отнесенных к группе «Отдых (рекреация)», в разрезе муниципальных районов

Для группы объектов оценки «Отдых (рекреация)» минимальное значение УПКС составило 3,26 руб./кв. м. для земельных участков, расположенных в Боградском районе, максимальное 522,97 руб./кв. м. для земельных участков, расположенных в Ширинском районе. Минимальное значение УПКС обусловлено, тем, что объекты оценки окружены земельными участками сельскохозяйственного назначения. Максимальная цена обусловлена тем, что земельные участки имеют хорошую транспортную доступность и расположены вблизи населенного пункта.

Рисунок 65. Анализ соотношения УПКС объектов недвижимости, отнесенных к группе «Недропользование», в разрезе муниципальных районов

Для группы объектов оценки «Недропользование» минимальный УПКС составил 1,87 руб./ кв.м.для земельных участков расположенных в Аскизском, Боградском, Ташпыпском, Ширинском районах, городах Абаза и Сорск. Максимальный УПКС составил 61,26 руб./кв.м Различие между минимальным и максимальным УПКС земельных участков находится в зависимости от их вида фактического использования.

Рисунок 66. Анализ соотношения УПКС объектов недвижимости, отнесенных
к группе «Дороги и связь», в разрезе муниципальных районов

Для группы объектов оценки «Дороги и связь» минимальное значение УПКС составило 0,19 руб./кв.м., максимальное значение УПКС составило 137,58 руб./кв.м., Влияние на величину УПКС оказывает местоположение объекта оценки и его окружение.

Рисунок 67. Анализ соотношения УПКС объектов недвижимости, отнесенных
к группе «Гидротехнические сооружения», в разрезе муниципальных районов

Для группы «Гидротехнические сооружения» минимальный показатель УПКС составил 0,19 руб./ кв.м. для земельных участков расположенных в Таштыпском районе, максимальное значение УПКС – 186,79 руб./кв.м. для земельных участков вблизи г. Саяногорска. Влияние на величину УПКС оказывает местоположение объекта оценки.

Рисунок 68. Анализ соотношения УПКС объектов недвижимости, отнесенных
к группе «Охрана природных территорий», в разрезе муниципальных районов

Для группы «Охрана природных территорий» минимальный УПКС составил 0,22 руб./кв.м. для земельных участков, расположенных в Таштыпском районе, максимальный УПКС 3,34 руб./кв.м. для земельных участков расположенных в Ширинском районе. Влияние на величину УПКС оказывает местоположение объектов оценки.

Рисунок 69. Анализ соотношения УПКС объектов недвижимости, отнесенных к группе «Использование лесов», в разрезе муниципальных районов

Для земельных участков группы «Использование лесов» минимальное значение УПКС составило 0,19 руб./ кв.м. для земельных Таштыпского района, максимальное значение УПКС -0,36 руб./ кв.м.для земельных участков Аскизского, Алтайского Бейского районов.

Рисунок 70. Анализ соотношения УПКС объектов недвижимости, отнесенных к группе «Специальное пользование водными объектам», в разрезе муниципальных районов

Для группы «Специальное пользование водными объектам» минимальное значение УПКС составило 0,32 руб./ кв.м., максимальное значение УПКС 15,04 руб./кв.м. Расчет стоимости земельных участков данной группы осуществлялся доходным подходом, следовательно на значение УПКС оказывает влияние уровень доходности земельных участков.

Рисунок 71. Анализ соотношения УПКС объектов недвижимости, отнесенных
к группе «Ритуальная деятельность», в разрезе муниципальных районов

Для группы земельных участков «Ритуальная деятельность» минимальное значение УПКС составило 0,24 руб./кв.м. для земельных участков, расположенных в г. Сорске, максимальное значение УПКС 285,53 для земельных участков, расположенных в Алтайском районе. Основными ценообразующими факторами являются местоположение объекта вблизи населенного пункта и его транспортная доступность.

4.1.4. Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости

В соответствии с п. 10.4 Методических указаний бюджетное осуществляло проверку качества процессов определения кадастровой стоимости путем выборочной проверки индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Результат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

Для проведения проверки расчетов выбрано по одному земельному участку для каждой группы, в отношении которых проводилась кадастровая оценка.

Таблица 93

Результаты выборочной проверки расчетов

№	Кадастровый номер	Группа	Площадь кв.м.	УПКС руб./кв.м.	Кадастровая стоимость, руб.
1	19:03:060105:24	Рыбоводство	16 047,00	184,66	2 963 239,02
2	19:06:010703:56	Ведение личных подсобных хозяйств	23 845,00	1,61	38 390,45
3	19:09:030401:59	Культура	309 861,00	0,22	68 169,42
4	19:05:020601:1	Рекреация в лесу	7 923,00	0.25	1 980.75
5	19:11:100405:10	Отдых (рекреация)	170 699,00	94,04	16 052 533,96
6	19:09:020801:39	Недропользование	67 000,00	36,73	2 460 910,00
7	19:11:100807:57	Дороги и связь	322,00	137,58	44 300,76
8	19:03:060105:25	Гидротехнические сооружения	23 140,00	186,79	4 322 320,60
9	19:08:000000:133	Охрана природных территорий	52 622 202,81	1,37	72 092 417,85
10	19:09:000000:185	Использование лесов	17 490 000,00	0,19	3 323 100,00
11	19:10:000000:101	Специальное пользование водными объектами	107 769,00	0,69	74 360,61
12	19:04:070401:236	Ритуальная деятельность	53 708,00	1,67	89 692,36

По итогам проведенного анализа результаты, полученные в ходе выборочной проверки, совпали с результатами определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

Учитывая вышеприведенные мероприятия, можно сделать вывод, что работы по проверке качества процессов определения кадастровой стоимости проведены в полном объеме, процедура проверки соответствует требованиям Методических указаний.

Приложения к Отчету

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Исходные данные

Приложение 1.1. Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки

Приложение 1.2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости

Приложение 1.3. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

Приложение 1.4. Результаты обработки информации, содержащейся в Перечне

Приложение 1.5. Информация о характеристиках ОН, использованных при определении их КС

Приложение 1.6. Исходные данные, использованные для определения ценообразующих факторов

Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости

Приложение 1.8. Сведения, отнесенные к информации ограниченного доступа

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Результаты определения кадастровой стоимости

Приложение 2.1. Сведения о ценообразующих факторах

Приложение 2.2. Результаты группировки объектов недвижимости

Приложение 2.3. Сведения о способе определения КС

Приложение 2.4. Сведения о величине КС (для каждого объекта)

ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Сведения о результатах КС ОН, КС которых определена индивидуально

ПРИЛОЖЕНИЕ 4. Справка, содержащая информацию обо всех учтенных и неучтенных замечаниях

ПРИЛОЖЕНИЕ 5. Файлы в формате XML